Utdömda lägenheter sätter press på Garantum-bolag

Garantumkoncernen är en av flera delägare i bolaget Studentbostadsfonden som genom dotterbolag driver ”Campus Björksätra”, ett studentboende i sydvästra Stockholm. Här uppfördes modulhus med ett tillfälligt bygglov 2014-2015. Garantum har lånat ut egna pengar till verksamheten men också varit med att resa flera obligationslån, senast 2020.

Nu knakar det rejält finansiellt i projektet och obligationsinnehavarna har fått gå med på ett ränteanstånd tills vidare. Garantum har också gått med på att konvertera lån till obligationer. Orsaken är att en stor del av lägenheterna under hösten hastigt fick utrymmas sedan de dömts ut på grund av konstruktionsbrister. 196 moduler har stått tomma sedan i början av oktober medan endast 80 har bedömts vara tjänliga som bostäder. Orsaken är omfattande sprickbildning i stora delar av husen på området.

”Teknikkonsulten Projektengagemang, konsultbolaget som är ägare av modulleverantören Soleed, som levererat modulerna i projektet, har vid en besiktning och i en rapport 2021-10-01 konstaterat att de inte kan garantera säkerheten i större delen av våra moduler på grund av att de hittat ogynnsamma sprickor i en del av modulerna som påverkar de intilliggande”, skriver dotterbolaget Campus Björksätra AB i en information till obligationsinnehavarna.

Lägenheterna har hyrts av KTH som i sin tur fördelat dem till gästande studenter och forskare. KTH:s kårtidning Osqledaren har talat med flera drabbade som med kort varsel tvingades lämna sina lägenheter. Några fick evakueras till långa hotellvistelser medan andra har fått annat tillfälligt ersättningsboende.

Enligt informationen till obligationsinnehavarna har KTH ställt krav på kompensation för det inträffade:

”KTH har aviserat att de kan komma att kräva dels en hyresreduktion för de förskottsbetalda hyrorna för kvartal 4, 2021, dels ett skadestånd för de kostnader som evakueringen orsakat KTH. Vi har dialog med KTH för att försöka undvika eller åtminstone minimera detta.”

Dessutom framkommer det att avtalet med KTH löper ut i mars och att det inte är klart om det blir en förlängning. Likviditetsrisken har därför ökat markant i verksamheten på kort tid.

”Intäktsflödet påverkas kraftigt. Ca 2/3 delar av hyresintäkterna faller bort till det att de berörda modulerna är återställda. Likviditeten är därmed mycket utmanande och för att undvika en insolvenssituation krävs en åtgärdsplan”, skriver bolaget som motivering till förändringen av obligationsvillkoren.

Studentbostadsfonden och Campus Björksätra har kopplat in jurister för att i sin tur kräva ersättning och garantireparationer av leverantören. Till saken hör att byggfirman som gjorde jobbet sedan tidigare försatts i konkurs. Konkursakten visar att projektet dragits med stridigheter mellan de inblandade parterna under många år.

Fokus riktas nu mot börsnoterade Projektengagemang och deras avvecklade dotterbolag Soleed Sweden som levererade modulerna som dömts ut. Projektengagemang har bekräftat att de mottagit ett krav men avfärdar det som grundlöst.

”Soleed har sedan tidigare åtagit sig att åtgärda konstaterade brister i tre reklamerade byggmoduler. men vi tillbakavisar alla krav som senare riktats mot oss och gör bedömningen att detta inte har någon väsentlig påverkan på vår verksamhet”, skriver kommunikationschefen Arvid Linder.

Det är ett budskap som går tvärt emot vad Studentbostadsfonden anser i frågan. Talespersonerna Martin Berchtold och Filip Gil skriver i ett mejl till Realtid att de utgår från att Projektengagemang ska ta sitt ansvar:

”Vi har tillsammans med vår jurist framställt krav på Soleed/Projektengagemang, som levererade modulerna, att avhjälpa enligt de fel som har konstaterats utifrån det garantiåtagande de har. Vi utgår från att Soleed/Projektengagemang löser det problem som har uppstått.”

Anders Sandberg, vd på Garantum, går på samma linje:

”Den situation som ledde till att studenter var tvungna att flytta ut uppdagades i oktober 2021. Med den information som vi har nu är det ett tydligt ’garantiärende’ och vi är förvånade över att SBFs leverantör inte har valt att lösa detta omedelbart”, skriver han i en mejlkommentar.

Framtiden för projektet är oviss med KTH på väg ut och omfattande fel på modulerna som måste åtgärdas innan de kan hyras ut igen. Studentbostadsfonden uppger att en alternativ hyresgäst kan sökas men även att modulhusen kan flyttas till annan plats. Det är inte känt vilka kostnader en flytt skulle medföra men i en av gruppens årsredovisningar för 2020 anges att det kan ”dra ut på tiden och dels bli dyrare än beräknat”.

Trots att obligationen, på omkring 185 miljoner kronor, restes så sent som 2020 har det finansiella läget varit skakigt en längre tid. Av dotterbolaget DCL Björksätras årsredovisning för 2020 framgår att kapitalbrist rådde redan vid årsslutet och att bolaget befann sig i en kontrollbalanssituation. Bolaget hade då tagit in en värdering baserad på det tillfälliga bygglov som projektet lever under som inte räckte till för att fylla upp tillgångssidan i balansräkningen. En ny värdering med andra parametrar gjordes istället så att styrelsen kunde anse att kapitalet var återställt.

”Värdering med tillfälligt bygglov som grund täcker ej för aktiekapitalet. Därtill har bolaget fått en värdering vid eventuell flytt till annan mark i annan kommun, vilken även förutsätter permanent bygglov. Denna visar ett betydligt övervärde i fastigheten. Därmed anses eget kapital vara fortsatt intakt”, skriver bolaget i årsredovisningen.

Studentbostadsfonden upprepar detta budskap idag:

”Studentbostadsfonden har upprättat kontrollbalansräkning. Denna visar att det egna kapitalet i bolaget är opåverkat. Bolagets revisor har godkänt den.”

Det är inte känt om värderingen tog hänsyn till de säkerhetsbrister som konstaterades i besiktningsrapporten daterad 1 oktober 2021. Till saken hör att årsredovisningarna i gruppen är daterade dagen innan, den 30 september.

Så vitt känt är pågår förhandlingar mellan parterna som hittills valt att inte gå till domstol. KTH meddelar att de inte vill kommentera ärendet under tiden som diskussioner om en lösning pågår.