Investerare ser stora risker i Heimstaden (fast det såg Lindvall redan i april)

Enligt DI:s uppgifter väntas Heimstaden Bostad räddas av storägaren, den svenska pensionsjätten Alecta. Uppgifter som Alecta inte vill svara på.

Alecta äger 38 procent av aktierna i Heimstaden Bostad. Norska Heimstaden AB, som kontrolleras av norrmannen Ivar Tollefsen, kontrollerar lika stor andel av kapitalet men 50,1 procent av rösterna.
För Heimstaden Bostad har problemen blivit svårartade på riktigt sedan räntorna stigit brant efter köpet av Akelius bostadsbestånd för 93 miljarder kronor i september 2021.

En del obligationer i Heimstaden AB har nu ett pris som är under hälften av det nominella värdet, vilket innebär att investerarna ser exceptionellt stora risker i verksamheten.

Heimstaden Bostad har fastigheter värderade till 335 miljarder kronor, att jämföra med SBB:s total på 134 miljarder.

DI har sökt Alecta som inte vill ge några kommentarer, men Heimstaden ger en kommentar via mail.

”De senaste månaderna har Heimstaden Bostads obligationer prissatts svagare än resten av marknaden, vilket förvånar oss. Vi har ett stabilt driftsresultat och kassaflöde, stark tillväxt i driftnettot, god kontroll över vår likviditet och låneförpliktelser och har löpande gjort ansvarsfulla nedskrivningar av fastighetsvärdena. För närvarande har vi god marginal för en Investment Grade-rating och ser inget behov av kapitaltillskott.”

Att det skulle bli så här illa, såg Realtids Per Lindvall redan när affären gjordes i september 2021, i april i år så här skrev han så här:

”Detta norsk-svenska bolags kraftiga expansion under nollränteperioden som varade fram till maj i fjol gör att bolaget har alla förutsättningar att nå toppen av bottenskiktet av dåliga affärer. Märkeshändelsen var förvärvet av Akelius svenska och tyska fastigheter för 92,5 miljarder kronor. Den affären framstod redan då (september 2021) som stollig. Heimstaden vandrar på en tunn lina – med obehaglig fallhöjd | Realtid När jag räknade på avkastningen på de förvärvade fastigheterna så låg den på knappt 1,5 procent. Heimstaden prickade nog exakt toppen på denna cykel. Även i fastighetsbranschen har det smugit sig in en tanke på att storleken har betydelse. Penningstinna PE-bolag som Blackstone. Brookfield och Starwood har fått för sig att detta är en global tillgångsklass. I min låda handlar det om hallucinationer framkallade av noll-räntemiljön.

I den räntemiljö som råder nu, där Heimstaden Bostads obligationer handlas till räntenivåer på 7-8 procent, så ser den affären riktigt, riktigt dålig ut. Tittar vi på moderbolaget Heimstaden AB, så ser det ännu värre ut.

Och det handlar inte om en enskilt mycket dålig affär, utan om att hela Heimstaden gungar. Balansomslutningen är nu över 400 miljarder kronor. Vid utgången av 2018 var den 83 miljarder kronor. Fastighetsporföljens värde har under samma period ökat från 76 miljarder kronor till 351 miljarder kronor vid det senaste årsskiftet. Vad är då de övriga tillgångarna undrar någon? Jo, 17 miljarder kronor är goodwill från Akeliusförvärvet. Det skulle bland annat finnas ”synergier för finansieringsverksamheten” hette det. Dessa ser nu ut att behövas.

Tittar vi på hela Heimstadens fastighetsportfölj så låg avkastningen i fjol på knappt 2,4 procent. Men då ska man veta att det mesta av underhållet tryckts upp i balansräkningen. De kostnadsförda reparationskostnaderna motsvarar 66 kronor per kvadratmeter. Samma kvadratmeter värderas till över 30 000 kronor.  En mer rimlig nivå för att upprätthålla intjäningskapaciteten ligger nog på minst fem gånger de bokförda kostnaderna. Den ”justerade” avkastningen hamnar då på 1,5 procent.

Med 200 miljarder kronor i finansiella skulder så ser det ganska jobbigt ut för Heimstadenkoncernen. Den genomsnittliga räntan låg på 1,3 procent 2021 och hade stigit till 2,1 procent vid det senaste årsskiftet. Med tanke på att hälften av lånen ska omförhandlas under innevarande år så kan kassaflödet börja bli riktigt, riktigt ansträngt. Med en snittränta på 5 procent på dessa nya lån så börjar man närma sig ”kassaflödesneutralitet”, enligt mina beräkningar.

Att hälften av finansieringen är obligationer och där runt 30 miljarder kronor förfaller i år, gör inte saken bättre. Heimstaden har alla förutsättningar att kvala in på prispallen för de sämsta svenska affärerna någonsin.”

Läs hela krönikan här>>