Så kan tilliten till de mest expansiva fastighetsbolagen snabbt försvinna 

Svenska fastighetsbolag står numera för knappt hälften av de emitterade obligationerna på den svenska kreditmarknaden. Det finns förstås förklaringar till denna migration. En är att bankerna har fått högre riskvikter för dessa lån, vilket gjort dem dyrare relativt obligationsmarknaden. Finansinspektionen har också regelmässigt varnat för riskerna i denna sektor, vilket också sannolikt påverkat bankernas vilja att prisa in sig på denna marknad.

En annan väsentlig kraft som gynnat tillväxten på kreditmarknaden är det att den tillgängliga likviditeten har ökat påtagligt i den svenska ekonomin. Den svenska penningmängden, mätt som M1 (Riksbankens sedlar och mynt plus inlåning i banksystemet) har sedan 2012 ökat med knappt 180 procent till från 1 589 miljarder kronor 2012 till 4 420 miljarder kronor vid utgången av februari i år. Sveriges nominella BNP ökning har under samma period varit 32 procent. Den reala samlade tillväxten har under dessa tio år varit 20 procent.

Ska man dra någon slutsats av detta så är det att det finns ett växande berg av likviditet som jagar avkastning på en relativt sett krympande real aktivitet. En logisk konsekvens av detta är stigande tillgångspriser och fallande avkastning, och därmed räntor.

Och denna av banksystemet frampumpade likviditet jagar förstås högre avkastning än de 0 procent som bankerna själva har på sina inlåningskonton. Vissa institutionella placerare har ju även haft negativa räntor under denna tioårsperiod. Så det är inte märkligt att många aktörer har sökt sig mot obligationer för att få lite högre avkastning. De svenska fastighetsbolagen har seglat på denna termik i tio år nu.

”Att Federal Reserver nu höjer räntan och börjar banta sin balansräkning gör att dollarlikviditeten börjar torka upp. Och detta kommer att påverka även förutsättningarna på andra kreditmarknader som den svenska.”

Men obligationsmarknaden, inte minst den svenska, är mycket flödeskänslig av flera skäl. För det första är likviditeten på andrahandsmarknaden tunn och för det andra så ska obligationerna rullas över vart tredje eller femte år, varför de är beroende av hur likviditetsläget är just då. Detta gör att kreditmarknaden har tydliga tendenser till att vara en ”finvädersmarknad” som seglar på så länge det pumpas in likviditet i systemet. Dessutom leder kreditmarknadsfinansiering till att möjligheterna att öka belåningsgraden i systemet än mer, än traditionell bankfinansiering, när fastighetsbolag köper tillgångar av varandra, vilket inte är ovanligt i Sverige.

Och det är där det håller på att hända saker. Molnen tornar upp sig. Den skenande inflationen är naturligtvis ett tydligt problem. En orsak till detta är naturligtvis flaskhalsproblematiken och det ryska angreppskriget mot Ukraina som har fått energi- och livsmedelspriser att skena. Men de inpumpade likviditeten förstärker denna inflationsimpuls när den börjar styras om från finansiella placeringar till den reala ekonomin. Med centralbanker som nu befinner sig långt bakom ”kurvan” så har de bara grovt artilleri att ta till om de vill få ner inflationen till sin målnivå. Det gäller särskilt i USA där inflationen skenat och den numera är en minst lika het politisk potatis som Rysslands aggressioner. Att Federal Reserver nu höjer räntan och börjar banta sin balansräkning gör att dollarlikviditeten börjar torka upp. Och detta kommer att påverka även förutsättningarna på andra kreditmarknader som den svenska. Alternativavkastningen höjs helt enkelt. Vi har redan sett hur ett utflöde från svenska obligationsfonder ökade räntemarginalerna under årets inledning.

Någon kan säga att fastigheter är en bra tillgång att ha när inflationen stiger. De flesta hyreskontrakt är ju indexerade. Men detta är bara en, och dessutom en begränsad, sida av myntet. Balansräkningen är en annan sida och högre finansieringskostnader slår mera direkt på sista raden. Dessutom är indexeringen bara ett temporärt skydd. Stigande hyror lär utöver de pandemiinsikter som finns kvar göra att flera hyresgäster vill se sig om efter möjligheter att sänka dessa kostnader. Växer vakansgraderna över en viss nivå, så kan möjligheterna att höja hyrorna, även de avtalade, vara begränsade.