"Vi är ett fastighetsbolag med starka finanser"

Daniel Massot är född i en musikerfamilj där tron länge var att han skulle göra karriär inom musiken. Hans pappa var heltidsmusiker och han själv spelade aktivt både fiol och piano i sin ungdom. Han spelade på skolavslutningen i högstadiet och på Konserthuset som violinist. Men med tiden växte ett teknikintresse hos honom och när hans föräldrar byggde hus kände han för första gången var hans intresse egentligen låg. Efter lumpen sökte han till Väg och Vatten på Chalmers.

– Jag kände att på den här resan vill jag vara. Till en början visste jag inte var resan skulle gå. Den utvecklades under resans gång. Det spännande med fastigheter är att det finns så många olika delar som både är bestående och som innehåller affärer. Det är affärer som jag tycker är väldigt spännande och roligt. Man kan se på en fastighet som en långsiktig affär. Att utveckla fastigheter med projekt är också en affär. 

Daniel Massot är sedan drygt ett år tillbaka vd på det familjeägda fastighetsbolaget Svenska Hus.

Men om vi vrider tillbaka klockan cirka 20 år så startade Daniel Massot sin karriär inom byggbranschen på Skanska där han började arbeta direkt efter Chalmers. Han arbetade där under 14 år och fick prova på olika roller. Sista fyra åren arbetade han som distrikschef i Göteborg och ansvarig för cirka 100 medarbetare och en omsättning på 500 miljoner kronor. Han trivdes bra i entreprenadrollen men intresset för fastigheter kom växande.

– Jag fick upp intresset sista åren för fastigheter och tyckte att byggdelen är bara en liten del av en lång kedja och för att få möjlighet att vara med på hela kedjan så kände jag mig sugen på fastigheter. 

Han fick frågan från Hufvudstaden och blev ansvarig för Hufvudstadens fastighetsbestånd i Göteborg och var där under sju år.  

– 2016 fick jag ett samtal från Hans Eliasson, pappa i familjen Eliasson, grundare av Svenska Hus och även moderbolaget Gullringsbo. Jag träffade honom och kände att i familjen Eliassons fastighetsbolag får jag en annan möjlighet att utvecklas inom bygg och fastigheter. Svenska Hus är en av Sveriges största familjeägda fastighetsbolag, vilket innebär att det är ett stort bolag men med det lilla bolagets snabbhet. Jag skulle få möjlighet att jobba operativt, även strategiskt, tillsammans med styrelsen och tillsammans med medarbetarna fortsätta utveckla Svenska Hus till en ny nivå. Och det ville man, det var man väldigt tydliga med. Det var en spännande utmaning i ett fint välrenommerat fastighetsbolag.

På frågan om största skillnaden att komma från Hufvudstaden till Svenska Hus svarar Daniel Massot att det finns många skillnader och samtidigt många likheter. Hufvudstaden är ett börsbolag men största ägaren, Familjen Lundberg, är liksom i Svenska Hus en familj. Skillnaden är även att de innehar olika typer av bestånd.

– Men i grund och botten handlar det om att vara affärsmässig och kunna erbjuda våra kunder de lokalerna som man förväntar sig. Att vara attraktiv på marknaden och kunna rekrytera medarbetare. I grund och botten är det samma kärnfrågor men samtidigt rätt så olika. Hufvudstaden är ett bolag som firade 100 år för ett antal år sedan, vilket betyder att det finns en historia. Samtidigt bildades Svenska Hus på 90-talet, vilket också ger det en lång historia och innan dess har entreprenören Hans Eliasson varit med i både byggbolag och fastighetsbolag. Det känns som om entreprenörsådran avspeglar sig ännu mer i Svenska Hus, känner jag.

Tog du med dig något från Hufvudstaden till Svenska Hus där du kände att ”här vill jag styra om lite”?

– Ja absolut, vi har ju startat en liten förändringsresa. Vi har en ny ordförande, har förstärkt vår styrelse. Tillsammans med styrelsen jobbar vi med strategier och pratar om att ta Svenska Hus till en ny nivå. Det finns en väldigt conclusion kring att vi ska vidare. Förändringsresan har startat och den kommer att fortsätta. Det är klart att det finns många specifika saker i verksamheten i tänket kring att göra affärer, att kunna se på en hyresgäst. Väldigt mycket liknande saker.

Under året Daniel Massot har varit vd har bolaget utvecklats bra och Daniel Massot är märkbart nöjd med sitt första år på Svenska Hus.

– Vi har inte gjort första bokslutet än men kurvorna pekar i rätt riktning. Vi ökar våra intäkter. Tittar vi på vakanserna så ligger vi i nivå med branschen men vi har haft en lyckosam höst så våra vakanser kommer att minska. Tittar vi på kostnaderna i jämförbart bestånd så minskar vi dem. Det känns som det har varit ett bra år men intensivt. Jag ser fram emot att avsluta 2017 och blicka fram i 2018.

Vad menar du med intensivt?

– Det har varit ett år med förändringar i linje med att vi ska ta oss till en ny nivå. Vi har tre regioner och vi har under året tillsatt tre nya regionschefer. Vi har förstärkt inom fastighetsutveckling inom uthyrning och inom förvaltning. Min filosofi är att basen i vår verksamhet består av förvaltning, att förvalta våra fastigheter. I detta så innebär det både drift, skötsel och att lyckas med uthyrning. Men även fastighetsutveckling, att utveckla befintliga fastigheter och nya projekt. Min filosofi är att vi ska ha dessa kompetenser i varje region och det har vi under åren förstärkt. På så sätt har det varit ett händelserikt år och ett positivt år. Vi har i dag ett vinnande lag och nu ska vi bara skapa ett ännu bättre lag för framtiden. 2017 har varit ett år där vi fått ett antal pusselbitar på plats och nu är det bara att bygga vidare. Det känns jätteskönt.

Sedan Daniel Massot lämnade universitetsstudierna och militärtjänstgöringen har det alltså gått 20 år. Under dessa år har han arbetat i fastighetsbranschen och byggbranschen.

– Man kan säga så att bygg- och fastighetsbranschen kanske inte är de mest snabbfotade och inte den mest innovativrika branschen men det är klart att det har hänt en del i branschen. Inom hållbarhet har det hänt mycket. I dag är hållbarhetsfrågan en hygienfaktor. Det i kombination med fokus eller medvetandet i ett varumärke. Detta är i dag väldigt viktigt för att kunna attrahera kunder och duktiga medarbetare och långsiktigt vara framgångsrika. 

Daniel Massot berättar även att det har kommit in mer teknik i fastigheterna och även i byggbranschen. När det gäller digitalisering är branschen endast i startfasen. 

– Det är få som har kontroll på hur det kommer se ut om fem-tio-femton år. Det är oerhört spännande. Digitalisering och utvecklingsfrågor är oerhört viktiga med tanke på att det är nya generationer som ska in i branschen. För att vara ett attraktivt bolag måste vi vara med. 

Han förklarar samtidigt att många mansdominerade roller har försvunnit, att branschen har blivit mer jämställd, framförallt på fastighetssidan.  

– Samtidigt går det inte i raketfart. Vi som jobbar i bygg- och fastighetsbranschen måste ha än mer öppna sinnen. Tittar vi på de senaste fem åren kontra fem åren längre tillbaka så har tempot ökat. De kommande fem åren kommer det ske ännu fler förändringar. Alla som vill vara framgångsrika måste vara än mer förändringsbenägna. Det är två traditionella branscher.

Vad säger du om den här bostadsbubblan, har den spruckit, finns den överhuvudtaget?

– Tittar vi utifrån vårat perspektiv, Svenska Hus, så berörs inte vi. Vår affärsidé är inte att bygga bostadsbyggrätter. Vi är ett fastighetsbolag med starka finanser. Vi säkrar våra räntor och kapital, vi säkrar vår riskspridning, vi finns på tre regioner och vi har verksamheter fördelat på kommersiellt och bostäder (hyresrätter). Men det är klart att det har hänt något på bostadssidan. Sedan vad som faktiskt är fundamenta och vad som är psykologi, det kanske någon annan kan svara på. 

– Men det är uppenbart att det finns ett antal aktörer som varit väldigt aggressiva i förvärvskedet. Jag hör att det finns en minskad efterfrågan både hos utvecklare men också hos bankerna. Något kommer ju att hända. För våran dels berörs inte vi. Men vi berörs på så vis att vi ser det som en möjlig kommande affärsmöjlighet. Vi har starka finanser och är intresserade av att diskutera bra affärer. Något har hänt och det kommer att hända mer.

Vad är det för möjligheter ni ser?

– Att det finns projekt som inte genomförs. Aktörer som är i ekonomisk knipa. Tittar vi på den utveckling som har varit på bostadsrättspriser så har det varit en explosionsartad utveckling. Tittar vi på antalet aktörer som utvecklar dessa projekt så har det också varit en explosionsartad utveckling. Jag hörde att bara att i Stockholmsområdet så har antalet utvecklare gått från 50 till 300 aktörer. Jag tror att kommunerna har sett detta som en affärsmöjlighet att driva priserna. Jag tror att det finns många kommuner som ångrar sig i dag när man ser att urvalskriteriet inte har varit att skapa långsiktiga stabila aktörer, likt Svenska Hus som är beredda att genomföra projekten. 

Daniel Massot förklarar att i och med att många ångrar sig så kommer detta att öppna upp för ett antal affärer som inte kommer att genomföras. Här ser Svenska Hus sin chans. 

– Med våran finansiella status, styrka och vår aptit att göra affärer så kan det öppnas för fler affärsmöjligheter.

I början av året var Daniel Massot med i en intervju där han förklarade att Svenska Hus skulle fokusera på förvärv och projektutveckling under 2017.

Hur såg 2017 ut?

– Hade man haft kristallkulan hade det varit lättare att förutspå. Så här är det: Inom Fastighetsutveckligen har vi förstärkt alla regioner med den resursen. Vi kommer under nästa år avsluta startade eller pågående projekt på ungefär 300 miljoner kronor. Vi har en projektportfölj med start inom ett antal år på närmare 4 miljarder och förutom det har vi tidiga skeden som vi inte hunnit arbeta igenom med ytterligare rätt så mycket pengar. Tittar vi på förvärvsdelen så blev det inte som jag förutspådde men det var ett medvetet val. 

Han förklarar att i den starka fastighetsmarknad som nu råder har det varit för dyrt för Svenska Hus. Han förklarar dock att det är modigt att tacka nej till affärer och inte göra dessa på grund av att man måste. 

– Vi vill gärna göra rätt affärer i rätt tid. Vi är ju inget noterat bolag, vilket betyder att vi inte styrs av kvartalsrapporter. Vi är ett bolag som talar långsiktighet men även ett evighetsperspektiv, vilket är ytterligare ett perspektiv av att vara långsiktig. För våran del är det snarare så att göra rätt affärer i rätt tid. 

När Svenska Hus befinner sig i en förvärvssituation är det ”ett antal storbanker” som hjälper till med finansieringen vid sidan av Svenska Hus eget kapital, uppger Daniel Massot.

-Vi har ekonomiska och finansiella nyckeltal som uppskattas mycket hos våra banker, kreditgivare och vi har ett bra samarbete med dem. Det är så vi finansierar förvärven, inga andra instrument.

Använder ni er av konsulter vid förvärv?

– Absolut. Vi har interna resurser som jobbar med det. Både regionchefer och transaktionsansansvarige, samt jag själv, men självklart arbetar vi med konsulter. Både inom transaktion men också inom uthyrning. Vi välkomnar när konsulter kommer med bra affärer. Marknaden är ju rätt så genomlyst så det är i dag färre off-market-affärer jämfört med tidigare så absolut använder vi oss av konsulter i kombination med egen personal.

Svenska Hus konkurrerar dels med lokala mindre aktörer och dels med de större bolagen som arbetar rikstäckande.

– Det vi har sett under hösten är att det har varit något färre intressenter och processen har tagit lite längre tid. Jag tror att det är ett resultat av att bankerna har blivit mer restriktiva och aktörerna har svårt att kunna få lån på vissa objekt. 

Hur många förvärv har ni gjort i relation till förvärvssituationer ni är inne i?

– Vi är rätt så kräsna. Vi går rätt så djupt tidigt och analyserar läget. När vi bedömer affärer vara bra brukar vi vara lyckosamma.

Svenska Hus affärsidé är kommersiella fastigheter och bostäder. Inom bostäder handlar det primärt om hyresrätter. När Svenska Hus letar kontor, verksamhetslokaler, industrifastigheter i närområdet eller nära kommunikation. I områden som utvecklas i rätt riktning där det sker en befolkningstillväxt. Svenska Hus tittar på potentialen i fastigheterna,  påbyggnad, ombyggnad, tillbyggnad, nya byggrätter på fastigheten. 

– Eftersom vi har evighetsperspektiv så söker vi inte utveckling dag 1. Vi kan mycket väl gå in och förvärva med ett befintligt kassaflöde och sedan jobba med fastigheten under tiden för att i framtiden vara med om en stor utveckling. Det är det som är fördelen med vårat bolag. Vi har tålamod att vara uthålliga och att kunna jobba med fastigheterna på lång sikt.

Vad har ni för förvärvsbudget 2017-2018?

– Under 2017 förvärvade vi inte i den takten som vi förutspådde. Tittar vi på 2018 har vi en förvärvsbudget på 300-400 miljoner kronor. En total investeringsbudget på ungefär 700-800 miljoner kronor. Vi lägger en budget men det är klart att goda affärer kan förändra en budget. Den kommunikationen har vi med styrelsen, att goda affärer ska vi inte säga nej till för att vi har satt en siffra i ett budgetarbete. Goda affärer kommer alltid att lyftas. Vi har goda nyckeltal och vi har belåningsgrader som understiger våran finanspolicy. Vi är uppskattade hos bankerna. Om det kommer förvärvsfastigheter som är en bra affär kommer vi att titta på det här, säger Daniel Massot.