Taxeringsexpert om värderingar av förorenad mark: ”Slopa saneringskravet”

Det säger Paulina Fenson, jurist och partner på Fenberg Property Tax till Realtid. Bakgrunden är nyheten om att Skatteverket drabbats av rättsliga bakslag vilket öppnar för sänkt fastighetsskatt för de som äger förorenad mark.

Paulina Fenson arbetar med fastighetstaxering och tycker att KPMG:s skatterådgivare Rebaz Wahab gjorde en alltför positiv tolkning av domarna från Kammarrätten i Sundsvall (mål 1266 och 1267–21).

– Även om Kammarrätten i sina skäl först konstaterar att det inte krävs ett myndighetsbeslut så säger de längre ner att det både måste finnas en förorening och ett krav om sanering bundet till den. Det räcker alltså inte att det bara finns en konstaterad förorening i marken, säger Paulina Fenson till Realtid.

Ett taxeringsvärde ska enligt fastighetstaxeringslagen fastställas enligt vissa värdefaktorer för den aktuella fastighetskategorin, i det här fallet oftast en industri. Om det är så att någon värdefaktor inte har beaktats så kan taxeringsvärdet justeras ner. Det krävs då ett så kallat säreget förhållande – alltså någonting som normalt inte finns på andra industrifastigheter i värdeområdet, till exempel en markförorening. Dessutom krävs att det säregna förhållandet har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.

– Det som är knepigt här är den andra delen. Även om rätten inte kräver att det ska finnas ett myndighetsbeslut, hur ska man som fastighetsägare i så fall visa att föroreningen har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet? En mäklarvärdering är utesluten då det otaliga antal gånger har prövats och avslagits i domstolar på grund av att Skatteverket använder sig av en annan värderingsmetod än mäklare. Det är som att jämföra äpplen och päron enligt Skatteverket och domstolen. Vad som kvarstår då är att visa att det finns en stor kostnad bunden till föroreningen – en saneringskostnad. För att den kostnaden ska vara belastande för fastigheten behöver den även i någon mån vara tvingande. För en frivillig kostnad är svår att lägga fram som en belastning, säger Paulina Fenson.

Hennes råd till ägare av en industrifastighet är att vara noga med att alltid dokumentera och rapportera alla upptäckter av markföroreningar, samt se till att ha koll på papperna och få ut beslut från tillsynsmyndigheten om det är så att den kräver att föroreningen ska saneras. På så sätt kan man snyggt och prydligt redovisa detta till Skatteverket och förhoppningsvis slippa en lång rättslig process.

Vad hon kan utläsa av domen är att det fortfarande är nödvändigt för fastighetsägaren att kunna visa på att det finns ett saneringskrav för att vinna bifall.

– Det är antagligen ointressant för klienter som vill få sänkt fastighetsskatt att Kammarrätten har skrivit att det inte krävs ett myndighetsbeslut när det i slutändan ändå var det som krävdes. Att pröva detta utan tillräckligt underlag ger en väldigt osäker processföring och är i slutändan fördyrande för klienten, säger hon.

Hennes förslag på lösning är därför att man helt slopar saneringskravet för att få sänkt taxeringsvärde.

– Just för markföroreningar tycker jag att det vore bra att slopa saneringskravet helt. Jag hade gärna sett att domstolens ståndpunkt är att det självklart borde vara ett lägre taxeringsvärde på en förorenad fastighet än på en ren fastighet. Detta oavsett om saneringen sker är i närtid eller längre fram i tiden. Marknaden vill nog hellre betala lite mer för ren mark än smutsig mark och det borde speglas i taxeringsvärdet, säger Paulina Fenson.