Oscar Properties i gungning

Oscar Properties gick sent på måndagskvällen den 23 oktober ut med en vinstvarning, där företaget sänker prognosen för rörelseresultatet, före värdeförändringar, från minst 500 miljoner kronor till minst 400 miljoner kronor. I praktiken innebär det att resultatnivån för den underliggande verksamheten för andra halvåret kommer att halveras jämfört med första halvårets 261 miljoner kronor.

Om det bara är ett tillfälligt hack i kurvan skulle inte detta vara något problem, om det inte vore för att balansräkningen är så pass svajig.

En soliditet på 31 procent vid det senaste halvårsskiftet kan tyckas vara hyfsat bra och inte så långt ifrån branschledaren JM Byggs dryga 38 procent. Men synar vi de båda bolagens balansräkningar noggrannare så finns anledning till oro för Oscar Properties del.

Medan JM Bygg har en nettokassa så har Oscar Properties en räntebärande nettoskuld på 2,6 miljarder kronor. JM har utöver sin kassa på 2,2 miljarder kronor även bindande kreditlöften och outnyttjad checkräkningskredit på 2,8 miljarder kronor. Oscar Properties har outnyttjade kreditlöften på 100 miljoner kronor. Skillnaden i betalningsberedskap om försäljningen av bostadsrätter skulle gå så trögt att de osålda lägenheterna kommer att vandra tillbaka in i bolagens balansräkning är påtaglig.

Oscar Properties har också expanderat verksamheten kraftigt jämfört med fjolåret. Balansräkningen växte med 73 procent till 5,3 miljarder kronor för perioden mellan halvårsskiftena 2016 till 2017. Även om en del förklaras av förvärvet av fastigheterna i Stora Värtan i Stockholm, som också innehåller en kassagenererande förvaltningsenhet, så är det en mycket stor expansion. Inte minst med tanke på att Oscar Properties är inriktat på premiumsegmentet, där riskerna trots allt måste betraktas som högre än i det mera bruksinriktade segment som JM verkar i. 

Detta syns också i balansräkningen.

De finansiella fordringarna på de byggande bostadsrättsföreningarna ökade hos Oscar Properties från 188 till 845 miljoner kronor för nämnda period och de upparbetade men ej fakturerade intäkterna steg från 208 till 868 miljoner kronor. Detta syns också i det operativa kassaflödet som var negativt, trots ett resultat efter skatt på 436 miljoner kronor. Det kan jämföras med JM som genererade ett operativt kassaflöde på 1 294 miljoner kronor, att relatera till ett resultat efter skatt på 1 201 miljoner kronor för samma period.

Att finansiera en sådan kraftig expansion och en verksamhet med lånade medel innebär ett avsevärt risktagande. Och det som särskilt sticker ut är då den del som finansierats via kapitalmarknaden, där det inte finns något kreditinstitut att luta sig mot.

Obligationslånen uppgick till 1 063 miljoner kronor varav de icke säkerställda obligationerna uppgår till 450 miljoner kronor. Det senare lånet är att betrakta som ett topplån och förfaller 2019. Lyckas inte Oscar Properties stabilisera verksamheten kan det bli bekymmersamt att rulla över. Den typen av lån är något som lätt kan placeras under finvädersdagar, men börjar det bli snålblåst så kan det bli nästan omöjligt.

Som gammal kreditriskanalytiker som var med när frosten slog till 1991 känner man igen mönstret. Det är inte vackert.