Positiva utsikter för Stockholms fastighetsmarknad: ”Stark urbaniseringstrend”

Stockholm har varit bland de starkast presterande städerna i Europa under det senaste decenniet och DWS räknar med att denna trend kommer att fortsätta under de kommande åren. Den svenska huvudstaden förväntas få en starkare BNP-tillväxt än genomsnittet under den tioåriga prognosperioden.

– Stockholm stöds av en stark urbaniseringstrend, som gynnar både sysselsättning och befolkningstillväxt som stödjer en starkare ekonomisk tillväxt än riksgenomsnittet. Dessutom, som en viktig europeisk inkörsport, stöds Stockholm av snabbväxande industrier med hög produktivitet. När det gäller fastighetsmarknaden så förväntar vi oss en viss försämring på kort sikt, även om bostadsmarknaden fortfarande är i relativt gott skick, säger DWS fastighetsanalytiker Rosie Hunt till Realtid.

Hon poängterar att det bästa utbudet på Stockholms kontorsmarknad fortfarande är begränsat och att det, tillsammans med en förväntad nedgång i byggaktiviteten, kommer att stödja hyresmarknaden och möjliggöra en återgång av en positiv hyrestillväxt.

Rosie Hunt säger också att de europeiska fastighetspriserna har genomgått en betydande priskorrigering under de senaste sex-tolv månaderna, men att det mesta av nedgången redan har skett. Hon räknar med att hela korrigeringen är mer eller mindre över och att det snart ligger en återhämtning i korten, i alla fall från och med det tredje kvartalet i år. Förklaringen är bland annat att de höga räntorna redan har prisats in.

– Trots att inflationen förblir hög förväntas den nu ha nått en topp. Priserna på energi och andra råvaror visar en nedåtgående trend från förra årets toppar. Riksbanken förväntas höja räntorna ytterligare i år, men vi tror att detta redan till stor del har prisats in i längre räntor. Vi förväntar oss ytterligare utåtgående ränterörelser i början av 2023, men i mycket mindre skala än justeringarna som gjordes förra året, säger hon.

Lågkonjunktur är trolig, men Rosie Hunt förväntar sig en mildare lågkonjunktur än vad många befarar.

– Det finns även en nedåtrisk för en djupare recession, vilket sannolikt skulle leda till högre arbetslöshet och långsammare jobbtillväxt. Detta scenario skulle utan tvekan hindra hyresmarknaderna mer allvarligt och försvaga utsikterna för hyrestillväxt på medellång sikt. Detta är dock inte vårt huvudspår, säger hon.

DWS favoriserar logistik- och bostadssektorn, inklusive samhällsfastigheter. En av huvudorsakerna till de positiva utsikterna för bostäder är den starka hyresutvecklingen.

– Tillgångar som studentbostäder, seniorboende och samboende har låg vakans och obalans mellan utbud och efterfrågan, tillsammans med stödjande demografiska trender. Men på den svenska marknaden gör strikta regleringar och hyreskontroller att investeringar i denna sektor är mer utmanande än på vissa andra europeiska marknader, säger hon.

Hennes framtidsspaning är att vi fortsatt kommer att se en divergens mellan dagens bästa kontorsbyggnader och äldre byggnader med lägre kvalitet. Samtidigt ger det en stark möjlighet att skapa värde genom att renovera äldre men välplacerade kontorsbestånd.

– Det finns några kortsiktiga utmaningar här, nämligen ökade kostnader och pressade marginaler för hyresgästerna, tillsammans med lägre efterfrågan från konsumenter. Långsiktiga fundamenta förblir dock bra, med rekordlåga vakansgrader. Urban logistik förväntas bli bättre med stigande onlineförsäljning och brist på befintliga lager, vilket driver hyrestillväxten, säger Rosie Hunt.