Handelsbanken: "Riksbankens höjning kan komma redan i juni"

Högre energikostnader och stigande räntor får bostadsprisuppgången att stanna av och fastighetsvärden att plana ut. Det är Handelsbankens prognos i dagens Fastighetsrapport.

–Vi räknar med att högre räntor och energipriser betyder ökade boendekostnader med i genomsnitt 1300 kronor i månaden, säger Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman. 

–Nu kan vara ett bra läge både för hushåll och företag att satsa på energieffektiviserande åtgärder, säger Christina Nyman.

Konjunkturåterhämtningen fortsätter – om än långsammare

Energipriser har skenat ytterligare som en konsekvens av Rysslands invasion av Ukraina. Handelsbanken bedömer att konsekvenserna i Sverige blir ökad osäkerhet, tidigare räntehöjningar och en något dämpad efterfrågan. Men inte stigande arbetslöshet.

– Vi har reviderat upp vår prognos på inflationen som följd av kriget och bedömer nu att den (KPIF) uppgår till i genomsnitt 4,6 procent i år och 2,5 procent 2023, skriver banken.

Handelsbanken konstaterar vidare att fastighetsmarknaden påverkas av högre energipriser och inflation på flera sätt. Dels via förväntningar om stigande räntor. Dels via stigande uppvärmningskostnader, som dessutom om de kvarstår på en permanent högre nivå påverkar såväl företagens vinster som hushållens konsumtionsutrymme. Många hyreskontrakt på lokaler och bostäder är indexerade men överlag dämpas hyrestillväxten när vakansgraden stiger, varför mixen av inflation och efterfrågan är central. 

Handelsbankens ekonomer bedömer att den oväntat höga inflationen får Riksbanken att höja räntan redan i år trots konjunkturriskerna. 

– Vårt huvudscenario är att Riksbanken höjer räntan i september, men höjningen kan komma redan i juni, säger Christina Nyman.

Därefter räknar banken med successiva räntehöjningar så att styrräntan ligger på 1,25 procent i slutet av 2024. Sist den var på den nivån var 2012, då på väg ner.

SBAB:s chefsekonom Robert Boije tror att höjningen kommer redan vid nästa penningpolitiska möte i april, och därefter i november.  Det kommunicerades i SBAB:s senaste utgåva av Boräntenytt som publicerades den 24 mars.

I Handelsbankens prognos ligger också att bostadsräntorna stiger i linje med Riksbankens styrränta. Det betyder en gradvis ökning i boräntorna, både i de bundna och i de rörliga boräntorna, framöver. Även räntor till företag kommer stiga och nära fördubblas jämfört med idag. 

Uppgången i fastighetsvärden och bostadspriser förbi

På kommersiella fastighetsmarknaden har sjunkande avkastningskrav varit en viktig drivkraft för värderingarna. Handelsbankens ekonomer tror att den allt mer åtstramande penningpolitiken i kombination med högre finansieringskostnader kommer att bidra till att avkastningskraven stiger, men kommer inte att hända redan i år, enligt banken.

–Vår bedömning är att utsikterna det närmaste året förblir skapliga för fastighetsmarknaden, men att värdeökningarna bromsar in och gradvis planar ut, säger Christina Nyman. 

Lager- och logistiklokaler är liksom hyresrätter fortsatt heta investeringssegment medan detaljhandelslokaler har det motigare. Samtidigt ser bankens ekonomer en pånyttfödelse för kontoret, där läget blir allt viktigare. 

För hushållens del betyder de stigande ränteutgifterna och energikostnaderna att hushållens boendekostnader som andel av inkomsten ökar från 22 procent 2020 till drygt 24 procent 2024, enligt bankens bedömning. 

– Majoriteten av hushållen har utrymme att hantera dessa högre kostnader, men sannolikt tränger det undan annan konsumtion och dämpar utvecklingen på bostadsmarknaden, säger Christina Nyman. 

Handelsbankens prognos är att bostadspriserna närapå planar ut kring dagens höga nivå. Samtidigt bedömer banken att byggaktiviteten toppar i år. 

Den uppenbara risken för priset på såväl privata som kommersiella fastigheter är kostnaden och tillgången på finansiering. Med hög belåning blir stigande räntor snabbt kännbart. 

– I ett scenario där energipriserna fortsätter öka kraftigt och räntorna stiger betydligt mer ökar boendekostnaderna betydligt snabbare än vi väntar oss och bostadspriserna kan då falla, säger Christina Nyman. 

Höga byggkostnader kan också dämpa byggaktiviteten. En ytterligare risk bankens ekonomer lyfter är refinansieringsrisker i den högt belånade delen av kommersiella fastighetssektorn.

Höga energipriser kan driva på energieffektiviseringsåtgärder

Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges inhemska växthusgasutsläpp, där cirka hälften kan kopplas till själva byggandet och nybyggnation samt renoveringar. En miljö med höga energipriser kan driva på investeringar gällande energieffektivitet. 

–Vi lär också få se ett ökat fokus på fastighetssektorns indirekta klimatavtryck, mycket kopplat till de byggnadsmaterial som används, säger Christina Nyman.