Svenska modellen för bolån är förlegad

Tidigare i år gav Finansinspektionen rådet till konsumenterna att omförhandla med bankerna för att sänka sina räntekostnader. Myndigheten menar att bankernas redan höga marginaler på bolån rimligen ger konsumenterna ett förhandlingsutrymme. I september meddelade Riksbanken att reporäntan tillfälligt lämnas oförändrad på grund av hushållens höga skuldsättningsgrad, men väntas höjas mot slutet av året.

Frågan om reporäntan är angelägen för konsumenterna eftersom 70 procent av alla bolån i Sverige löper på rörlig ränta, och högre bolåneräntor i kombination med eventuella fallande fastighetspriser skulle slå mot ett stort antal svenskar, inte minst yngre förstagångsköpare.

Det har i debatten förekommit uppmaningar till konsumenter att investera i mindre dyra objekt. Men det rådet är en klen tröst för alla de låginkomsttagare som redan gjort sitt investeringsval. Oavsett om de låga räntenivåerna består eller inte så handlar den avgörande frågan om att bankerna och inte den enskilde individen bör stå för ränterisken.  

Som bankernas modell ser ut är det inte överraskande att konsumenterna i så stor utsträckning väljer rörlig bolåneränta. Om en bolåntagare väljer fast ränta, men sedan beslutar att sälja sin bostadsrätt eller sitt hus innan ränteperiodens slut får denne betala en ränteskillnadsavgift till banken. Avgiften motsvarar mellanskillnaden för innevarande marknadsränta och räntan då lånet tecknades. Med fast ränta kan bolåntagare inte heller lägga om sitt och lån och utnyttja eventuella fallande boräntor utan att betala en särskild omläggningsavgift. Sammanfattningsvis är det befogat att ifrågasätta varför vi i Sverige har ett system där konsumenten så tydligt står för hela ränterisken. 

Den linjära återbetalningen som används i den svenska bolånemodellen innebär att totalkostnaden för låntagaren är högst i början av lånet. Det blir så eftersom lånebeloppet amorteras med ett fast belopp varje månad. Ränteandelen faller därmed över tid vartefter amorteringen sker. Det är till fördel för bankerna eftersom kreditkvaliteten på lånet då ökar över tid. Däremot är det förödande för ungdomar som ska in på bostadsmarknaden för första gången.

Ett bättre alternativ än dagens system, för konsumenterna, skulle vara om bankerna kunde erbjuda fasträntelån utan avgifter vid tidig återbetalning.

Banken står då för risk och kostnad i samband med räntehöjningar och räntesänkningar, vilket är fullt rimligt och förenligt med bankens affärsidé, expertis och kapitaltillgång. En del banker i Sverige erbjuder idag detta alternativ till en hög avgift, som i kombination med den linjära återbetalningen gör lösningen väldigt oattraktiv. 

Ett annat bättre alternativ är annuitetslån med fast ränta och månadsbetalningar som är kända i förväg och oförändrade under lånets löptid. Ett annuitetslån har en återbetalningsmodell där beloppet är samma varje månad, oproportionerligt uppdelat på räntekostnad och amortering. De första åren går en större andel till ränta och en mindre andel till amortering. Över tid ökar andelen amortering. Denna typ av lån ger låntagaren incitament att välja fast ränta och blir också mer fördelaktig för förstagångsköpare. Annuitetslån används dessutom redan på flera utländska marknader. USA är en sådan marknad där en majoritet av husägarna väljer annuitetslån på 30 år med fast månadskostnad och utan kostnader för omläggning av lån och/eller ränteskillnader. Lånemodellen har framgångsrikt tillämpats ända sedan 1930-talet då den infördes av det amerikanska bostadsdepartementet som ett medel för att mildra den omfattande depressionen.

Från politiskt håll har det länge uttryckts en oro kring ökade skulder och stigande bostadspriser. Det har resulterat i de nya amorteringskraven som i sin tur kan stabilisera priser och öka kreditkvaliteten på höga lån. Men de nya amorteringskraven adresserar i första hand höginkomsttagarsegmentet och inte alls risken med ökade boräntor för alla svenska fastighetsägare och bostadsrättsinnehavare med rörliga räntor.

Regeringen borde föreskriva ett mer uttalat ansvar för att skydda konsumenternas finansiella tillgångar och välkomna en omprövning av nya strukturer och modeller för bolånemarknaden. Detta för att skapa en hälsosammare och stabilare bostadsmarknad. Istället för den nuvarande överhettade bostadsmarknaden med allt högre skuldbörda hos hushållen, borde bankerna uppmuntras att erbjuda annuitetslån och fasträntelån utan avgifter vid tidig återbetalning. En sådan förändring är omfattande och kommer att ta lång tid. Därför är det hög tid att börja nu.

Lan-Ling Fredell, innovations- och fintechexpert på PA Consulting.