Med sänkt kalkylränta kan fler unga komma in på bostadsmarknaden

Enligt gällande regelverk ska bankerna pröva kundens återbetalningsförmåga. Låntagaren ska klara av att betala ränta och eventuella amorteringar även om räntan skulle gå upp. Den högre ränta som banken kräver att låntagaren ska klara kallas för kalkylränta. Idag ligger boräntorna runt 1,5 procent i genomsnitt samtidigt som kalkylräntan ligger mellan 6 och 8 procent, beroende på bank, med ett snitt på omkring 7 procent. 

Från byggbranschen och akademiskt håll har kritik riktats mot att bankerna använder för höga kalkylräntor som stänger ute förstagångsköpare. Så finns det utrymme att sänka kalkylräntan? Det är en av de saker vi har analyserat i rapporten Unga & Bolån som SBAB publicerade igår.

”När amorteringskraven väl infördes har kalkylräntorna, även om några banker nyligen sänkt dem något, i stort sett legat kvar på de högre nivåerna och trots att boräntorna sjunkit markant sedan dess. FI använder dessutom en kalkylränta på 7 procent i sina egna stresstester av bolånen vilket verkar normerande för bankernas val av kalkylränta. ”

Till skillnad från amorteringskraven finns det inga regler som fastställer vilken kalkylränta bankerna ska använda, även om Finansinspektionen (FI) i sin dialog med bankerna innan amorteringskraven infördes bidrog till att bankerna då höjde dem. När amorteringskraven väl infördes har kalkylräntorna, även om några banker nyligen sänkt dem något, i stort sett legat kvar på de högre nivåerna och trots att boräntorna sjunkit markant sedan dess. FI använder dessutom en kalkylränta på 7 procent i sina egna stresstester av bolånen vilket verkar normerande för bankernas val av kalkylränta. 

Valet av kalkylränta styr såväl risken för att en kund ska få betalningsproblem och därmed att banken kan göra kreditförluster vid stigande räntor, som möjligheten för inte minst unga vuxna att kunna köpa en bostad. När en bank ska fastställa kalkylräntan bör den ta höjd för vad som kan anses vara en normal boränta och konjunkturbetingad variation kring den. 

För att analysera vad som är en lämplig kalkylränta har vi bedömt vad som kan vara en normal boränta på lite längre sikt. Med en antagen global lång realränta på 0,5 procent, inflation på 2 procent i linje med Riksbankens mål och en antagen bolånemarginal mellan reporäntan och den rörliga boräntan på 1,5 procent, har vi landat i en normal boränta på 4 procent (det motsvarar en real boränta efter skatt på 0,8 procent). 

Vi har därefter med ledning av hur räntorna varierat från det att inflationsmålet infördes gjort två olika sannolikhetskalkyler. I den första har vi beräknat sannolikheten för att den faktiska räntan ska överstiga kalkylräntan oavsett utgångsnivå på den faktiska räntan. I den andra har vi istället beräknat sannolikheten för att den faktiska räntan ska överstiga olika val av kalkylräntor på 1,5 år respektive tio års sikt. Det har vi gjort med hjälp av en så kallad autoregressiv stokastisk process som beaktar att räntan nästa period i hög grad styrs av räntan i innevarande period och rör sig mot den långsiktiga normalräntan på 4 procent. Idén är här att om den aktuella räntan är låg i förhållande till normalräntan kan kalkylräntan sättas betydligt lägre än i annat fall. 

”När vi tar hänsyn till att den faktiska räntan idag ligger långt under normalräntan, är sannolikheten 0,0 procent för att den faktiska räntan ska komma att överstiga kalkylräntan på 7 procent på både ett, fem och tio års sikt.”

Utan hänsyn tagen till vad räntan ligger på i utgångsläget visar våra resultat att den kalkylränta på 7 procent som bankerna idag i genomsnitt använder ger en sannolikhet på drygt 2 procent för att räntan kan komma att överstiga den valda kalkylräntan om historien upprepar sig. Det är en mycket låg sannolikhet. Att öka sannolikheten för att räntan kan komma att överstiga kalkylräntan till 16 procent (motsvarande en standardavvikelse över normalräntan), motiverar en sänkning av kalkylräntorna till 5,6 procent. Med en sådan lägre nivå på kalkylräntan skulle det fortfarande således vara 84 procents sannolikhet för att boräntorna inte ska överstiga kalkylräntan.

När vi tar hänsyn till att den faktiska räntan idag ligger långt under normalräntan, är sannolikheten 0,0 procent för att den faktiska räntan ska komma att överstiga kalkylräntan på 7 procent på både ett, fem och tio års sikt. Skulle kalkylräntan sänkas till 5 procent skulle dessa sannolikheter öka till 0,1, 1,5 respektive 10,8 procent. Det är utomordentligt låga sannolikheter. Den högre sannolikheten på tioårshorisonten bör dessutom ses i relation till att en ung låntagares inkomst då i normalfallet har ökat med runt 50 procent. 

Sett till att boräntorna är så låga idag förefaller således risken vara mycket liten för både låntagarna och bankerna med en sänkning av kalkylräntorna till 5 procent. Analysen i vår rapport visar att en sänkning av kalkylräntan från dagens 7 till 5 procent skulle ge ytterligare 21 000 unga vuxna i Sveriges tre storstadsområden möjlighet att köpa en etta.

Även om vår analys pekar mot att det bör gå att sänka kalkylräntorna, finns omständigheter som gör att detta inte bara enkelt kan göras. En enskild banks upplåningskostnader påverkas av vilka risker den uppfattas ta både absolut och relativt andra banker. Om en enskild banks kalkylränta avviker alltför mycket nedåt från genomsnittet för bankerna, kan ratingföretagen uppfatta det som att den banken har större risker i sin utlåning än övriga banker. Det kan resultera i ett lägre ratingbetyg och högre upplåningskostnader för den banken och därmed högre boräntor som skulle motverka syftet med den lägre kalkylräntan.

En sänkning av kalkylräntan skulle också motverka den kreditåtstramande effekt amorteringskraven har. Att bankerna skulle sänka kalkylräntorna enbart i syfte att motverka FI:s amorteringskrav är inte konstruktivt. Detta även om det – som bland annat jag och professorerna John Hassler, Harry Flam och Lars EO Svensson tidigare påtalat – finns starka skäl att tro att amorteringskraven inte uppfyller sitt ursprungliga syfte.

Det finns däremot all anledning för FI och regeringen att i nära dialog med bankerna noga analysera den samlade effekten av alla de kreditrestriktioner som finns idag. Detta sett till att det är viktigt att samhället har en väl fungerande kreditgivning som inte i onödan stänger ute vissa grupper från bostadsmarknaden och för att säkerställa att införda kreditrestriktioner – som amorteringskraven – verkligen uppfyller sitt syfte. Här hoppas vi att den analys vi gjort i vår rapport Unga & Bolån kan bidra till detta. 

Robert Boije
Chefsekonom på SBAB och doktor i nationalekonomi