Tyder fastighetsboomen på finansiell demens?

Samhällsfastigheter med sina stabila och långsiktigt säkra kassaflöden har blivit en av de hetaste finansiella produkterna i dessa yttersta av dagar. Frågan om det är verkligen är sunt verkar ingen ställa. Personligen lutar jag åt att det är ännu ett tecken på att vi har drabbats av finansiell demens.

Ilja Batljan och hans Samhällsbyggnadsbolags bud på kollegan Hemfosa är den senaste storaffären inom den, tillsammans med allt som kan petas in under begreppet logistik, hetaste sektorn inom fastighetssektorn just nu, samhällsfastigheter. Och är något hett inom fastighetssektorn så är det också det hetaste på finansmarknaden. Fastighetsrelaterade tillgångar har ju slagit det mesta med hästlängder på börsen under det senaste decenniet. 

Och det är naturligtvis många som vill vara där.

Det finns flera exempel. Ett exempel är att finansprofilen Per Håkan Börjesson och hans Spiltan dragit igång ett bolag som ska investera i just samhällsfastigheter. Samhällsfastigheter har också blivit så hett så att Morgan Stanleys gamla dotterbolag, indexproducenten MSCI, har ett eget svenskt delindex för just samhällsfastigheter. 

Med detta index så har vi i alla fall fått en definition på vad en samhällsfastighet är. Det är en ”fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är speciellt anpassad för samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghetsboenden under begreppet samhällsfastigheter”.

Vill man ha exempel på samhällsfastigheter så är det fängelser, skolor, äldreboende och sjukhus. Om fängelser sorteras in under trygghetsboende, och i så fall för vem, hör väl till överkursen.

Hur dessa fastigheter har kommit att bli en finansiell placering kan man faktiskt undra. Det rör ju sig om fastigheter som är specialanpassade för just offentligt finansierad verksamhet och som därför inte har någon, eller möjligen diffus, alternativanvändning. 

För det är inte så att Ilja Batljan kan få en billigare finansiering än vad kommuner, regioner eller staten kan få, även om han säger sig kunna krama ut 300 miljoner kronor i huvudsakligen ”finansiella synergier” genom köpet av Hemfosa. Kommuner och regioner backas också upp av staten i sista hand.

Det inte helt ovanliga påståendet att det offentliga inte har råd att själva göra dessa investeringar är ur ett ekonomiskt perspektiv humbug. Har de inte råd att bygga själva har de heller inte råd att hyra.

Det inte helt ovanliga påståendet att det offentliga inte har råd att själva göra dessa investeringar är ur ett ekonomiskt perspektiv humbug. Har de inte råd att bygga själva har de heller inte råd att hyra. Det är möjligt att politiken har trasslat in sig i sina egna beslutshinder, som det enfaldiga balanskravet, som begränsar möjligheten att göra lånefinansierade investeringar.

Men att ikläda sig ett 20-årigt hyreskontrakt, vilket innebär att man tar på sig hela fastighetsrisken, med en privat fastighetsägare blir vad gäller den finansiella delen definitionsmässigt dyrare än att äga själv. Att det ena dyker upp i balansräkningen och det andra på resultaträkningen gör ingen skillnad.

Och det är dessutom så att ett 20-årigt hyreskontrakt är att betrakta som finansiell leasing och ska in i balansräkningen i alla fall.

Det är faktiskt svårt att hitta något bra argument till varför det ur ett samhällsperspektiv skulle vara effektivare och bättre att en privat aktör ska äga dessa fastigheter. Men det går ju uppenbart att göra pengar på det.

För den lite kritiska leder detta tankarna till korruption, och då kanske inte så mycket ekonomisk som den tankemässiga, som idén att det ”privata alltid är effektivare än det offentliga”. 

Den som vill utmana en sådan tanke kan göra en studie av hur effektiva och bra privatägda brittiska fängelser sköttes. Fråga gärna någon på Handelsbanken, som hade sitt engagemang i det havererade brittiska bygg- och outsourcingföretaget  Carrilion.