Onödig fixering vid amortering

De negativa signalerna fortsätter att skölja in över den svenska bostadsmarknaden:

• svårsålda bostadsrätter
• uppskjutna byggstarter
• fallande priser
• svag kursutveckling för de bostadsrelaterade bolagen

Allt tyder på en kraftig inbromsning för de svenska bygginvesteringarna, vilket slår mot hela ekonomin.

Flera bakomliggande orsaker till den bedrövliga utvecklingen finns naturligtvis, men den kanske viktigaste faktorn är införandet av två mycket aggressiva amorteringskrav. Särskilt illa är det andra amorteringskravet, som infördes våren 2018.

Det första kravet tvingar hushållen att amortera 2 procentenheter på sina bostadslån tills belåningsgraden faller under 70 procent och sedan 1 procentenhet tills belåningsgraden krymper till 50 procent.

Att amortera på sina lån är att sätt att spara, hör man ibland. Men varför vill Finansinspektionen, FI, och finansdepartementet tvinga hushållen att spara till en ränta på ofta under 1 procent efter skatt (ränteavdraget)? Det är ju det som amorteringskravet i praktiken betyder.  

Ett sparande till en så låg ränta är över tiden en helt värdelös sparform. Det ger en mycket svag “ränta på ränta” effekt, vilket gör att att i synnerhet högt skuldsatta hushålls möjligheter att få ner sin belåningsgrad blir extremt svårt att uppmå och en mycket utdragen process. Amorteringskravet minskar därför hushållens utrymme för att skapa ekonomisk frihet genom sparande till en högre avkastning som därigenom skulle öka det egna kapitalet betydligt snabbare.

Amorteringskraven verkar bottna i en mycket enögd fixering från FI:s och finansdepartementets sida vid de risker som ligger i växande skulder i bostadsmarknaden, utan hänsyn till hushållens hela balansräkning. De flesta hushåll som äger sin bostad har andra tillgångar än enbart sitt boende. Detta tycks dock vara irrelevant för FI.

Intrycket av att myndigheterna är fixerade vid skuldsidan är det andra amorteringskravet, vilket begränsar lånemöjligheten till 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Detta är en märklig begränsning av belåningsmöjligheterna eftersom det knappast finns ett självklart samband mellan inkomsterna och hushållets finansiella ställning. Det finns många hushåll med en jämförelsevis låg inkomst som samtidigt har betydande tillgångar exklusive sin bostad.

Detta begränsar därför delar av de svenska hushållens möjligheter att öka sitt egna kapital via belåning i sin bostad som i utgångsläget kan vara låg eller obefintlig. Detta är naturligtvis inte finansdepartementets och FI:s syfte, men det är ett resultat av det gällande amorteringskravet. Att utnyttja den finansiella hävstången i den rådande globala lågräntemiljön är en viktig del i förmögenhetsutvecklingen.

FI menar att amorteringskraven införts för att få bukt med riskerna som en alltför snabb skuldutveckling utgör för den finansiella stabiliteten. På en aggregerad nivå kan det vara bra att tillväxten i skuldutvecklingen bromsas. Men för det individuella hushållet försämras möjligheterna till tillväxt i det egna kapitalet på grund av amorteringskraven. Det gäller alltså oavsett om hushållet är högt eller lågt belånat.

För det individuella hushållet betyder amorteringskravet också att riskerna i balansräkningarna ökar. När större delen av det tillgängliga “sparandet”  slussas till skuldavveckling ökar exponeringen mot fastigheten/boendet. Detta eftersom andel eget kapital i bostaden växer, om än långsamt. Faller priserna på bostäder finns inga andra tillgångar som kan väga upp effekterna på hushållets egna kapital.

Ur ett portföljteoretiskt perspektiv bör därför hushållen snarare öka exponeringen mot andra tillgångsslag, till exempel ränteinstrument och aktier för att få ner sin totala risk i balansräkningen. Därför motverkar amorteringskravet delvis sitt syfte, åtminstone för hushållen.