Som köpare får du räkna med att ingen är på din sida

Här ett exempel på hur lätt det är att trampa fel.
En bekant är just i detta nu i färd med att sälja sin bostadsrätt varför lägenheten lagts ut på internet. Lägenheten i frågan är bara några år gammal och därför relativt nyproducerad. På ytan ser allt bra ut, ytskikten är fräscha, avgiften osedvanligt låg, under 600 kronor per kvadrat, vilket ger en avgift på cirka 6 000 kronor per månad för en lägenhet på 125 kvadrat. Ofoget bland byggherrar att exkludera varmvatten, i syfte att förvilla köparna, gör dock att en tusenlapp extra ska läggas till på månadsavgiften i driftskostnad.

Årsredovisningen saknar förvisso historik, men kassaflödet i föreningen är positivt för senast redovisade verksamhetsår, och mäklaren uppger tryggt nog standardfrasen att ”inga planerade avgiftshöjningar är att vänta”.

Precis här någonstans är det som saker och ting blir väldigt fel.

För även om gemene man känner till att fastighetsmäklare numera får bilförsäljare att framstå som en hedersam och uppriktig yrkeskår, borde det inte vara så lätt att komma undan vare sig som säljare eller mäklare.

För det första har man inte redovisat skuldsättningen på lägenheten i bostadsannonsen, vilket det är lag på att göra sedan den 1 januari i år. Då hade det tydligt framkommit att lägenheten är skuldsatt för miljonbelopp i föreningen. Mäklaren har också, på en två år gammal förening, underlåtit att redovisa den ekonomiska planen där det tydligt står att föreningen åtminstone måste höja avgiften med minst 2 procent årligen. Att detta kan vara acceptabelt hos en större mäklarfirma, knutet till en stor bank, är en gåta.

Avgiften då? Tja, en snabb titt i årsredovisningen gör gällande att de lågt prissatta lånen i föreningen löper ut till mitten av 2026. Med dagens räntor kommer föreningens räntekostnader därför öka med lika mycket som föreningen tar in i årsavgifter, vilket betyder att månadsavgiften riskerar att dubbleras från 6 000 kronor i månaden, till hela 12 000 kronor i månaden på bara tre år. Förstå värdetappet och den dåliga ekonomi som en stackars köpare riskerar i och med detta. I ett mer positivt scenario behåller föreningen samma kassaflöde som idag, och då stiger avgiften ”bara” med 50 procent från 2026. Huvaligen.

Förutom mäklarens roll är det också närmaste chockerande att styrelser i bostadsrättsföreningar tillåts förvalta på detta sätt. Banken kan som minimum enkelt ställa krav på att den ekonomiska plan som tagits fram i samband med byggnation och finansiering ska följas. Då hade åtminstone dagens köpare fått en mer rättvis bild av föreningen, eftersom avgiften legat 4 procent högre med automatik år 2023, samt känt till att avgiften kommer att stiga med ytterligare 6 procent till 2026, som utgångspunkt.

Föreningar ska förvaltas med kontinuitet och ta hänsyn till alla medlemmars intressen. De enda vinnarna i en situation som ovan är de som lyckas sälja sin lägenhet i tid innan föreningen tvingas anpassa sig till verkligheten.

Utnyttja att bostadsmarknaden är trögare till att fullgöra din undersökningsplikt ordentligt, ty som köpare får du räkna med att ingen är på din sida.

Gösta Carlberg
Entreprenör, ekonomijournalist och författare av boken ”Bli bostadsmiljonär”