"Vi har minskat ned konsultanvändningen väldigt mycket”

Det är nu ganska precis ett år sedan Jan-Erik Höjvall tog sitt första steg som vd för Amasten inne i lokalerna på Östermalm i Stockholm. Mycket har hänt i bolaget sedan dess

Han är civilingenjör från KTH med över trettio års erfarenhet av fastighetsbranschen. Han växte upp i en familj där hans pappa var byggmästare och målare. Hemma var det mycket fastighetssnack vid middagsbordet, framförallt om byggnationen. 

– Det finns i blodet. Fastighetsbranschen har jag alltid tyckt är kul.  Jag fick vara med och rensa spik redan när jag var sju år på byggen, svarar Jan-Erik Höjvall.

Jan-Erik Höjvall har arbetat som vd i Rikshem under sex år och som vd i Akelius Fastigheter under sju år. Han berättar att han var med och byggde upp Akelius verksamhet i Sverige och Tyskland. Rikshem och Akelius växte med sextio miljarder under åren han var vd. Dessförinnan har Jan-Erik varit vd i dotterbolag hos Skanska och Drott.

Nu är det ganska precis ett år sedan han tillträdde som vd för Amasten efter David Dahlgren som lämnade efter oenighet med ledningen om hur bolaget skulle drivas framåt. Jan-Erik Höjvall berättar att detta är hans sista jobb han tar innan han går i pension.

– Det är alltid kul med småföretag. Då är man med i verksamheten på ett annat sätt än i ett väldigt stort bolag. Jag såg också möjligheten att vända bolaget och skapa en ny inriktning och locka till mig lite bra medarbetare, säger han och nickar åt kommunikationsansvarige Malin Arnboms håll.

Amasten kommer att äga fastigheter, direkt och indirekt, för nästan 4 miljarder från och med oktober i år. En expansion på över 30 procent sedan Jan-Erik Höjvall tillträdde. I dagsläget utgörs portföljen till cirka 60 procent av bostäder, resten består av lokaler och kontor. Beståndet är koncentrerat till Blekinge/Skåne, Finspång, Mälardalen, Karlskoga och Sundsvall/Timrå. Sedan Jan-Erik Höjvall tillträdde har Amasten lämnat en del fastigheter på mindre orter och köpt fler fastigheter i större städer som Sundsvall. Amasten har även startat upp ett nytt specialbolag, ett jointventure-bolag, för studentfastigheter tillsammans med Samhällsbyggnadsbolaget med hans gamle parhäst Illjan Batljan och med Offentliga  Hus (som ägs till 50 procent av Fastator). Amasten kommer initialt att äga 28 procent av aktierna i bolaget. 

– Skillnaden med Sverige kontra utomlands är att man har studentbolag i Europa och framförallt i USA där investorer vill satsa på dessa delar. Det har inte funnits tidigare i Sverige. Studenter kräver en annan typ av förvaltning. Det tacksamma med studenter är att de är mer digitala än vad gemene man är. Men det är kortare hyrningar och man bor inte så länge så man måste vara mer flexibel på den kanten. När jag jobbade på Rikshem så ägde vi studentbostäder i Uppsala som vi utvecklade och sedan sålde. Där ser vi också att vi skulle kunna utveckla detta på samma sätt.

Han uppger att det nya bolaget kommer att finnas över hela Sverige där det finns studentboenden och där det finns möjligheter att bygga nya studentboenden. Mest intressant är de städer där det finns universitet och högskolor.

– Vi har också rekryterat mycket ny personal. Cirka 25 procent av de 40 anställda är nyrekryterade, säger Jan-Erik Höjvall till Realtid.se.

– Vi har minskat ned konsultanvändningen väldigt mycket. Jag tror att det är viktigt att ha egen personal i förvaltningen. Då har man större incitament att jobba om man har större ansvar. Det är naturligt om man är anställd istället för att vara konsult. Man jobbar också på ett lite mer annorlunda sätt om man är anställd. Då får alla samma synsätt på arbetet.

Han berättar han Amasten har infört nya arbetssätt där man, som ett exempel inför lägenhetsrenoveringar, man har ett nytt industriellt sätt att angripa det på. 

– Tidigare har man gjort det lokalt på varje ort men nu jobbar vi med samma synsätt i hela landet. Vi hade ett mål att uppnå 100 lägenheter och vi är redan uppe i ett 40-tal lägenheter som vi är färdiga med. Det ser bra ut.

Ser ni att fler gör som ni, överger konsulter och anställer fler?

– Det finns olika skolor. Det finns en del som gillar konsulter och det finns en fördel med konsulter där man gör snabbare förvärv än när man har egen personal.

Innan Jan-Erik Höjvall tillträdde hade Amasten ett mål att noteras på huvudlistan på Nasdaq Stockholm. Sedan dess har det varit tyst om dessa planer.

– Jo, det finns i tankarna att vi ska göra det lite längre fram. Nu är detta första året som jag gjort och fått rutinerna att fungera. Vi får det att fungera bättre och får ett stabilare resultat varje kvartal. Det är vårt fokus just nu och sedan får vi titta på att byta lista också. De planerna finns fortfarande.

Hur har marknaden ändrats sedan du tillträdde för ett år sedan?

– Det finns en oro i marknaden och det är bostadsutvecklarna som håller på att utveckla bostadsrätter och där är det en oro medan på marknaden för bostäder finns en stark och stor efterfrågan och att det finns ett internationellt intresse. Detta såg man när det lades bud på Victoria Park.

Vi blickar tillbaka lite längre eftersom Jan-Erik Höjvall varit engagerad i fastighetsbranschen under 30 år.

– Den största skillnaden mot tidigare är att vi har fantastiskt låga räntor och det gör ju att äga kommersiella fastigheter och bostäder är väldigt intressant. Man lånar till kanske 1 procent och får en avkastning på 5-6 procent. Det är en ordentlig spread. 

– Jag tror inte att marknaden kommer att förändras. Den kommer att vara fortsatt stark. Sedan finns det segment som bostadsutvecklare som har byggt alldeles för mycket bostadsrätter och alldeles för dyra bostadsrätter. Där kommer det vara svårare.

– Det var många som lockades in där när man ansåg att det var lättförtjänta pengar. Allt handlar om utbud och efterfrågan. Nu har man haft ett väldigt stort utbud av stora lyxiga lägenheter där det inte finns så stor efterfrågan.

Hur ser er förvärvsbudget ut 2018-2019?

– Nu jobbar vi med att få förvaltningen att fungera. Det är detta som är det viktiga nu. Vi har fokus på den biten. Sedan får vi se vllka affärsmöjligheter som dyker upp. 

På frågan om han ser några hot på fastighetsmarknaden noterar Jan-Erik Höjvall att han tycker att det är spännande att se vad som händer i e-handeln och hur utvecklingen ser ut med handelsfastigheterna. Han pekar även på utvecklingen kring kontorsfastigheter men att det än så länge är stor efterfrågan på kontor.

– Det handlar mycket om utbud och efterfrågan, om betalningsvilja, om någon har råd att betala. Bostadshyreshus är väldigt intressant marknad. Många har vuxna barn som man försöker få ut på marknaden, men det klarar inte föräldrarna i Stockholm.

Vad har ni för mål för 2018?

– Målet är att få ett så stabilt resultat som möjligt, att vi fortsätter att utvecklas positivt. Att den intjäningsförmågan som vi har satt på 70 miljoner verkligen kan infrias. Det är vårt viktigaste mål. Det tar tid att ställa om företaget, det gör man inte på något kvartal, men jag tror att vi har bra förutsättningar där. 

Han pekar på att Amasten nyligen förvärvade Riki Bygg där det ska byggas hyresbostäder till konkurrenskraftiga priser. 

– Det är en intressant produkt som vi kommer jobba mycket med. Där tror jag att vi får expansion också. Vi har sökt första bygglovet i Timrå nu där vi vill börja bygga.

Hur stor är ni i Sundsvall?

– Det är ungefär en tredjedel av beståndet. Vi har lämnat mindre städer för större städer. Sundsvall har utvecklats väldigt bra sedan bron byggdes där och den har en tillväxt, vi kunde komma över väldigt fina lägenheter som var intressant för oss och vi fick in en ägare i bolaget också.

Efter intervjun offentliggjorde Amasten att bolaget genomfört en nyemission om 5 miljoner A-aktier till en teckningskurs om 4 kronor per aktie. De nya aktierna ska användas som betalning genom kvittning av fordran för ett förvärv där 5 miljoner aktier ska tecknas av säljaren Warivi Holding. Förvärvet avser Riki Bygg som namnändras till Riki Bostad.