Per Lindvall: Kanariefåglarna börjar tystna i fastighetsgruvan

I förra veckan gick Student Bostäder i Norden ut och meddela att de skulle göra en riktad nyemission på 125 miljoner kronor. Den riktades och genomfördes samma dag till bolagets två huvudägare Fastator och Otre. (Den tredje största aktieägaren vid utgången av första kvartalet Samhällsbyggnads Bolaget i Norden SBB, som då ägde 18 procent av aktierna deltog inte i emissionen.

En händelse som ser ut som en tanke. Studentbostäder meddelade att teckningskursen var 5 kronor, vilket då var 30 procent högre än börskursen. Vad man inte berättade var att emissionskursen var mindre än hälften av det substansvärde som de i sin q1-rapport som presenterades den 10 maj, angav till 10,94 kronor per aktie. Den 5 maj genomförde bolaget också en riktad nyemission till Svea Bank, då till en kurs på 10 kronor.

Denna hastigt påkomna nyemission och den rejält rabatterade kursen är ett uppenbart tecken på ett bolag under stor stress. Att bolaget har en belåningsgrad på 63 procent, kan se tryggt ut på papperet.

Utgår man från börsens värdering av bolaget är belåningsgraden i stället 83 procent. Och kon befinner sig plötsligt lite längre ut på isen. Beaktar man att bolaget har en hyfsat offensiv projektportfölj på 2,5 miljarder kronor så ser riktningen för bolaget lite vansklig ut.

Ska de fullfölja dessa projekt behöver de ta in mer kapital, till kalkyler som ser klart sämre ut än för ett år sedan. Men även om de drar ner dessa och fokuserar på förvaltningen av den befintliga portföljen så ser det ansträngt ut. Bolaget har varit en aggressiv köpare av studentbostäder i Norden sedan starten 2018. Det vill säga en period som karaktäriseras av låga och kontinuerligt fallande räntor, fram till nu.

Den genomsnittliga räntekostnaderna uppges till 2,2 procent. Liksom andra fastighetsbolag så har de också gett ut en obligation, på 600 miljoner kronor. Den förfaller 2023 och refinansieringsrisken måste sägas vara rätt hög. Därtill finns en säljarrevers på 175 miljoner kronor från nämnda SBB, vilket är en indikation på att prisnivån i gjorda förvärv har varit rätt uppskruvad.

Hälften av bolagets lån har ränteförfall i år. En så kallad ”servettskisskalkyl” ger att Studentbostäder i Norden har ett negativt kassaflöde om den genomsnittliga räntenivån klättrar upp emot 4 procent.
Det är tyvärr inget orimligt eller osannolikt scenario. För vi har heller inte beaktat att Studentbostäder, liksom alla andra fastighetsbolag trycker upp merparten av underhållet i balansräkningen varför det egentliga kassaflödet är klart lägre än det bokförda. Studentbostäder är en allt annat än underhållsfri verksamhet. Här har vi en kanariefågel med problem.

En annan allt mer tondövt jämrande fågel är Oscar Properties vars överlevnad och förvandling från högprofilerad men kollapsad bostadsutvecklare till en fastighetsförvaltare, där merparten av det förvärvade beståndet gjordes från nämnda SBB, bara ser ut att ha dragit ut på svanesången.
Balansräkningen är lite av ett dåligt skämt. Det egna kapitalet angavs vid utgången av q1 till 2550 miljoner kronor. Börsen värderar detta egna kapital till en femtedel, eller 557 miljoner kronor. Den bokförda soliditeten uppgår till 32 procent, men beräknat utifrån börsens värdering så är soliditeten 9 procent.

Och det senare förefaller inte vara någon underskattning, tvärtom. Oscar Properties har redan idag ett negativt kassaflöde från sin löpande verksamhet. Oscar Engelbert skriver att målet är att om några år ha en portfölj på 20 miljarder kronor. Det är naturligtvis tillåtet att drömma. Oscars obligationer på 2 miljarder kronor ska emellertid rullas över först.

Kopplingen mellan dessa två förvärvsinriktade bolag och krisande SBB är intressant och belysande även för allmäntillståndet i den svenska fastighetsbranschen. Att även Castellum, med Rutger Arnhult vid rodret, är en av de största ägarna i Oscar Properties, efter en apportaffär i höstas, är också en indikation på att Oscar inte bara är en kanariefågel, utan rent av en av de första dominobrickor i det spel som nu håller på att rullas ut på den svenska fastighetsmarknaden.

För ärligt talat är det inte bara de två nämnda småfåglarna som kommer att få det tufft när räntorna börjar klättra uppåt samtidigt som konjunkturen bara måste sakta in. Det ska bli intressant att se vilket av de större bolagen som först tvingas ut och göra en rejält utspädande nyemission. De kommer att behövas.