Mot bakgrund av stigande styrränta fortsatte de rörliga bolåneräntorna att stiga under andra kvartalet 2023. Samtidigt fortsatte även bankernas finansieringskostnader att öka. Eftersom finansieringskostnaden ökade mer än utlåningsräntorna så sjönk bruttomarginalen på bolån. Samtidigt ser vi att bankernas inlåningsräntor har stigit långsammare än deras utlåningsräntor och styrräntan, vilket också fångas i den alternativa beräkningen av bruttomarginalen som Finansinspektionen publicerar i dag.

Bruttomarginalen beräknas utifrån en förenklad modell som jämför utlåningsräntor med rådande marknadsräntor. Den beräknade bruttomarginalen kan därför av flera skäl utvecklas på ett annat sätt än bankernas räntenetto.

En skillnad är att bankernas räntenetto påverkas positivt av de relativt låga inlåningsräntorna vilka inte fångas i modellen. En annan skillnad är att bankernas räntenetto beräknas som skillnaden mellan bankernas totala räntekostnader för sin finansiering och deras totala ränteintäkter från utlåningen. Bolån är en stor del av utlåningen och därmed av räntenettot, men även lån till företag, annan utlåning och exempelvis placeringar hos centralbanker påverkar bankernas totala räntenetto. Det går därför inte att likställa räntenettot med vad en bank tjänar på sina bolån, skriver FI.

Myndigheten skriver att en viktig faktor i den modell som man använder för att beräkna bruttomarginalen är att finansieringskostnaden baseras på priset på säkerställda obligationer och på referensräntan Stibor. Det senaste året har Stibor ökat mer än inlåningsräntorna. Därmed fångar inte FI:s modell bankernas relativt sett lägre kostnad för inlåning.

FI visar därför även en alternativ beräkning av bruttomarginalen. Den är beräknad genom att använda hushållens inlåningsränta i stället för Stibor för den andel av bolånen som vi antar finansieras genom inlåning. De två måtten har historiskt följt varandra. Men det är en tydlig skillnad under de senaste åren. Bruttomarginalen baserad på inlåningsräntan har legat kvar på ungefär samma nivå, medan marginalen baserad på Stibor har minskat markant.

”Bolånenräntorna har visserligen följt med uppåt på räntebanan, men det är inte vid den regnbågens fot som storbankerna har hittat sin nya skattkista. Finansinspektionen, som inte heller riktigt vill ta bladet från munnen om sakernas tillstånd, mäter ju löpande bankernas bolånemarginal. Det vill säga skillnaden mellan räntan på nyutlåningen och bankernas egna finansieringskostnader för bolånen.

Bolånemarginalen har nämligen i det närmaste kollapsat. Från att ha toppat på 1,7 procent under 2017 och sedan dala ner mot 1,4 procent under inledningen av 2022 har den efter att Riksbanken har börjat höja räntorna sjunkit under 0,6 procent. Bolåneaffären har för bankerna därmed gått från att vara extremt lönsam, med en avkastning på det allokerade egna kapitalet på över 40 procent under 2017 är den nu nere strax över 10 procent på nyutlåningen. Det vill säga, bolåneaffären ligger nu på en nivå som är nätt och jämnt värdeskapande”, skrev Realtids Per Lindvall i en krönika i början av augusti.