Därför lockar lockar norska företag svenska aktörer

I tisdags stod det klart att Ilija Batljan med ”sitt” SBB vill köpa norska Entra för 30 miljarder norska kronor. Och nu står det också klart att Castellum utmanar.

En annan fastighetsmagnat, Erik Selin, vill ta ännu ett bolag till börsen. Den här gången handlar det om Swedish Logistics Property. Bakom bolaget står också namnkunniga duon Peter Strand och Greg Dingizian som bland annat byggt upp fastighetsbolaget Victoria Park.

Dessa tre fastighetsrävar är inte ensamma om att ta sikte på börsen. Det småländska fastighetsbolaget Nivika vill dubblera sitt fastighetsbestånd till 10 miljarder kronor och har påbörjat förberedelser för en börsintroduktion 2022.

Och under året har redan sex nya bolag noterats. På huvudlistan rör det sig om Genova och Wästbygg. På First North har Offentliga Hus, Svenska Nyttobostäder, Fortinova och Stenhus Fastigheter tillkommit.

– Efter corona-krisen värderas fastighetsbolagen återigen över sina bokförda värden. Och vid premievärdering börjar de privata bolagen fundera på att gå till börsen och de redan noterade bolagen får incitament att växa och köpa andra bolag”, säger Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea Property Partners som idag släpper rapporten Pangea Listed Overview.

Enligt rapporten har de nordiska fastighetsaktierna stigit med 52 procent sedan bottennoteringen i mars och fastighetsbolagen värderas nu till 18 procent över sina substansvärden i genomsnitt.

Om sektorn skulle sluta på plus under 2020 blir det i så fall nionde året i rad som nordiska fastighetsaktier levererar en positiv avkastning, noterar rapportförfattarna.

Samtidigt skiljer sig värderingarna åt mellan länderna. De svenska fastighetsaktierna – som står för hela 80 procent av börsvärdet avseende fastigheter i Norden – värderas till en premie om 23 procent. De norska fastighetsaktierna har samtidigt en genomsnittlig rabatt på 14 procent.

De relativt sett lägre värderingarna i Norge är en anledning till att flera svenska bolag, däribland SBB, nu blickar mot grannlandet i väster.  

– Det är bekräftat att Entra har flera budgivare, inte bara SBB. Och det kan mycket väl vara svenska börsbolag som nu tävlar med varandra om att köpa ett norskt börsbolag. Det ökade intresset för Norge är drivet av såväl prissättningen som makroförändringar, säger Mikael Söderlundh, och fortsätter:

– Under året har norrmännen sänkt räntan – som tidigare varit det största hindret – i tre omgångar. Nu är räntan på samma nivå i Norge och Sverige, norska kronan har blivit billigare än den svenska och oljepriset har vänt uppåt. Nu kan vi investera i ett av världens rikaste länder till betydligt mer fördelaktiga villkor jämfört med innan corona-krisen.

Dessa förändringar har banat väg för ett skifte. Norska investerare har varit den största köpargruppen i Sverige över tid. Det har rört sig om finansiella strukturer – syndikeringar – med exempelvis Pareto och Arctic i spetsen. Men även privata fonder och norska livbolag som KLP och Storebrand har köpt en hel del. Men nu är rollerna ombytta.

– Nu är det svenskar som köper i Norge. Och det går så snabbt när det vänder. Så fort aktörerna ser ett fönster i ett land eller ett segment ökar aktiviteten, säger Mikael Söderlundh.

Tre större bolag dominerar på börsen i grannlandet – Entra, Norwegian Property och Olav Thon.

Entras fokus är kontor och samhällsfastigheter – även om bolagets samhällsfastigheter egentligen är vanliga kontorsbyggnader med en statlig hyresgäst.

Norwegian Property är ett kontorsfastighetsbolaget med tyngdpunkt i Oslo.

Olav Thon, vars största ägare är Olav Thon-stiftelsen, fokuserar på framför allt köpcentrum.

– Tittar man på fastighetssegmenten som finns på norska börsen handlar det mycket om kontor och köpcentrum. Och det är en av förklaringarna till att värderingarna ligger lägre i Norge. De segment som är heta och som just nu handlas till stora premier är bostäder, samhällsfastigheter och logistik, säger Mikael Söderlundh.

Enligt Pangeas rapport har börskurserna för bolag med fokus på samhällsfastigheter och bostäder ökat med 22 respektive 11 procent i genomsnitt i år. Bolag med fokus på logistikfastigheter har stigit tre procent.

Tyngre har det gått för bolagen med fokus på köpcentrum och hotell som tappat 19 procent respektive 32 procent från början av året. Även dessa sektorer har emellertid haft en stark återhämtning under det senaste halvåret.

– Coronakrisen har skapat tydliga vinnare och förlorare på fastighetsmarknaden. För både hotell och köpcentrum har den minskade besöksaktiviteten slagit hårt, och med många omsättningsbaserade hyresavtal har även fastighetsägarna påverkats”, säger André Lundberg, projektledare och partner på Pangea Property Partners, i en kommentar till rapporten.