Prior Nilsson satsar på ny fastighetsfond: "Perfekt tillfälle"

Varför startar ni denna fonden?
–Tillfällen när man kan skapa bra avkastning är antingen när girigheten är på topp eller när man inte orkar mer negativism utan säljer i affekt. Just nu är vi nära den sistnämnda då varken nyheter eller flöden talar för sektorn. I inte alltför avlägsen tid vet vi mer om såväl räntetoppen, hyror, vakanser, höjda avkastningskrav och finansiering som mildrar den negativa kursutvecklingen, säger Gustav Sällberg och tillägger:

”Vill skapa spetsig produkt med tyngdpunkt på Norden”

– Vi tycker det är ett perfekt tillfälle att starta fonden nu och vara med när sektorn vänder uppåt och ser det som ett sätt att nyttja vår kompetens inom fastigheter för att skapa en spetsig produkt med tyngdpunkt på Norden, men med ett mandat att hitta guldkorn utomlands. Fonden har även möjlighet att blanka bolag för att kunna satsa mer i de bolag som bedöms ha bättre riskjusterad avkastning.

Mandatet: Hur stor andel av portföljen kommer att investeras i fastighetssektorn? Hur stor andel kan ni förvalta inom byggsektorn och bostadsutveckling?
– 90-100 procent av fondens nettoexponering kommer att vara placerad inom fastigheter, som även inkluderar bygg- och bostadsutveckling. Det finns i dagsläget ingen ren exponering mot byggbolag och bostadsutveckling, då förutsättningarna förväntas vara svaga en tid framåt. De flesta förvaltande bolagen har dock en viss projektutveckling – oftast med tecknade hyresavtal. Den senare tiden har dock de flesta stoppat nya projekt för att stärka balansräkningen.

Vilka investeringsmöjligheter ser ni? Vilka metoder använder ni er av för att granska och veta mer om bolagen som är potentiella innehav för portföljen?
– Vi ser mycket goda förutsättningar att köpa fastigheter som på något års sikt potentiellt kan dubbleras i värde – för den som orkar igenom en turbulent marknad, som inte osannolikt först blir sämre innan det vänder. En uppgång man inte vill missa.

– Analysprocessen är lite som att lägga ett pussel där många delar sammanläggs till en helhet. Vi träffar exempelvis gärna ledningen för bolagen, följer och analyserar de fastighetsaffärer som sker, analyserar rapporter och makroekonomisk data samt besöker gärna fastigheterna.

Vad gör ni bättre än konkurrenterna?
– Målet är att skapa en hög riskjusterad avkastning genom att hitta fantastiska bolag och undervärderade tillgångar. Ett stort fokus är att bedöma fastighetsbestånden utifrån dess beståndsdelar, det vill säga fastighet per fastighet. Ambitionen är sammantaget att klokt lägga ”investeringspusslet”.

Vad tittar ni särskilt på just nu inom fastighetssektorn för att hitta undervärderade bolag?
– Finansieringen är kritisk för fastighetsbolag då det oftast är den största kostnadsposten. När marknaden var stark, så belönades de bolag som tog störst finansiell risk när pengar var mer eller mindre gratis.

”Stora skillnader mellan olika balansräkningar”

– Skuldsidan har för oss länge varit ett stort fokus, men nu finns särskilt stora skillnader mellan de bolag som varit noggranna att säkra balansräkningen. Sektorn är även intressant då aktiekurserna svänger mer än bolagens långsiktiga underliggande intjäning – vilket skapar möjligheter. Kombinationen av högavkastande fastigheter, starka kassaflöden och lång räntebindning är mycket attraktivt i detta marknadsklimat.

Vad är dina kommentarer om marknadsläget specifikt för fastighetsbolag?
– Bolagens finansiering ett mycket hett ämne, där obligationsmarknaden just nu är stängd – så fokus är att hitta de bolag som kan övervintra och komma starka ur krisen. En del av obligationsfinansieringen behöver flyttas in i bank, men där är bankerna mycket selektiva och då gäller det att ha rätt fastigheter och goda bankkontakter för att få säkerställd finansiering. Vi ser det som rätt läge att köpa fastigheter när marknaden är mer turbulent än bolagens långsiktiga underliggande intjäning.

Hur jobbar ni för att hitta rätt tajming inom bostadsutveckling? Vad tror ni om branschen de närmaste åren?
– Höga räntor gör att bostadsrättskalkylen blir svår för både köparen och bostadsrättsföreningen som oftast har högre belåning än äldre föreningar. Avgiftshöjningar är nu sannolika och antalet byggstarter minskar. När man kan se att räntorna vänder ned och byggrätterna värderas lågt brukar det vara läge att köpa, kanske någon gång mot slutet av nästa år.

Vilka bolag föredrar ni i fastighetssektorn?
– Vi föredrar bolag med starka kassaflöden och där ett negativt scenario är reflekterat i aktiekursen. Wihlborgs och NP3 är de två största innehav i Norden. Två utländska guldkorn är DIC och CTP.

Vad tar du med dig i ditt tidigare arbete som fastighetsanalytiker?
– Tidigare arbetslivserfarenhet har gjort att jag har analyserat säkert hundratals tänkbara och faktiska fastighetstransaktioner från ”insidan”, vilket givit en djupare kunskap om detaljer som framkommer vid detaljerad genomlysning vid portföljtransaktioner.

När kan man börja investera i Prior Nilsson Fastighet?
– Det enklaste sättet är idag att nå fonden via Avanza, och förväntas snart även finnas på fler plattformar.