Oscar Properties – en fågel som aldrig kommer att flyga

Den som i likhet med undertecknad har spanat efter tecken på svåra underliggande bubbelartade sjukdomstillstånd på den fram till för ett år sedan glödheta svenska fastighetsbranschen kunde snabbt identifiera en märklig knöl, Oscar Properties. Det bolaget var en finansiell konstruktion som egentligen inte borde ha fungerat från det att bolaget ”rekonstruerades” från en döende bostadsutvecklare under slutet av 2020 till något de benämnde fastighetsförvaltare.  Oscar Properties landar förr eller senare i SBB och Batljans knä | Realtid

Bolaget fick ta över en i bolaget Valerum paketerad portfölj med ”restfastigheter” från SBB:s rikstäckande köpräder genom Sverige. För SBB innebar affären att de slapp redovisa reaförluster, genom att de toppade upp beståndet med hyresgarantier, garanti av en utestående obligation och lite reverser, samt del i nyemissionen i Oscar Properties. Den affären var också ett varningsflagg för att SBB:s avancerade ”kurvtagande” i sina affärer.  Det faktum att Valerum dekonsoliderats genom att låta ett tomt bolag gå in som hälftenägare var ett sådant ”upplägg”, som borde ha satt blankare av typ Viceroy på spåren. I SBBs affärsupplägg kunde det, som det heter, ”finnas mer att hämta”. Resten är väl att betrakta som nutidshistoria.

Men åter till Oscar Properties. Jag har någonstans liknat bolaget vid en av ”kanariefåglarna  kolgruvan”, tillsammans med nämnda SBB och Heimstaden. När den fågeln tystnar så börjar temperaturen på den svenska fastighetsmarknaden nå mera normala nivåer.
Men det var taskigt mot kanariefågeln. Oscar Properties har från rekonstruktionen varit att likna med en ”vingklippt kalkon”. Det vill säga en fågel som aldrig kommer att flyga. Jag kan upprepa det. Den fågeln kommer aldrig att kunna flyga. Kassaflödet var negativt redan från start under slutet av 2020 när Riksbanken fortfarande höll styrräntan på noll. Nu råder som bekant andra tider.

Tittar vi på utfallet för det första kvartalet i år så var kassaflödet ännu sämre. Räntetäckningsgraden, samlat driftsnetto genom räntekostnader var 0,47. Det vill säga räntekostnaderna översteg driftsnettot med det dubbla. Det är då att märka att Oscar har tagit ”investeringar”, typ hyresgästanpassningar, på 24 miljoner kronor, som till större delen borde kostnadsföras. Gör vi det åt dem, så faller ränteteckningsgraden till 0,25.

Oscar Properties värdering av sina fastigheter är också i allra högsta grad kalkonmässig. Bolaget ”tycker” att fastigheterna var värda 6 780 miljoner kronor, där bolaget lyckats identifiera värdehöjningar under årets första kvartal på 161 miljoner kronor. Det är en internvärdering där ”värderingen har beaktat bästa och maximala användandet av fastigheterna”. Lite som att beakta den maximala volymen på en sufflé för att bestämma dess värde. Direktavkastningskravet sägs vara 6,2 procent. Stämmer man av det mot resultaträkningen så finns det rejält med luft i dessa avkastningskrav. Den redovisade direktavkastningen ligger i stället under 3 procent, utan beaktande av att en del kostnader har tryckts upp i balansräkningen.

Räknar man som jag så uppstår ett mycket stort och svart hål i Oscar Properties balansräkning. De räntebärande skulderna uppgår till 4 979 miljoner kronor, där räntan idag ligger mellan 6,9 och 8,2 procent. Knappt 3 miljarder kronor av skulderna är kortfristiga. Men det kan nog finnas en del kovenanter på de långfristiga delen också som kan påverka löptiden.

Det är möjligt att Oscar Properties tillträdande vd Carl Janglin har mycket goda egenskaper för att få ordning på förvaltningsverksamheten. Det är dock tveksamt om han kan gå på vatten.