"Sverige ser värre ut ju närmare man kollar"

Farhågorna kring den svenska fastighetssektorn eskalerade efter att S&P sänkte kreditbetyget för SBB till BB+ från BBB-, det vill säga till ”high yield”-segmentet (skräpstatus) från ”investment grade”

Blankningen i SBB har de senaste dagarna ökat till en ny rekordnivå.

”Det är en remarkabel scenförändring jämfört med de senaste åren då många svenska fastighetsbolag allt större utsträckning har rundat den traditionella bankfinansieringen för att i stället vända sig till obligationsmarknaden. Totalt hade svenska fastighetsbolag en utestående obligationsstock på 750 miljarder kronor vid förra halvårsskiftet, varav hälften emitterade i euro, och runt 90 miljarder utgjordes av efterställda så kallade hybridobligationer. Fastighetsbolagens svenska utestående kronobligationer var vid årsskiftet 230 miljarder kronor, varav drygt 70 procent har kreditbetygen ”investment grade”.

En minskad osäkerhet för den makroekonomiska utvecklingen sedan årsskiftet bör ha minskat risken för nedjusteringar. Den breda och djupa recession som såg ut att vara på väg i oktober ser ut att inte ut att materialiseras. Riskpremierna på obligationer har också kommit ner och ligger nu runt 250–300 räntepunkter. Men samtidigt har ju den riskfria räntan stigit kraftigt och ligger nu på 3 procent. Så obligationsräntorna ligger fortfarande klart över den underliggande avkastningen på fastighetsbolagens fastigheter. Det gäller i synnerhet om man utgår från indexleverantören MSCI:s justerade ”yield”, som gör en mycket tuffare bedömning av det egentliga underhållsbehov som krävs för att upprätthålla intjäningen, än vad de svenska fastighetsbolagen kostnadsför i sin redovisning. Börjar vakanserna stiga och hyrorna att sjunka så kan detta leda till en dubbelsmocka.

Den stora och mera akuta utmaningen möter emellertid de bolag som ligger i ”high yield” eller ”junk bond”-skiktet. Här är den stora frågan vad som händer när obligationerna förfaller. Vill de växla över till bankfinansiering så lär bankerna kräva att balansräkningen städas upp. Det vill säga, det kommer att krävas nyemissioner, annars lär vi få se en del ”defaults” , skrev Realtids Per Lindvall i en krönika i februari.