Fastighetsmarknaden har redan vänt

Fastighetsmarknaden har sannolikt redan vänt och den värsta rädslan har nu försvunnit från professionella investerare. Konstigt nog har vi knappt sett vare sig affärer eller några större nedgångar i statistiken för kommersiella hus, marknaden är trögrörlig, men också för att privata aktörer drar sig för att sälja in i det längsta, och de noterade fastighetsbolagen har redovisat mycket sparsamma nedgångar i sina bestånd, om ens några.

Enskilda affärer och anekdotisk information gör dock gällande att marknaden gjorde transaktioner när den var som mest nervös i höstas på hela 20-25 procents lägre nivåer jämfört med all time high. En mer kvalificerad gissning är att marknaden egentligen är ned runt 10-15 procent och att vi gradvis nu kommer att få se fler transaktioner på runt denna nivå.

”Skyddet för kommersiella aktörer är att de sannolikt kommer att finansiera sig på längre löptider de kommande åren för att övervintra.”

Sannolikt behöver det sedan inte bli så mycket värre än så eftersom det viktigaste för fastighetsbolagen, finansieringen, håller sig tämligen flack i räntekurvan oavsett om vi tittar på ett, tio eller trettio år när vi ska finansiera. Det värst drabbade segmentet i sektorn, bostadsfastigheter, kommer så sakta tillbaka i takt med att hyreshöjningarna kommer vara högre än alla historiska snitt de kommande åren. I Malmö landade förhandlingarna nyligen på 5 procent. Ingen kommer vilja sälja nu som inte måste när alla vet att värderingarna, via höjda hyror, kommer att rätta tills sig under de kommande åren.

Största hotet är egentligen om räntan stiger ytterligare från denna nivå utöver vad som redan ligger inprisat. Risken är faktiskt inte obetydlig eftersom mycket tyder på att inflationsbekämpningen i vanlig ordning kommer ta längre tid, och vara svårare än vad alla trodde från början. Skyddet för kommersiella aktörer är att de sannolikt kommer att finansiera sig på längre löptider de kommande åren för att övervintra.

”Med det sagt kommer det dock inte gå fort upp härifrån, särskilt inte för bostadssegmentet, varför en duktig fastighetsinvesterare kommer ha flera bra år på sig att göra fina affärer framgent.”

Värre är det för privatmarknaden där prisnedgången inte varit större, men betydligt mer transparant till sin natur. Privatpersoner har inte samma finansieringsmöjligheter som företagssidan, men åtnjuter å andra sidan ett ränteavdrag som återigen kommer vara en bra krockkudde. I det korta perspektivet framstår privatmarknaden som det svagare kortet i fastighetssektorn, men kommer också vara det segment som vänder upp snabbast när signaler från Riksbanken kommer om att räntekanonaden är till ända.

Börsen och aktiemarknaden har redan stuckit rejält från i höstas och mycket tyder på att börsen har rätt. Det var botten vi såg i höstas. Med det sagt kommer det dock inte gå fort upp härifrån, särskilt inte för bostadssegmentet, varför en duktig fastighetsinvesterare kommer ha flera bra år på sig att göra fina affärer framgent.

Gösta Carlberg
Journalist och entreprenör inom fastighetsbranschen.

Vill du lära dig investera och exponera dig mot den lukrativa fastighetsmarknaden?  Under en heldag i mars lär Nyfikna Investerare dig det viktigaste du behöver veta.

Kursen leds av Gösta Carlberg som har över 20 års erfarenhet av fastighetsinvesteringar och värdepapper. Med bakgrund som analytiker och jounalist på Affärsvärlden, Aktiespararna, Nyhetsbyrån Direkt, DI-TV och Matteus Fondkommission är han idag entreprenör och investerare och driver bland annat fastighetsbolaget Kvalitetsbostäder.

Ett axplock av kursens innehåll:
– Lär dig köpa att kommersiella fastigheter
– Förstå hur du ska värdera hyresfastigheter
– Inse hur ska du förädla och tjäna pengar på hyresfastigheter
– Lär dig om nyproduktion, renovering och bostadsrättsombildning
– Vad ska du tänka på för att finansiera dina köp av hyreshus
– Hur bygger du ett bolag för att slippa arbeta resten av ditt liv

Datum och plats*
Stockholm: Söndag 26 mars, Ellery Beach, Elfviks udde Lidingö
Göteborg: Tisdag 28 mars, Jacy’z Hotel & Resort , Drakegatan 10