Oscar Properties landar förr eller senare i SBB och Batljans knä

Oscar växlar från att vara en mindre lönsam producent av lyxbostäder, där affärsmodellen har byggt på ”förståelse för människors drömboende”, i Stockholm till en högst profan förvaltare av en hög kommersiella styckefastigheter i samhällen som Flen och Hedemora. Det mesta talar för en fortsatt stapplande vandring i ett ekonomiskt skymningsland, där rekonstruktion och likvidation hör till huvudaktiviteterna för att hålla i gång cirkulationen.

Att några av Oscars obligationsinnehavare i början på december var beredda att släppa ifrån sig sina obligationer till 35 procent av nominella värdet, visar att det finns tvivel även därute på att Oscar är att betrakta som en upprättgående koncern (”going concern”, fritt översatt). Hur desperat läget är och har varit framgår tydligt av prospektet. ”Oscar Properties har per datumet för Prospektet likvida medel om 22 miljoner kronor och ett rörelsekapitalunderskott på 38 miljoner kronor, vilket innebär att koncernen inte kan möta sina betalningsåtaganden”. Det vill säga Oscar Properties var konkursmässigt för en månad sedan.

”Uppenbarligen tror man inte längre på sin ursprungliga affärsmodells bärkraft.”

Uppenbarligen tror man inte längre på sin ursprungliga affärsmodells bärkraft, att bygga ”drömbostäder” i Stockholm, för man tar till det allt vanligare reptricket bland stapplande företagsbyggen, typ Odd Molly, och köper på sig en hög förvaltningsfastigheter. Att ”bäst före datum” för den tidigare inriktningen gick ut någon gång i början av 2017, visas av att Oscar Properties har haft mycket svårt att få till några nya bärkraftiga projekt. Det ståtligt annonserade samarbetena med tunga aktörer som Fabege, Wallenstam, Veidekke och SBB, genom intressebolagen Oskarsborg med flera har inte burit någon frukt.

”Det man tar över för 1,4 miljarder kronor är en hög som Ilija Batljans snabbköpsvariant till fastighetsbolag SBB inte har velat ta in i sin egen balansräkning.”

Det bestånd man köper är inte någon särskilt attraktiv portfölj fastigheter. Det man tar över för 1,4 miljarder kronor är en hög som Ilija Batljans snabbköpsvariant till fastighetsbolag SBB inte har velat ta in i sin egen balansräkning, utan de har parkerats i intressebolaget Valerum. Att Valerum har varit en ren parkeringsplats, dekonsolideringsövning, visas av att den andra delägaren i bolaget. Property AD AB, inte har haft någon balansräkning att backa upp sitt ägande med. Bolagets balansomslutning på knappt 12 miljoner och ett eget kapital på knappt 8 miljoner kronor, vid utgången av 2019 kan ställas i relation till fastighetsportfölj i Valerum som då värderades till 1 576 miljoner kronor.

Valerums portfölj har sedan stuvats om lite under 2020, där man avyttrat några fastigheter, vilka framgår inte av prospektet, därtill har SBB slängt in två helägda fastigheter i Helsingborg inför transaktionen. Att det inte är en helt välmående portfölj framgår av också i prospektet, för den som kan läsa. Den hyresmässiga vakansgraden uppgår till 14 procent. Sammansättningen med 38 procent kontor, 21 procent detaljhandel och 7 procent hotell gör också att hyresrisken måste betraktas som betydande i dessa coronatider. Det är svårt att se att Oscar Properties, som inte har någon lokal förankring eller förvaltning, ska kunna tillföra något krut i förvaltningsarbetet om det skulle bränna till någonstans.

Även driftskalkylen för det förvärvade beståndet ser friserad och schablonmässig ut. Driftskostnaderna som Oscar Properties uppger landar på 300 kronor/kvm. I Valerums redovisning för 2019 landade de på 416 kronor/kvm, inklusive central administration.

”Detta och det faktum att värdet på fastigheterna har justerats ned, liksom att SBB har garanterat det obligationslån som Valerum ställt ut, är väl en fingervisning om vad SBB anser om denna portfölj.” 

De första åren gör det nu inget, för SBB har ställt ut hyresgarantier till och med 2023, vilket gör att driftsnettot är säkrat för den perioden och den ekonomiska uthyrningsgraden kan anges till 97 procent. Detta och det faktum att värdet på fastigheterna har justerats ned, liksom att SBB har garanterat det obligationslån som Valerum ställt ut, är väl en fingervisning om vad SBB anser om denna portfölj.   

Men även med detta garanterade driftsnetto för de kommande åren så är inte Oscar Properties kapitalisering ytterligt tunn. Det som efter emissionen blir kvar till att täcka rörelsekapitalbehovet är 43 miljoner kronor. Underskottet i oktober var som bekant 16 miljoner kronor och det är svårt att se att den egna verksamheten genererar några större överskott. Detta  framgår också av prospektet-  ”Risken för att gruppen skulle bryta mot något eller några låneavtalen är hög”

Poängen med affären ser ut att vara att skapa ett visst rådrum för Oscar Properties, men det är en vandring på slak lina, i mörker. En prognos eller gissning är att det hela kommer att vandra samma väg som Tobin Properties, där Rutger Arnhults Klöverns engagemang slutade med att de fick ta över helt och ta den stora smällen. Det vill säga att Oscar Properties förr eller senare landar i SBB och Batljans knä. De sitter på kroken i form av garantierna för hyran, obligationslånet, sannolikt ett reverslån (”övrig räntebärande skuld” i prospektet), samt att de garanterat 50 miljoner kronor i nyemissionen. I bästa fall.