Domen som dödade storyn om bostadsmarknaden

Tingsrättens dom om att förhandsupplåtelserna från bostadsutvecklaren SSM eller snarare dess bildade förening var bindande – trots flera års försening av bygget – räddar kanske SSM:s projekt West Side Solna. Men det är sannolikt en spik i kistan för den redan halvdöda modellen att sälja bostäder på ritning. Domen kommer kanske att överklagas och till och med ändras. Men det förstärker ändå en trend som pekar i en riktning – försiktighet måste gälla och då i synnerhet vid köp av bostäder i nyproduktion.

För oron gäller inte bara att man sitter fast i ett förköpskontrakt som man inte har kommit ur. Det kan bli än värre. För med allt svagare balansräkningar och fram för allt kassaflöden hos många mindre och halvstora bostadsutvecklare, allt större problem hos många entreprenadföretag, där likviditetsproblemen hopar sig, så har många projekt en potential att utveckla sig till en mardröm, där de nybildade föreningarna kan gå i konkurs. Entreprenadföretaget Q-gruppens konkurs i veckan, som ställer till med problem för Tobin Properties, lär inte vara den första.

För med ett växande antal brända köpare av nyproducerade bostadsrätter så håller den ”story” som drivit i synnerhet Stockholmsmarknaden mot allt högre prishöjder på att dö. Vi talar om historien om att bostäder bara kan stiga i pris.

För det första så hade den branta uppgången och den stora produktionen av nya bostadsrätter en i sig själv en inbyggd kedjebrevskonstruktion. För hur man än har vrider och vänder på alla flyttkedjor så förutsätter ett nettotillskott av nya bostadsrätter att det hela tiden fylls på med förstagångsköpare någonstans i kedjan. Det vill säga i allt högre grad köpare som inte har något upparbetat eller ärvt eget kapital från en tidigare bostad. Med allt högre priser i kombination med Finansinspektionens allt tuffare finansieringsvillkor, amorteringskrav och skuldkvotstak, och även bankernas skärpta kalkyler, så har skaran av potentiella förstagångsköpare tunnats ut allt mer. Detta var i sig inte hållbart.

Till detta ska läggas att bostadsrättskalkylen i sig har varit skruvad och byggt på ”storyn” om fortsatta prisuppgångar. För om vi tar en bostadsfastighet som med upplåtelseformen bostadsrätt har beräknats vara värd 70 000 tusen kronor per kvadratmeter, men bara 35 000 kronor som hyresrätt, så förklaras denna skillnad till en mindre del av bostadsrättsköparnas möjlighet till ränteavdrag, men merparten av att bostadsrättsköparnas avkastningskrav på det egna kapitalet har satts till närmare noll jämfört med en hyresförvaltare som nog kräver runt 8 procent. Men detta är nog en allvarlig felräkning.

För det har nog funnits en ”implicit” kalkyl där bostadsköparna har räknat med fortsatt värdeuppgång och i stort sett obefintlig risk att förlora pengar på sin egen kapitalinsats

Men nu när det uppenbarligen kommit in risk i systemet, där risken att förlora pengar nog är minst lika stor som att priset ska gå upp, så kommer den kalkylen att ändras.

Och här kommer den punkterade förköpmarknaden in. Denna har ju möjliggjort för bostadsutvecklarna att vältra över en stor del av risken på köparna och därmed få billig lånefinansiering för sina byggen. Nu ser denna möjlighet ut att torka upp. Det kommer att leda till att egenkapitalinsatsen för att starta ett bostadsrättprojekt måste skruvas upp rejält. Det vill säga det kommer att krävas ännu högre marginaler och högre priser för att kunna räkna hem ett byggprojekt.

Visst, kanske kan produktionskostnaderna nu pressas med en mindre het byggsektor, men det kan inte kompensera för de ökade kapitalkostnaderna.

Den stora frågan i detta är var bostadsrättsekvationen hittar sin jämviktspunkt. Och inte minst vilken feedback-loop som kan startas om stenarna börjar rulla ut i den allmänna ekonomin.