Svåra förändringar för kommersiella fastighetsbolag

Marknaden för kommersiella fastigheter har påverkats högst påtagligt under coronakrisen. Inte minst vad gäller uthyrningen av kontorslokaler. Siffror från Obejktvision visar att utbudet av lediga lokaler har ökat nästan 10 procent i år. 

– Antalet lediga lokaler fortsätter också att öka. Vi har 14 600 lediga nu över hela landet. I början av året var det kanske 1 000 färre, säger Peter Bergström, vd på Objekvision.
Lokalförmedlaren Objekvision kan liknas vid Hemnet för kommersiella lokaler. Enligt bolaget har man 90 procent av marknaden.

En trend som har pågått länge är att företag drar ned på kontorsytorna, inte minst i storstäderna i allmänhet och Stockholm i synnerhet där hyresnivåerna har gått upp kraftigt på senare år. Många vill ha mer flexibla lokaler och behöver inte ha en arbetsplats per anställd. Begrepp som aktivitetsbaserade kontor har varit på modet i flera år och börjar få ett allt större genomslag.

– Ett nyckeltal tidigare var att arbetsgivare satte av 15-20 kvadratmeter per anställd. Men med digitaliseringen, delningsekonomin och att allt fler jobbar i projekt istället för fasta anställningsformer har det blivit orimligt att sitta rymligt enligt det gamla sättet, säger Peter Bergström.

Nu handlar det i vissa fall om om ned mot 5-7 kvadratmeter per anställd. Trenden mot mindre kontorsytor per anställd accelererar i och med coronakrisen enligt samtliga experter som Realtid har pratat med. 

Ett exempel är ett företag med omkring 40 anställda på Kungsgatan som enligt uppgift till Realtid har sagt upp lokalerna och inte tänker skaffa ett nytt kontor. De anställda får i fortsättningen arbeta hemifrån och får istället löneförhöjning.

– Det kommer allt fler anekdotiska exempel av den typen. Men det är svårt att säga vad som blir riktiga beslut. Klart är att sett till en 20-årsperiod har det skett en halvering av kontorsytorna per anställd, säger Johan Edberg, fastighetsaktieanalytiker på Handelsbanken.

– Jag tror att vi kommer att få se ännu mindre kontorsytor per anställd framöver. Den ena orsaken är konjunkturell, kopplad till bland annat coronakrisen. Den andra är långsiktigt strukturell. Båda kan stöka till det.

Inte minst vad gäller aktiemarknaden, kontor i storstäder är över lag det tyngsta segmentet för en lång rad fastighetsbolag, allt från Hufvudstaden och Atrium Ljungberg till Platzer och Wallenstam.

I centrala Stockholm ligger hyrorna på 8 000 kronor per kvadratmeter, medan det ligger på 2 000-3 000 kronor i en regionstad.

Ytterligare en trend är kontorshotell och den hippare varianten ”co-working spaces”. Det ger ökad flexibilitet, inte minst vad gäller hyresavtalen.

– Om ett företag inte vet vad som ska hända om tre år är det klart att det kan appelera om det på kort basis kan montera ned, säger Johan Edberg.

Problemet för fastighetsägarna är att de kan riskera att bli rena infrastrukturleverantörer och tappa relationen med slutkunden, så vida de inte själva blir coworking-operatörer förstås.

Vasakronans vd Johanna Skogestig ser också en ökad trend mot mer flexibiltet, både när det gäller kontrakt och utnyttjande av ytor.

– Sannolikt förstärks det med krisen. För tillfället är det däremot ganska låg beläggning på kontor generellt eftersom många jobbar hemifrån.

Vasakronan har självt lanserat coworkinginitiativ, Arena. Sedan fem år tillbaka har man dessutom ett koncept som man kallas ”smart och klart”: Ett eget kontor där allt är inrett och klart och det går att hyra på enmånaderskontrakt, men då kan man inte göra förändringar i lokalen. Ett exempel är delar av Sergelhuset i Stockholm.

– Coworking var en stark trend före corona. Just nu har däremot många dialoger generellt avstannat. Diskussionerna är segare och det är särskilt svårt att teckna långa hyresavtal.

Johanna Skogestig tror däremot inte att företag helt kommer att sluta med kontorslokaler.

– Ett företag behöver ett hem – en samlingsplats för att driva värdegrund och företagskultur, det är min känsla.