Robert Boije: "Inga som helst belägg för att svenska bostäder har varit övervärderade"

Under sommaren deltog jag i en debatt på P1-morgon där denna fråga dryftades. Nedan återger jag några argument från den intervjun och några till.

Allmänt om värderingar av bostadsprisernas nivå

Så länge man inte kan hävda att vi har en spekulationsdriven bostadsprisbubbla menar jag som ekonom att det är felaktigt att göra en värdering av om prisnivån på bostäder är bra eller dålig. Det finns inga som helst belägg för att svenska bostäder har varit övervärderade – snarare det omvända enligt alldeles ny forskning.

Om vi inte ska ha reglerade bostadspriser på ägarmarknaden – vilket jag inte har sett någon som förespråkar – bestäms priserna av efterfrågan och utbudet på bostäder. Efterfrågan påverkas av framför allt inkomst- och ränteutvecklingen. Utbudet beror på hur många som vill sälja sin bostad på andrahandsmarknaden och nyproduktionen. För enskilda aktörer i ekonomin kan dock förändrade bostadspriser ha stor betydelse, beroende på vilka vi pratar om.

Fördelar med fallande bostadspriser vid stigande räntor på hushållsnivå 

En fördel är att det krävs en mindre kontantinsats för att köpa en bostad. Idag måste man ju ha 15 procent av bostadens pris i kontantinsats. Sjunker bostadspriserna på grund av stigande räntor så minskar kravet på kontantinsats i kronor. Men för den som har sitt sparkapital i aktier har samtidigt sparkapitalet minskat till följd av stigande räntor och fallande börs.

Till den del bostadspriserna sjunker till följd av stigande räntor påverkas dock inte månadskostnaden mer än marginellt för den som köper en bostad efter en prisnedgång. Sjunkande bostadspriser gör det alltså inte särskilt mycket billigare att bo för nya bostadsköpare som en del hävdar – åtminstone inte till den del prisnedgången beror på stigande räntor.

Nackdelar med fallande bostadspriser vid stigande räntor på hushållsnivå

För den som köpt på toppen med hög belåning och som av något skäl behöver sälja sin bostad kan det bli ett stort problem. Dels kan den förlora eget insatt kapital, dels hamna i en situation där värdet på bostaden inte täcker bolåneskulden.

Fördelar med fallande bostadspriser för svensk ekonomi som helhet

Jag har svårt att se några tydliga fördelar, även om det hävdats från både Riksbankens och Finansinspektionens sida att de höga bostadspriserna utgör en stor risk för den finansiella stabiliteten i Sverige eftersom det också drivit upp den privata skuldsättningen.

Argumentet här är att om bostadspriserna faller i en lågkonjunktur så kommer det i sin tur leda till att högt skuldsatta hushåll minskar sin konsumtion kraftigt vilket spär på lågkonjunkturen. Vi vet erfarenhetsmässigt från andra länder att det kan vara så, men det är viktigt att vara nyanserad här.

Den senaste ekonomiska forskningen visar att de länder som fått stora problem efter fallande bostadspriser är länder där bostäderna i hög grad använts som automat – det vill säga där de belånats för vanlig konsumtion och inte för att bo. Det har då också synts i att hushållens sparande varit lågt. I Sverige finns ingen data som pekar mot att hushållen i särskilt hög grad belånat sina bostäder för konsumtion. Dessutom ligger hushållens sparande på en internationellt sett mycket hög nivå.

1990-talskrisen och det då 30-procentiga prisfallet på bostäder används ofta som ett svenskt varnande exempel här. Viktigt att komma ihåg är då att minst hälften av det prisfallet berodde på kraftigt höjd fastighetsskatt, sänkta ränteavdrag och höjd moms – och inte på krisen i sig. Vill man göra om det misstaget igen så ska man – som en del nu föreslår – sänka ränteavdragen och höja fastighetsbeskattningen. Jag avråder skarpt från det i rådande läge.

Vad gäller frågan om ränteavdragen bör sänkas eller fastighetsbeskattningen öka av andra skäl, finns det dessutom en rad andra argument att beakta, vilket jag tidigare redogjort för här i Realtid (och även på SBAB:s blogg).

Nackdelar med fallande bostadspriser för svensk ekonomi som helhet 

Fallande bostadspriser leder i rådande läge till en dubbelsmäll mot bostadsbyggandet. Bostadsproduktionen är en av de sektorer som drabbats hårdast av den höga inflationen. Priserna på till exempel stål och trä har ökat med över 50 procent det senaste året.

Med fallande priser på andrahandsmarknaden kan inte byggbolagen kompensera kostnadsökningarna med höjda priser på nyproducerade bostäder. Det kommer att resultera i ett kraftigt minskat bostadsbyggande – och detta i ett läge där bostadsbristen är stor från början i framför allt våra tillväxtregioner. Bra?

Robert Boije
Chefsekonom, SBAB