Riskerna i fastighets-branschen ökar snabbt – men ingen finanskris i sikte

Här är faktorerna som kan samverka för ökad risknivå:

• Räntorna har länge varit låga, men har stigit snabbt och tycks fortsätta att stiga. Fastighetsbolag som har lånat pengar till låga räntor och ska omförhandla lånen får kraftigt ökande kostnader för finansiering. 
• Efterfrågan på lokaler är osäker. Det är fortfarande oklart om marknaden för kommersiella kontor och lokaler kommer att förändras efter pandemin. I ett internationellt perspektiv så är det exempelvis vanligt att tillåta hemarbete flera dagar i veckan, vilket påverkar kontorsmarknaden. En nedgång i onlinehandel har också lett till osäkerhet angående marknaden för logistikcenter. Till och med hyresmarknaden för bostäder kan bli pressad, eftersom hushållen ser ut att få en mycket ansträngd ekonomi, med kraftigt ökande inflation och räntor.
• Hyresnivåerna kan komma att justeras ner mycket. Det är marknadspraxis att försöka hålla uppe hyresnivåerna så långt det är möjligt, men det kan gå snabbt nedåt om praxis ändras.
• Finansiärers utlåning till fastigheter stramas upp när riskerna ökar. Regelverk för vilken risk som tillåts i utlåning är hårt styrd och när riskerna i fastighetsbranschen ökar så minskar möjligheterna för fastighetsbolagen att få låna.

Geopolitiska risker, som krig, konflikter och naturkatastrofer, bidrar till en allmän hög global risknivå.

Det som talar mot den ökade risknivån är:

• Ekonomin i stort tycks inte befinna sig i kraftig kris, och om det blir en recession, så förutspås den bli kortvarig. Så länge vi inte får en kraftig recession med minskande företagsvinster och ökande arbetslöshet så kan nuvarande osäkerhet blåsa över relativt snabbt.
• Fastighetsföretagens affärsmodeller blir allt mer flexibla och anpassar sig numera snabbt till förändrade omvärldsförutsättningar. De senaste åren har företagsledningarna i fastighetsbranschen blivit mycket skickliga på att snabbt ändra sina fastigheter så att de svara mot hyresgästers behov. Exempelvis så kunde en del amerikanska shoppingmalls minska  ökade vakanser genom att bygga om delar av ett shoppingmall till bostäder, kontor och gym. En mer aktiv management av fastigheter kan mycket väl kompensera för sviktande efterfrågan.
• Räntor har stigit snabbt, men de kan också falla snabbt. Om det till och med blir så att räntorna faller före en del fastighetsbolag behöver refinansiera så kan återhämtningen bli snabb.
• Många fastighetsbolag och deras ägare står finansiellt starka efter många goda år.

Osäkerheten om framtida utveckling är stor, men en ökad beredskap krävs, både hos fastighetsföretagen själva och finansmarknadsaktörer. Det finns nu ingen finanskris i sikte, och om den kommer så gör nuvarande regelverk att banker och andra finansföretag har stora reserver för att möta en kris. Det återstår dock att se hur djup en eventuell kris i fastighetsbranschen kan bli.

Kent Eriksson
Professor
Föreståndare för Sustainable Finance Lab
Avdelningen för fastighetsföretagande och finansiella system
Institutionen för Fastigheter och Byggande
Skolan för Arkitektur och Samhällsbyggnad
Kungliga Tekniska Högskolan