Tveksamt försäljningsargument

Många har nog sett den TV-reklam som kreditinstitutet Svensk hypotekspension, ägt av Nordax Bank som i sin tur ägs av Nordic Capital och finska Sampo, visar i flera reklamfinansierade kanaler. 

Där beskrivs hur äldre svenskar kan ”sätta guldkant” på tillvaron via bolagets kapitalfrigörningskrediter. Det handlar om att utnyttja det egna kapital som många äldre har byggt upp i sina villor och bostadsrätter efter många år med stigande priser. De är ofta förmögna på pappret, men utan så mycket på kontot. 

En stor fördel för låntagaren som långivarna pekar på är att bostadskrediten är amorteringsfri och att inga räntebetalningar görs. I stället skrivs kreditvolymen successivt upp med låneräntan. Det frigjorda kapitalet kan alltså disponeras fritt av låntagaren. 

Vackert så kan man tycka, men den låneränta, eller kanske vi skall kalla det skulduppräkningsfaktor i stället, som är kopplad till krediten ligger skyhögt över vad banker och andra kreditinstitut erbjuder bostadsägare vid normal kreditgivning. 

I nuläget erbjuder Svensk Hypotekspension en ”ränta” på 4,5 procent, vilket är radikalt högre än till exempel Avanzas bolåneränta på 1,29 procent.

Bolaget hänvisar till högre finansieringskostnader som skäl till att deras kapitalfrigörningskrediter är så mycket högre än normala bostadsräntor. Hypotekspension har högre finansieringskostnader (via obligationsmarknaden) för den här typen av krediter, men då Nordax bank omfattas av den statliga insättningsgarantin får det positiv effekt på upplåningen indirekt.  Med ränta-på-ränta effekten kommer kreditbolagen ganska snabbt att äga allt mer av bostaden på kredittagarens och arvingarnas bekostnad. 

Att amorteringsfriheten är ett av försäljningsargumenten är tveksamt. Flertalet som belånar sin bostad på det här sättet får ändå inte låna så mycket att de omfattas av amorteringskravet. Är låntagaren mellan 60 och 70 år är den maximala belåningsgraden som Svensk Hypotekspension accepterar 25-35 procent, vilket är långt under hälften där amorteringskravet kräver amortering. Det är först om låntagaren kliver en bra bit över 80-årsstrecket som det går att belåna bostaden till över 50 procent. 

Att belåningsgraden vid lånetillfället tillåts öka med stigande ålder bygger på att kapitalfrigörningskrediten som Svensk hypotekspension erbjuder kunderna aldrig kan bli större än bostadens värde. Ju äldre låntagaren är desto lägre blir risken för att det skall inträffa. 

Den här typen av krediter finns inte bara i Sverige, utan är förhållandevis vanligt i de anglosaxiska länderna. I Storbritannien, till exempel, har marknaden vuxit relativt snabbt, trots att ”equity release” krediten gynnar kreditbolagen snarare än kunderna. Det beror förmodligen på att kunderna just är äldre och inte riktigt förstår villkoren och de alternativ som finns. . 

För äldre som sitter i obelånade eller lågt belånade villor och lägenheter, det är långt fler än man tror trots Finansinspektionens fokus på skuldsättningen i bostadsmarknaden, finns betydligt bättre alternativ om pensionsvillkoren inte riktigt ger den livskvalitet som bostadsägaren önskar

Det mest uppenbara är att söka ett vanligt bostadslån med betydligt lägre ränta, antingen själv eller med hjälp av barn eller andra släktingar beroende på hur stor låneutrymme som finns i relation till inkomsten (de kommer ju ändå ärva på sikt). Den del av de nya amorteringsreglerna som sätter ett lånetak vid 4,5 gånger inkomsten kan vara ett hinder för en relativt mild belåningsgrad om pensionen är låg. 

Visserligen skapar det ränteutbetalningar som står i kontrast till att individens syfte med belåningen är att öka sitt konsumtionsutrymme. Det går idag att lösa genom att investera delar av lånet i sparande med relativt låg risk som ger betydligt högre avkastning än låneräntan. En pengamaskin är enkel och billig att bygga. Att öka belåningen i bostäder som enbart består av eget kapital har ytterligare fördelar förutom möjligheten att skapa en pengamaskin. Belåningen sänker hushållets riskexponering mot det oftast största, och ibland det enda, specifika tillgångsslaget, vilket även är bra för arvingarna.