"Castellum betalar ett högt pris i sin jakt på tillväxt"

Fastighetsjätten Castellum köper coworkingbolaget United Spaces för 200 miljoner kronor. Affären kommer bara veckan efter att Castellum redovisade ett bokslut fullt av superlativ. Vd Henrik Saxborn talade om alla rekord som slogs, med bra tillväxt, hög lönsamhet och ett förvaltningsresultat som gjorde ett jättelyft det sista kvartalet. Inte minst har Castellum chansen att bli Sveriges första ”utdelningsaristokrat”, det vill säga ett börsbolag som höjt utdelningen 25 år i rad. Göteborgsbolaget är nu uppe i 21 år.

Framsprunget ur bankernas hantering av dåliga lån från 1990-talets fastighetskris har Castellum vuxit till en finansiellt stark bjässe med fastigheter som med nuvarande ökningstakt kommer att slå 100-miljardersvallen i bestånd under nästa år. På den växande logistikmarknaden slåss Castellum med Catena om att vara ledande. Men bolaget är framför allt stort på kontor. Och där tar Castellum nu ett nytt steg genom köpet av United Spaces.

Coworking är en viktig del i fastighetsbranschens omställning till delningsekonomi. Det handlar om att paketera om kontorsytor på mindre och snabbare kontrakt där olika företag får effektiva egna och gemensamma ytor med service som kontorsutrustning, reception och kafé. Inte minst är tanken att det ska vara kreativa miljöer, och dessutom ge möjlighet att använda kontorsytor i olika städer. I en del centrala delar av London och Manhattan i New York uppges 20-25 procent av nytecknade kontrakt på kontorsmarknaden falla inom genren.

Trots att United Spaces funnits i 20 år så är det först under de senare åren som verksamheten tagit riktig fart, och bolaget finns nu i Stockholm, Göteborg och Malmö. Med Castellum som ägare är planerna att öka takten rejält, och dagens 11 000 kvadratmeter kontorsyta ska ökas med 40 000-50 000 kvadratmeter.

Frågan är hur pass högtflygande planerna är, där det talas om att kunderna ska kunna vara nära ett coworkingkontor oavsett var i världen de vaknar upp. Även om Norden är marknaden som gäller den närmaste framtiden, där Castellum också har närvaro i Köpenhamn och Helsingfors, är risken att det finns mer vilda expansionstankar än så.

Sedan är frågan hur många bolag som i realiteten behöver ha en närvaro på det här sättet i olika städer i Norden. En fallande konjunktur riskerar också att slå mot en del av de heta förhoppningsbolag som gärna lockas av den här typen av kontorsmiljöer.

Andra fastighetsbolag har valt att själva bygga upp den här typen av verksamhet. Men för en snabbspringare som Henrik Saxborn gäller det att ta klivet lite fortare, och då är det mer praktiskt att köpa en befintlig verksamhet.

Köpeskillingen väcker också frågetecken. United Spaces är den första så kallade exiten från marknadsplatsen Pepins, där bolaget i fjol drog in friskt kapital. De dryga 700 investerare som i somras satsade pengar dubblar nu, ett halvår senare, sin insats.

Och det handlar om ett typiskt förhoppningsbolag som Castellum köper. Stockholmsverksamheten uppges gå på plus, medan de andra går back än så länge. Framöver handlar det alltså om uppskruvad tillväxttakt, vilket lär synas i lönsamheten.

Samtidigt kommer konkurrensen att skärpas. I vår öppnar världsledande Wework i samarbete med AMF Fastigheter i Urban Escape på Regeringsgatan Stockholm. Bolaget har liknats vid fastighetsbranschens Spotify eller Amazon, och har sedan starten 2010 öppnat cirka 500 kontor i runt 100 städer runtom i världen. Och fler internationella bolag lär vara på väg hit.

Säkerligen är den stekheta position som Wework haft hos en del investerare lockande när Castellum ser ger sig in på coworking. Under fjolåret omnämndes Wework emellanåt i samband med verkliga fantasivärderingar.

Men intresset verkar på senare tid ha svalnat. Enligt uppgift tidigare i januari i Financial Times tänker den japanska giganten Softbank minska sin planerade investering i Wework rejält, från 16 miljarder dollar till 2 miljarder. Softbank har sedan tidigare investerat 4,4 miljarder dollar i verksamheten till en värdering på 20 miljarder. Flera stora investerare i Softbanks Vision Fund uppges ha dragit öronen åt sig när värderingen dragit iväg mot skyarna.

Att det handlar om en förhoppningsbransch är det ingen tvekan om, Wework redovisar mångmiljardförluster.

När det gäller United Spaces ska det tidigare ha funnits andra bolag som velat köpa. Men det är först Castellum som lyckats.

Samtidigt talas det om att Castellum just nu är berett att betala väldigt bra för att komma in på en del attraktiva områden. Ett färskt exempel som väcker frågor är köpet av Säve i Göteborg, som skedde dagarna före jul.

Där uppges andra spekulanter ha dragit sig ur, men Castellum la upp den stora plånboken, och betalade i ett första skede drygt 1 miljard kronor, med en möjlig tilläggsköpeskilling på 1 miljard kronor plus att säljaren Serneke får rätten att bebygga området.

Vid ett möte på Västsvenska Handelskammaren i förra veckan hävdade en mycket nöjd vd för byggbolaget, Ola Serneke, att försäljningen ”kunde inte blivit mycket bättre.” Enligt Ola Serneke var målet med marken, som Serneke för ett par år sedan köpte för 300 miljoner, att tjäna 2 miljarder kronor under ett tioårigt utvecklingsarbete. Med Castellumaffären kan bolaget enligt Ola Serneke nu göra en direkt vinst på 550 miljoner, ytterligare 1 miljard i tilläggsköpeskillingar och 500 miljoner i byggvinster. Detta utan att ligga ute med en enda krona.

Sådana självsäkra kommentarer från säljaren borde skapa oro bland Castellums ägare.

Även i jakten på tillväxt kan det finnas anledning att hålla i plånboken.