"Vi är redo att äga 100 procent i bolaget"

Tyska fastighetsbolaget Vonovia har köpt 61,2 procent av aktierna i Hembla från Blackstone. Parterna har kommit överens om ett aktiepris på 215 kronor (oavsett aktie), vilket motsvarar en premie på 11,5 procent jämfört med fredagens stängningskurs. Den totala köpeskillingen blir på 12,2 miljarder kronor. Innehavet ger 69,3 procent av rösterna och 61,2 procent av aktiekapitalet. 

Vonovias vd Rolf Buch berättar för Realtid att ägarbolaget ser synergier mellan Hembla och Victoria Park som Vonovia förvärvade för ett år sedan från den amerikanska investeringsfonden Starwood.

– Vi har lärt oss under de senaste åren att vår typ av affär med hyresfastigheter handlar om skala. Vi har köpt Victoria Park för ett år sedan från ett private equity-bolag. Vi tror att Victoria Park tillsammans med Hembla kan generera en nödvändig storlek. 

Hemblas 21 411 lägenheter finns till största del i Stockholm. Victoria Parks 16 638 lägenheter finns framför allt i områdena Malmö, Stockholm och Göteborg.

Vonovia äger 396 739 bostadslägenheter i Tyskland, Österrike och Sverige, samt förvaltar även 79 015 lägenheter. Beståndet är värt ungefär 47,4 miljarder euro. Vonovia började expandera utanför Tyskland 2017, med två förvärv i Österrike. Förvärvet av Hembla är Vonovias andra steg in på den svenska marknaden efter förvärvet av Victoria Park 2018. 

Varför Sverige?
– Den svenska regleringen är närmast den tyska regleringen. Sverige har en organisation för hyresgäster och de politiska frågorna är i stort sett desamma som i Tyskland. I Sverige är många hus även byggda av tyska bolag och svenska bolag har byggt samma hus i Tyskland. Innan vi ens satte vår fot i Victoria Park kände vi till byggnadskonstruktionerna. Sverige är en väldigt stabil marknad för oss, vilket är mycket bra för våra affärer. Sverige är perfekt för oss, vi älskar Sverige!

Hur är värderingen på de svenska fastighetsbolagen?
– Om du jämför i dag med tyska fastighetsbolag så är värderingen låg. I Sverige har ni i och för sig varmhyra medan i Tyskland har vi en kallhyra. Nu förs dock regeringsdiskussioner i Tyskland om att införa varmhyra. Värderingarna  i Stockholm är relativt ok.

Har den svaga svenska kronan någon påverkan?
– Nej, inte alls. Vi är långsiktiga och våra affärer handlar om de nästa hundra åren. Vi kommer att stanna för alltid i Sverige, vi bryr oss inte av kronans värde.

I och med att Vonovia förvärvar 61,2 procent av aktierna i Hembla är Vonovia skyldigt att offentliggöra ett budpliktsbud avseende resterande aktier i Hembla inom fyra veckor från det att transaktionen har godkänts av relevanta konkurrensmyndigheter. Detta enligt det svenska takeover-regelverket.

Hur mycket vill ni äga i Hembla?
– Vi måste göra ett budpliktsbud och beroende på de svenska aktieägarna, det vill säga hur mycket de kan och vill sälja så är vi redo att äga 100 procent i bolaget. Vi måste vara klara med att vi har en hel del investeringar vi måste göra i detta bolag och att det därför inte kommer ske några utdelningar.

Bland övriga aktieägare i Hembla, som tidigare hette D Carnegie, märks Länsförsäkringar, Didner & Gerge och SEB Fonder.

Hur mycket vill Vonovia äga i den svenska marknaden?
– Det är en bra fråga. Eftersom vi vill leda i storlek vill vi bli större som princip. Men nu är nästa steg att se hur Victoria Park och Hembla kan skapa mer effektivitet och värde tillsammans.

– De måste jobba tillsammans, men hur de ska arbeta tillsammans beror på resultatet av budpliktsbudet.

Ser du några fler förvärvsmål i Sverige?
– Det finns en del bolag och huvuddelen är inte börsnoterade utan privatägda. Fokus nu är dock att visa att vi kan realisera potentialen i Hembla och Victoria Park. Vi kommer finnas kvar under de närmsta hundra åren så vi får se vad som blir nästa förvärv. Då är det dock inte jag som leder bolaget utan någon efterträdare.

Rolf Buch beskriver att den svenska och tyska marknaden är mer lik varandra än den tyska och österrikiska. Dessa tre marknader är dock mer lika varandra än jämfört med den brittiska och amerikanska marknaden, som till större del utgörs av äganderätter.

– Dessa marknaderna är inte reglerade. Det finns så mycket osäkerheter medan i Sverige, Tyskland och Österrike är regleringen så bra och skyddande att du kan vara hyresgäst resten av ditt liv. Vi investerar bara i reglerade marknader.

Se du några utmaningar på marknaden?
– Den största utmaningen är att fortsätta ha förtroendet från samhället eftersom det är avgörande i en hårt reglerad marknad och det är viktigt att samhället tar beslut där bolaget kan jobba för samhällets bästa. I alla politiska miljöer, inklusive i Sverige, pågår diskussioner om bostadsbyggande, vilket är rätt. Det är viktigt för folket. Vi måste varje dag visa att vi bidrar till samhället. Det är en daglig utmaning eftersom misstag händer.