"Gamarna cirkulerar i stora skaror över SBB just nu"

Gunilla Herlitz, styrelseproffs, fd chefredaktör och vd för Dagens Nyheter och Dagens Industri.

Vd och grundare Ilija Batljan har talat om tre huvudscenarion. Antingen får man bud på hela bolaget, avyttrar specifika tillgångar eller säljer av något av segmenten; bostäder, samhällsfastigheter eller fastighetsutveckling. Skulle något alternativ vara mer önskvärt än det andra?
– Det är omöjlig fråga att svara på. Det är nästan som att fråga hur långt är ett snöre. Allt handlar om priset. Vad kan man få bäst betalt för? En försäljning av hela bolaget eller delar av det är inte en lätt uppgift, eftersom förtroendet för management tyvärr är helt borta. Kommunikationen kring en eventuell försäljningsprocess lämnar mycket övrigt att önska. Varför skicka ut ett desperat pressmeddelande istället för att inleda diskussioner med en eller flera köpare i tysthet?

Kommer SBB att hitta en köpare som tar sig an hela bolaget? Finns det någon aktör som du ser som mer trolig?
– En potentiell köpare måste klara av att refinansiera 50 miljarder kronor i skulder. Det kan handla om en internationell aktör inom alternative investment management som till exempel Apollo eller Blackstone. Möjligtvis något PE-bolag.

Det har varit en del spekulationer om bolaget kommer att kunna sälja av sina innehav till bokfört värde. Hur ser du på möjligheterna att sälja tillgångarna?
– Jag känner inte till vad de bokförda värdena är för varje enskilt fastighetsinnehav, men man kan konstatera att det kommer att vara en utmaning att sälja alla dessa till ett högre värde än det bokförda i en fallande marknad.

Fredrik Carlsson, vd för Carlsson Noren

Vd och grundare Ilija Batljan har talat om tre huvudscenarion. Antingen får man bud på hela bolaget, avyttrar specifika tillgångar eller säljer av något av segmenten; bostäder, samhällsfastigheter eller fastighetsutveckling. Skulle något alternativ vara mer önskvärt än det andra?
– Såvida det inte kommer en utländsk aktör som kan ta nytta av den svaga kronan, så blir det nog svårt att hitta en köpare av hela bolaget. Man måste förmodligen sälja ut delarna. När det gäller samhällsfastigheterna så vore det bäst med en svensk lösning. Även om det inte är troligt, så skulle jag förespråka att till exempel  AP-fonderna lägger ett marknadsmässigt bud. Det skulle också ge en välbehövlig hjälp till den svenska kronan.

Kommer SBB att hitta en köpare som tar sig an hela bolaget? Finns det någon aktör som du ser som mer trolig?
– Jag kan inte se det i dagsläget, men man har blivit förvånad förr. Bolaget behöver få ner sin skuldsättning och det görs bäst genom en stor nyemission där de befintliga ägarna i stort sett blir av med sitt ägande. Det är förmodligen där man hamnar till slut. Man har ju väldigt många aktieägare idag som kanske är intresserade att vara med på en nystart.

Det har varit en del spekulationer om bolaget kommer att kunna sälja av sina innehav till bokfört värde. Hur ser du på möjligheterna att sälja tillgångarna?
– Bolaget och dess ägare är stressade och det vet de potentiella köparna. Ränteutvecklingen framöver kommer att påverka värdet på lågavkastande fastigheter. Det finns alltid ett pris där det går att sälja, men jag misstänker att det blir lågt efter den senaste turbulensen.

Helena Nordman-Knutson, senior rådgivare, Safir Communication.

Vd och grundare Ilija Batljan har talat om tre huvudscenarion. Antingen får man bud på hela bolaget, avyttrar specifika tillgångar eller säljer av något av segmenten; bostäder, samhällsfastigheter eller fastighetsutveckling. Skulle något alternativ vara mer önskvärt än det andra?
– Alla de nämnda alternativen är svåra idag. Transaktionsmarknaden för fastigheter är trögrörlig och dålig – det är ränteoro, finansieringsfrågor överlag som dominerar. Samtidigt är många fastighetsbolag idag nettosäljare, med eller mot sin vilja, för att täcka upp på bland annat obligationsförfall och försvara sin rating. SBB är ett bolag i skuldkris med skräpstatus, som skippar räntebetalningar på sina utestående hybridobligationer och vars tidigare expansion är skuldfinansierad, Den akuta krisen behöver antagligen lösas med fortsatta avyttringar i närtid om man inte snabbt kan trolla fram en köpare av hela bolaget. Risken med att avyttra tillgångar är att man till sist står kvar med de tillgångar ingen annan ville ha. I mina ögon är att sälja hela bolaget ett alternativ. Renodling av verksamheten är också ett alternativ till värdeskapande förutsatt att man har en tydlig ide om vad man vill göra. Dock är både bostäder och samhällsfastigheter i dag bland de marknadssegment som överlag har gått sämst – men som torde ha flera intressenter. För obligationsinnehavarna hade nyemission, som med bakgrund till den tillbakadragna företrädesemissionen inte är ett av SBB:s kommunicerade alternativ, antagligen varit intressant för att kunna få tillbaka sina pengar och kupongen.

Kommer SBB att hitta en köpare som tar sig an hela bolaget? Finns det någon aktör som du ser som mer trolig?
– Det kan finnas välfinansierade bolag som nu också börjar se möjligheten till att göra attraktiva affärer i bolag som har underperformat marknaden. Till den kategorin hör definitivt SBB-aktien som är långt ner på listan över dålig performance.Tittar man på fastighetssektorn överlag så är värderingen pressad och sektorn handlar i snitt nu på ordentlig substansrabatt. De fastighetsintressenter som är stadda vid kassa har inte bråttom, utan kan vänta ut bytena. Ränteläget lär nämligen inte förbättras under 2023.

Det har varit en del spekulationer om bolaget kommer att kunna sälja av sina innehav till bokfört värde. Hur ser du på möjligheterna att sälja tillgångarna?
– SBB:s kärninnehav är samhällsfastigheter. Det finns många intressenter, både fastighetsfonder och andra men också regioner där SBB äger till exempel vård och omsorgsfastigheter. Så intresse finns för specifika fastigheter, men då måste priset vara rimligt. Kan man erbjuda tillgångarna till ett pris som köparna är villiga att betala, då går det förstås att sälja. Man kan dock fråga sig vad värdet är på SBB:s fastigheter och vilket avkastningskrav som använts : 4-5 procent är nog inte realistiskt i dagsläget.

Claes Hemberg, oberoende sparekonom

Vd och grundare Ilija Batljan har talat om tre huvudscenarion. Antingen får man bud på hela bolaget, avyttrar specifika tillgångar eller säljer av något av segmenten; bostäder, samhällsfastigheter eller fastighetsutveckling. Skulle något alternativ vara mer önskvärt än det andra?
– Ett brett sälj/köp ger snabbare lösning och mindre oro, då myndigheter och internationella investerare är oroliga för galopperande spridning av SBB-krisen

Kommer SBB att hitta en köpare som tar sig an hela bolaget? Finns det någon aktör som du ser som mer trolig?
– Ja antagligen. En svensk köpare, eftersom utländska ser på Sverige med viss misstänksamhet

Det har varit en del spekulationer om bolaget kommer att kunna sälja av sina innehav till bokfört värde. Hur ser du på möjligheterna att sälja tillgångarna?
– Rabatten blir väsentlig. Det är därför SBB har trubbel med trovärdigheten. Bokfört värde är bolagets egna drömpriser, som bygger på underlag från värderingsmän som bolaget självt har valt ut. Värderingarna har dessutom hissats upp när bolaget blivit mer pressat. Med andra ord, det finns mycket luft i husen. Säg 50 procent.