"Vi ska klara ett fall med 25 procent"

När Realtid får tag på vd:n Pål Ahlsén är han nyss hemkommen från ett vårlikt Paris.

Är det inte märkligt att offentliggöra att man håller på att sälja innan man har ett kontrakt?

–Vi talade konfidentiellt med våra potentiella köpare. En journalist från Reuters fick nys om detta, och då tvingades vi av legala skäl publicera, säger han.

Affären ska förhoppningsvis bli klar i vår. Akelius säljer drygt 5 procent av sitt totala bestånd om drygt 12,4 miljarder euro. Det bokförda värdet är cirka 573 miljoner euro. Pengarna ska användas till att minska skuldsättningen till 40 procent och få investeringsgrad BBB+.

Inga svenska bostadsbolag har en investeringsgrad med ”+”, vars praktiska innebörd är mer lättlånade och billigare pengar. Endast Rikshem och Willhelm, som ägs av AP-fonderna, har ett ”+”.

Kan du sova gott om nätterna med din belåning och med tanke på att Akelius fastigheter har en avkastning/yield om drygt 2 procent?

–Ja, det kan jag absolut. Den låga avkastningen förklaras av att priset på fastigheterna har stigit snabbare än hyresintäkterna på grund av den expansiva penningpolitiken. Då sjunker direktavkastningen.

Vad händer vid en sättning på marknaden?

– Säg att fastighetspriserna sjunker överlag med 30 procent, då ökar vår belåningsgrad från dagens 40 procent till 57 procent. Vi har cirka hälften lån och hälften eget kapital.

Under den värsta fastighetskrisen sjönk kommersiella bostäder med 50 procent mellan 1991 och 1994 och hyresbostäder med 25 procent mellan 1991 och 1992. Hur förbereder ni er?

–Vår utgångspunkt är att vi ska klara ett fall med 25 procent i samtliga fastigheter utan att få några problem, det vill säga utan att hamna i default.

Hur har regelverket IFRS påverkat er?

– IFRS innebär att marknadsvärden redovisas. Marknadsvärden har stigit snabbare än driftnettot till en följd av en expansiv penningpolitik. Det ger lägre direktavkastning. Skulle vi redovisa till anskaffningskostnad skulle direktavkastningen vara högre.