Handelsbanken: Kapital-marknaderna allt mer tillgängliga för fastighetsbolagen

-Allt hänger på att ekonomin mjuklandar, inflationen kommer ner och Riksbanken inleder räntesänkningar. Kan det gå? Ja, vi tror det, säger Christina Nyman, Handelsbankens chefsekonom.

I sin nya fastighetsrapport bedömer Handelsbanken att Riksbanken inleder räntesänkningar i juni och följer upp med ytterligare sänkningar i september och december.

-Under 2025 ser vi att Riksbanken ökar räntesänkningstakten samtidigt som konjunkturen stärks och arbetsmarknaden förbättras. I slutet av 2025 bedömer vi att styrräntan nått 2,25 procent och Riksbanken sänkt klart, säger Christina Nyman.

I början av 2026 kommer såväl rörliga som bundna boräntor ha sjunkit till omkring 3,5 procent, spår bankens makroekonomer. För kommersiella fastighetsbolag har läget förbättrats med vinterns nedgång i långa marknadsräntor och lägre riskpremier (kreditspreadar). Riksbankens kommande räntesänkningar kommer leda till successivt lägre finansieringskostnader under andra halvåret i år.

Boendeekonomin har pressats hårt de senaste två åren med stigande räntor och högre levnadsomkostnader. Bostadsägare har fått se en 50-procentig ökning av boendekostnaderna sedan början av 2021, jämfört med 10procent för hyresgäster. Trots detta använder hyresgäster en större del av sin inkomst till boende. Nu, med sjunkande räntekostnader, ljusnar situationen för bostadsägare. Löner börjar öka snabbare än priser, vilket förbättrar hushållens ekonomi. Bopriserna väntas börja stiga från andra halvåret, med en ökning på i genomsnitt 0,5 procent i år och närmare 3 procent nästa år.

Regeringen överväger att höja bolånetaket för att minska trösklarna in på marknaden för unga. Enligt analysen i fastighetsrapporten sänker detta inte trösklarna för unga i storstäderna, med medianinkomst, då de ändå inte kan låna mer. Däremot kan en ung vuxen med median-inkomst låna mer i orter där snittpriset för en liten lägenhet ligger under 1,6 miljoner kronor.

-Vill man sänka trösklarna för unga där det är svårast att få tag på en bostad behöver bostadspriser ner och tillgången på billigare hyresrätter upp. Att sänka amorteringskravet har större effekt än att höja bolånetaket men båda riskerar att bidra till högre bostadspriser, säger Christina Nyman.

Efter ett stort tapp i påbörjade bostadsprojekt, väntas en stabilisering och en gradvis återhämtning mot en ny normalnivå på cirka 35 000 påbörjade bostäder årligen. En anledning till att inte byggandet på sikt ökar mer är att befolkningstillväxten bromsat in kraftigt, en annan är att byggkostnaderna väntas vara fortsatt höga. Det talar för att det kommer bli tuffare konkurrens mellan jobben i byggsektorn och att även antalet sysselsatta i byggbranschen stabiliseras på en ny lägre nivå.

-Med lägre byggtakt ser vi inte generellt ökad bostadsbrist men däremot kan det förvärras i storstäderna, säger Christina Nyman.

Handelsbankens ekonomer räknar med sjunkande sysselsättning i byggsektorn under året i takt med att pågående byggprojekt färdigställs och nya inte tar vid, men inget ras.

-Vår prognos för bygginvesteringarna pekar mot att antalet sysselsatta i byggsektorn minskar med 10 000 personer, säger Christina Nyman.

EU har nått en överenskommelse om högre krav kring byggnaders klimatpåverkan. För bostäder ställs krav på förbättringar på aggregerad nivå istället för varje enskild byggnad. Hur man når dessa mål är upp till varje land. När det gäller kommersiella lokaler ställs det krav på varje enskild fastighet i form av så kallade minimistandarder. De nya kraven på energiprestanda med hot om uthyrningsförbud och böter innebär en risk för ökade renoveringskostnader jämfört med tidigare, samt negativa effekter på tillgångars värde om dessa inte renoveras. Omvänt kan tillgångar med bra energiprestanda öka i värde. Här finns alltså en möjlighet att satsa på energirenoveringar, inte minst nu då det är lättare att få tag på arbetskraft, som ger kostnadsbesparingar i och med lägre energikonsumtion.

-Vi räknar inte med några stöd till kommersiella aktörer men här finns en chans att snabba på renoveringstakten och samtidigt minska arbetslösheten för byggnadsarbetare, säger Christina Nyman.

Den stora nedgången i långräntor och kreditspreadar mot slutet av 2023 i kombination med att kreditvärderingsinstituten visade sig vara mer flexibla än vad som tidigare bedömts, har bidragit till att fastighetsbolagen gick från iskalla på obligationsmarknaden till att bli eftersökta av investerarna på den svenska marknaden. Handelsbankens analytiker tror att sektorn under 2024 kommer att kunna refinansiera en stor del av sina förfall. Bedömningen är att kreditspreadarna för fastighetsbolag kan fortsätta att närma sig bolag i andra sektorer och att kreditmarknaden generellt utvecklas positivt. Hittills har låga vakanser och höjda hyror gjort att det operationellt sett ganska stabilt ut. Men framåt räknar bankens analytiker med något stigande vakanser och sjunkande hyror. Fastighetsvärden har fallit ungefär tio procent och ytterligare nedskrivningar av fastighetsvärden är att räkna med och transaktionsmarknaden överlag kommer att bli mer aktiv under 2024. Analysen är fortsatt en genomsnittlig värdeminskning från toppen 2022 med knappt 15 procent.

Synen på finansiell risk, och därmed synen på fastighetsaktier, ändrades dramatiskt under det fjärde kvartalet 2023. Handelsbankens analytiker anser att aktieutvecklingen delvis var frånkopplad från grundläggande aspekter såsom substansvärdering och faktisk vinstutveckling. Delar av rallyt har också reverserats under inledningen av 2024, men aktievärderingarna är ändå på betydligt högre nivåer än de var under hösten 2023. Den tidigare euforin från fallande räntor har dämpats i takt med att räntor rekylerat uppåt. Fokus skiftar mot konjunkturförlopp och vilka effekter det får på fastighetsbolagen. Utvecklingen medför både möjligheter och risker. Kvalitativa bolag med acceptabel risk och tillväxtmöjligheter, kombinerat med en måttlig värdering, har mer att ge i det längre placeringsperspektivet.