Handelsbanken efterlyser långsiktig bostadspolitik

Riksbankens styrränta kommer, enligt Handelsbankens bedömning, att ligga på 4,25 procent till september nästa år, för att därefter sänkas långsamt mot 2,0-2,5 procent på några års sikt.

–Störst effekter i ekonomin av högre räntor ser vi på fastighetsmarknaden där ökade finansieringskostnader påverkar alltifrån bopriser och boendekostnader till byggandet och de kommersiella fastighetsbolagen, säger Christina Nyman, chefsekonom på Handelsbanken.

I Fastighetsrapporten analyseras vad som skulle kunna hända om inflationen tar ny fart och centralbanker därmed fortsätter att höja räntor trots att lågkonjunkturen fördjupas. Det skulle slå hårt  mot bostadsmarknaden, med förnyad nedgång i bostadspriserna. Kommersiella fastighetsbolags problem skulle öka än mer, men riskerna för den finansiella stabiliteten i detta alternativa scenario bedöms ändå vara begränsade, enligt bankens experter.

Hushållen har drabbats både av högre boräntor och av högre inflation. Det har medfört att försäljningar av bostäder har minskat kraftigt och att bostadspriserna har fallit. Men läget har stabiliserats. Stigande reallöner talar för att både försäljningar och bostadspriser ökar försiktigt nästa år, enligt Handelsbanken.

Bostadsbyggandet har mer än halverats mot bakgrund av högre produktionskostnader och lägre betalningsvilja hos köparna och väntas ligga kvar på lägre nivåer de närmaste åren.

För byggsektorn som helhet tycker Handelsbanken att det ser det betydligt bättre ut än för bostadsbyggandet. Byggandet av kommersiella lokaler har fortsatt att öka. En hög efterfrågan på industrilokaler kopplat till framför allt den gröna omställningen i norra Sverige driver uppgången. Handelsbanken befarar emellertid att raset i bostadsbyggandet riskerar att förvärra både bostads- och arbetskraftsbristen i övre Norrland, vilket kan försvåra den fortsatta expansionen av de gröna industrisatsningarna.

Fastighetsbolagens räntetäckningsgrad fortsätter att sjunka och pressar kreditbetygen vilket gör framtiden på obligationsmarknaden osäker. Sammantaget bedöms fastighetsvärden sjunka med i genomsnitt 15 procent från toppen i mitten på 2022. Samtidigt har utvecklingen under året stärkt vyn om en splittrad bild hos fastighetsbolagen, där vissa och företrädesvis bostadsägande fastighetsbolag tvingats till akuta åtgärder medan många andra bolag väljer att sitta still i båten.

”Räntekänsligheten och den splittrade bilden av sektorn syns också i aktiepriser. Det har varit fortsatt stora slag, upp och ner, och det är förändringar i marknadsräntan som i stor utsträckning fortsätter styra aktiekurserna”, skriver Handelsbanken i sin rapport.

Ökade finansieringskostnader påverkar även investeringar i energieffektiviseringar och andra klimatrelaterade åtgärder. Handelsbankens experter tror att det finns en risk att detta kan leda till både en renoveringsskuld och en klimatskuld för en fastighet, vilket i sin tur kan påverka tillgångens attraktivitet och värdering. Slutförhandlingar pågår också i EU om ett direktiv för byggnaders energiprestanda, som väntas leda till högre krav på energieffektiviserande renoveringar.

–Bostadspolitik bör sträva efter att vara långsiktig och förutsägbar. En bättre förutsägbarhet kring framtida bostadspolitiska beslut skulle kunna få en del av dem som idag går och väntar på statliga stöd att sätta spaden i marken ändå, givet att byggkalkylen går ihop. Samt på lite sikt bidra till att de snabba kasten i byggvolymen av bostäder dämpas, säger Christina Nyman.