Från junior i finansbranschen till senior i fastighetsbranschen

David Dahlgren startade sin karriär 1998 på Hagströmer & Qviberg fondkommission, innan det blev HQ Bank. Där arbetade han på analyssidan som makroekonom och gjorde bedömningar av börser, ränte-strategifrågor, makroanalyser. Han arbetade där till hösten 2002. Hagströmer & Qviberg hade då under kort tid mer än halverat personalstyrkan efter IT-kraschen.

– Det var en jätteintressant och lärorik tid. Min pappa refererar min tid på HQ som en värnplikt i arbetslivet. Det var en hög arbetsbelastning under en kort period.

– Det var värdefullt för det här jobbet att jag har testat på  att sitta på den andra sidan och förstå hur aktiemarknaden tänker; analytiker, mäklare och traders.

David Dahlgren började därefter att arbeta på Aberdeen Property investors 2003, idag Aberdeen Asset Investors där han arbetade med fastighetsallokeringsfrågor och med utveckling av Aberdeens egna fastighetsfonder, investeringar, transaktioner, förvärv och fastighetsutveckling.

– Mitt intresse för fastigheter växte fram ju mer jag lärde mig om fastigheter. Den finansiella dimensionen av fastigheter förstod jag och behärskade ganska väl men sedan att komma ut på riktigt och se att utvecklingen av fastigheten har ett stort värde.

– Fastigheter handlar mycket om att tajmingen är rätt. Köpa och sälja vid rätt tillfällen och förhandla hyror vid rätt tillfällen vid konjunkturen, bygga när det är billigt och sälja när det är dyrt.

David Dahlgren gick sedan vidare till ett brittiskt fastighetsinvestmentbolag, Kenmore Property Group, där han blev Nordenchef och byggde upp en förvaltningsverksamhet som förvaltade ett skandinaviskt bestånd om 6 miljarder kronor. Det skandinaviska beståndet såldes sedan till Tavistock, som ägs av Joe Lewis, där David Dahlgren arbetade under två år innan han sedan blev vd för Amasten.

David Dahlgren beskriver att det svenska och brittiska fastighetstänkandet är olika.

– Dessvärre är vi lite mer ingenjörsstyrda medan britterna har ett mer finansiellt tänkande. I Storbritannien tänker man mer asset management och property management, mer fonddrivet. Medan det i Skandinavien är mer integrerat. I Sverige sitter institutionerna mer på direktägda portföljer.

Vilket är det bättre alternativet?
– Det är väl som alltid, sanningen ligger någonstans mittemellan. Det blir mer av en boom-and-burst-marknad i Storbritannien. I Sverige lärde vi oss från bankkrisen på 90-talet, medan där är det mer att lägga nycklarna på bordet. Det de är bra på är värdetänk och hur man kan utveckla fastigheterna och hur man kan skapa lönsamhet, vilket kommit på senare år här.

David Dahlgren trädde in som vd i Amasten 2014, ett år efter börsnoteringen på First North.

Hur har bolaget utvecklats sedan dess?
– Då var det ett pyttelitet bolag med en plattform. Man hade en idé om att det var ett lätt sätt att få in kapital och det kanske inte är helt ovanligt att många tror.

När David Dahlgren kom in i bolaget som anställd nummer fyra var Amasten ett bolag med fastigheter för 350 miljoner kronor. Vid tidpunkten fanns en diskussion med Balder och två andra parter om att apportera in bestånd. David Dahlgren tog över diskussionen som ny vd i bolaget.

– I fastigheter finns väldigt stora belopp och väldigt mycket pengar står på spel, men det gick bra och det var ett lyckosamt förvärv som finansierades med en nyemission. Vi hade 90 miljoner kronor i eget kapital och tog in 445 miljoner kronor.

Efter förvärvet ägde Amasten fastigheter om 1,2 miljarder kronor. Med förvärven som Amasten gjort hittills under andra kvartalet har portföljen växt till ett fastighetsbestånd om 3 miljarder kronor. Amasten har alla fastigheter i egen förvaltning.

– Vi har mognat i vår förvaltningskapacitet. Under förra året har vi ökat renoveringstakten i bestånden och renoverat mer i bestånden.

Hur har marknaden sett ut sedan du tillträdde?
– Den har utvecklats väldigt väl i den grundläggande efterfrågan på den tjänst som vi tillhandahåller, erbjudande av lokaler för boende och verksamheter, säger David Dahlgren och förklarar att det är ett hårt tryck på hyreslägenheter inte bara i storstäder men även på mindre orter.

Hur har marknaden utvecklats på förvärvssidan?
– Där har det också gått väldigt bra. När jag kom in var det väldigt många som var tveksamma till bostäder i mellanstora orter. Men eftersom efterfrågan på hyresrätter varit väldigt god så finns det också en underliggande trygghet i bostäder, både i kredithänseende och att vi kan köpa till en attraktiv direktavkastning, det vill säga på den avkastning som fastigheten ger när man tittar på driftsöverskottet. Avkastningskraven har sjunkit, dels är räntan väldigt låg.

Han berättar att när han startade 2014 talade man om avkastningsnivåer på 6 procent och nu ligger de på 5-5,5 procent.

Under år 2015 förvärvade Amasten fastigheter för 650 miljoner kronor, under 2016 förvärvade Amasten fastigheter för cirka 600 miljoner kronor. Men det allra viktigaste förvärvet i Amastens historia var det under 2014 då den "stora förbättringen" skedde, resten var värdefulla bidrag i tillväxtresan.

Hur tänker ni i arbetet med att ta fram rådgivare vid förvärv och även vid obligationslån?
– När vi tittar på fastighetstransaktionerna så har vi haft ganska lite rådgivare och gör arbeten själva med den kommersiella utvärderingen och den finansiella utvärderingen. Det vi har anlitat rådgivare för är juridiskt för att se så alla avtal finns och att fastigheterna uppfyller myndighetskrav och så vidare, väsentliga hyresavtal om det finns några konstiga klausuler men även att stämma av redovisning på bolagen. Det rör sig oftast om bolagsförvärv, fastighetsägande bolag som man köper. Då tar vi hjälp av redovisningskonsulter för att stämma av skatter och att siffrorna i bolaget är i ordning.

– Om vi ska sälja så anlitar vi en rådgivare som hjälper oss att sälja och den upphandlingen gör vi både utifrån vem som vi tror är bäst för detta uppdrag och sedan ska de inte ta orimligt betalt heller.

– När det gäller rådgivare vid emissionsförfaranden så var den det Remium som hjälpte oss 2014. Det valet var redan gjort när jag kom. När vi gjorde obligationsemissionen var det ABG som vi valde. Då hade vi gjort en upphandling på stan och träffat 5-6 banker. Om man är ett stort och fint bolag, i allmän bemärkelse, då är det väldigt många som sträcker upp handen och vill vara med men om man är ett mindre bolag så får man lite sämre uppmärksamhet från de stora investmentbankerna. ABG är en firma som har en hög institutionell kvalité som kan jobba bredare både med större bolag och mindre bolag i tillväxtfas. Alla investmentbanker har olika styrkor men ABG har gjort mycket inom obligationssegmentet. De har bra relationer med obligationsköpare och god uppfattning om vad de tror att man kan emittera obligationerna till för räntenivå. 

David Dahlgren uppger att obligationsmarknaden har generellt varit väldigt stark de senaste fyra åren men att det finns kvartal som är sämre, oftast Q4. Under 2014-2015 påverkades obligationsmarknaden en del av den norska off-shoremarknaden. Det finns en relativt stor marknad för efterställda obligationer, där man inte tar pant i en underliggande säkerhet, i Norden, enligt David Dahlgren. I Norge är man duktiga på detta mot oljeindustrin och rederinäringen. De norska bolagen som ABG, Pareto och Arctic Securities har gjort mycket obligationer eftersom man gjort detta mot off-shoreindustrin.

– Fastigheter är ett tillgångsslag som passar väldigt bra. Intjäningen är väldigt förutsägbar. Om man säljer en mjukvara eller en konsultverksamhet så försvinner mervärdet av bolaget ut genom dörren efter 17 varje dag när personalen slutar och det finns inte så mycket fysiska tillgångar. Det är därför det finns så stort intresse både från fastighetsbolagens sida men även från obligationsköparna att köpa fastighetsobligationer. Men också en funktion av den enorma brist på direktavkastande tillgångar som råder i och med att räntorna är så extremt låga.

Amasten gjorde första obligationsobligation på motsvarande 6 procents löpande avkastning och gjorde nu senast en emission på motsvarande 5 procents löpnade avkastning, vilket betyder, enligt David Dahlgren, att Amasten har mognat som bolag och att det finns en emissionshistorik som fallit väl ut.

Amasten har i dag en belåningsgrad om 63 procent, som ligger något högre än branschsnittet.

David Dahlgren uppger även att Amasten använder sig av de lokala bankkontoren när  bolaget köper lokala bestånd på mindre orter.

Hur ser konkurrensen ut för er på förvärvsfronten?
– Det är lite blandat. Dels finns lokala eller regionala köpare men också en del andra bolag som i ökande omfattning börjar titta på våra marknader, dels Samhällsbyggnadsbolaget som har dykt upp som har en liknande profil men med större andel samhällsfastigheter. D Carnegie har köpt en del på klassiska Amasten-orter, men även Victoria Park har köpt på en del orter där vi köper.

Hur många förvärv har ni gjort i relation till hur många förvärssituationer ni varit i där ni inte genomfört förvärvet?
– Jag skulle tro att vi vid 9 av 10 förslag som kommer tackar nej. Det kan handla om tre fastigheter i Trelleborg till ett värde om 50 miljoner kronor där vi nu inte har någon bostadsportfölj. Då är det bättre att förvärva för 50 miljoner i en befintlig ort. De som vi bjuder på som vi jobbar aktivt med så skulle jag tippa på, 50 procent.
David Dahlgren berättar att förvärv kan stupa när exempelvis säljaren har en uppfattning av fastighetsvärdet som inte stämmer överens med Amastens. När det rör sig om privata säljare kan dessa ändra sig om det råder oenigheter mellan ägarna rörande försäljningen.

Vad tittar ni på när ni söker fastigheter?
– Det är bostäder som är vår sektor. Vi är den största privata fastighetsägaren i nio av våra tolv-femton orter. Det kommunala bostadsbolaget är ofta dominerande och sedan kommer vi. Det ska vara bostäder som ska utgöra bulken av intäkterna och ytorna. Vi vill också ha de bästa lägena i de orter där vi finns. Vi vill ha det mest attraktiva beståndet, då blir det naturligt en del butiker, banker och kontor i botten av fastigheterna. Sen har vi en del omsorgsverksamheter som äldreboende, läkarstationer, en veterinärklinik och annan omsorgsverksamhet.

David Dahlgren uppger att Amasten dels bedriver en uppsökande verksamhet för att finna de perfekta objekten men att fastighetsägare även kontaktar dem med erbjudanden. Förvärven kommer även genom den traditionella mäklarvägen.

– Det är en tid nu där man får historiskt bra betalt för sina fastigheter, så är det. För varje förvärv ökar lönsamheten för bolaget som helhet eftersom vi kan sprida kostnaden för central administration på en större portfölj.

Vad har Amasten för förvärvsbudget 2017 och framåt?
– Det finns en förvärvsbudget och ett förvärvsmål. Dessa kan se lite olika ut. Vi tog in 100 miljoner kronor till i obligationspengar. Vi kan köpa för ett par hundra miljoner kronor. Men vi har ett mål att nå 4 miljarder och nu är vi uppe i cirka 3 miljarder. Om vi ska nå 4 miljarder vid utgången av nästa år så innebär det att vi kommer att behöva titta på nyemissionsmöjligheter den dagen vi tycker att det är motiverat, att det skapar värde för aktieägarna.

– Jag tror att vi i stor omfattning fortsätter jobbet med apportemissioner där man delvis betalar med nyemitterade aktier som vi gjorde 2015. Då kan vi emittera typiskt sett till en något högre nivå än vad aktuell kurs är och framförallt inte till en rabatt mot aktiekursen och då skapar det ett värde för öka lönsamheten för gamla aktieägarna även efter utspädningen.

– Strukturaffärer i någon form av samgående att vi förvärvar bolag med betalning av aktier är fortsatt en viktig del i verktygslådan.

Amasten har länge, hösten 2015, siktat på att noteras på Stockholmsbörsen. I fjol specificerade Amasten att noteringen ska ske under 2017.

– Jag hoppas och räknar med att det blir en notering i slutet av 2017. Det hänger på att förutsättningarna är rätt på aktiemarknaden. Det är lite annorlunda med oss eftersom vi redan finns på First North Premier där det finns en marknadsprisförutsättning. Helst vill man ta in pengar i samband med att man byter lista för att skapa ett ökat intresse.

– Anledningen att vi vill in på ordinarie börsen är för att många instutitioner, pensionsplacerare och en del aktiefonder får inte placera i First North-bolag, även om vi är på den finare delen av First North.

Han förklarar vidare att börsrevisionen kan även ha synpunkter på verksamheten som gör att noteringen blir uppskjuten, men han menar att Amasten har förberett inför denna sedan ett år tillbaka.

Hur tänker ni kring rådgivare vid noteringen?
– Nu när vi bara byter lista behöver vi ingen rådgivare i form av en bank utan det är mest den juridiska kompetensen att skriva prospekt. De finansiella rådgivarna blir aktuella om vi ska ta in kapital vid listbytet, det gör man i flesta fall. Det är allmänt renommé, placeringsförmåga och att det är en rådgivare som förstår och gillar fastigheter och det vi gör, att de själva står för det som de marknadsför.

Det nya skatteförslaget, som föreslås träda i kraft den 1 juli 2018, innebär i praktiken att fastigheter i fastighetsbranschen blir högre beskattade. Detta är märkbart något som David Dahlgren inte är förtjust i.

– Det är ett förslag som varken är önskvärt eller tillför något. Jag förstår inte varför detta skulle vara bra.

– De sekundära effekterna som man inte tänker på är vad som händer med fastigheterna om vi helt plötsligt ska amortera mycket snabbare och realisera och betala in skatt som i realiteten har varit en skattekredit. Pengarna räcker inte till allting då får vi dra ned på underhållet.

Han drar det ytterligare lite längre:

– Man kan vänta med energibesparande investeringar som leder till högre driftkostnader som ur ett samhälleigt perspektiv leder till högre energiförbrukning. I den ännu längre förlängningen innebär detta på marginalen att koldioxidutsläppen ökar. Skattelagsstiftningen i sin extrema förlängning leder då till att växthuseffekten tilltar.

David Dahlgren hänvisar till att fastighetssektorn enligt skatteutredningen, enligt skatteutredningen, har en 19 procentig-skattebelastning och snittet för alla privata företag betalar 17 procent skatt, vilket han menar gör att skatteförslaget inte är logiskt.

Finns det några andra hot för fastighetssektorn?
– Det är oftast okända faktorer som påverkar utvecklingen i stort. Om Deutsche Bank skulle gå i putten så kommer det påverka bankernas kreditupplåning och bankernas finansieringskostnader och vältra över det på oss och på bostadsrättsinnehavare också. Det kan även vara geopolitiska händelser som påverkar. Men de största effekterna ligger i det som vi inte riktigt förutspår.