Svenska bolån – En guldkalv på hal is

Tittar man på de enskilda instituten så är verksamheten så lönsam, så att åtminstone både Handelsbanken och Swedbank väljer att gömma en stor del av vinsterna i moderbanken.

Från att historisk ha varit lite av en sidoverksamhet med halvkass lönsamhet så är bankernas bolåneverksamhet numera helt avgörande för bankernas intjäning. Och det är en extremt lönsam verksamhet, trots bankernas högljudda kritik av de ökade kapitalkraven och riskvikterna.

Med de höjda marginalerna så har de kunna rulla över den ökade kapitalkostnaderna på sina kunder. Att det egna riskkapitalet har blivit säkrare, och därmed i teorin skulle ha ett lägre avkastningskrav, vill de inte andas ett ord om, för då skulle den reella, riskrelaterade, lönsamheten vara ännu högre.

Bolånemarginalen har klättrat rejält sedan finanskrisen 2008-2009 och ligger nu på historiska toppnivåer. Vid krisåren var bolånemarginalen enligt Finansinspektionens statistik nere och studsade runt på 0,2 procent, vilket var en hel procentenhet lägre än vad de varit 2002.

Den låga nivån under krisåren är en god illustration på de risker, för såväl de individuella bankerna som på makronivå, som trots allt finns i denna verksamhet.

En marginal på 0,2 procent gör verksamheten helt olönsam, då det motsvarar ungefär vad det kostar att rulla runt hypoteksverksamheten. Avkastningen på det egna kapitalet är borta. En bank som börjar göra förluster på sin löpande verksamhet är ingen bra bank. Det leder till att finansieringen fördyras och att den mera lättrörliga inlåningen flyttar till en säkrare hamn. Därmed kan stenen vara i rullning och en till synes mycket sund verksamhet kan snabbt bli konkursmässig.

Kanske var det detta som höll på att hända Swedbank, som tillsammans med Handelsbanken dominerar bolånemarknaden, under hösten 2008, när Riksgälden och Riksbanken gick in med sina stödlån. 

På makronivå innebär en olönsam bolåneverksamhet en kraftig broms på kredittillväxten. Upphör kredittillväxten så krymper penningmängden, vilket också kan accelerera om hushåll och företag börjar amortera av sina skulder. Det är då prisförändringarna kan slå över i deflation, vilket ger ännu starkare incitament att spara, vilket minskar penningmängden ytterligare och sätter än mer fart på deflationen. Det vill säga en ond spiral.

Riksbankens drastiska beslut att sänka styrräntan till minus ska ses i det sammanhanget. Det gäller att se till att inte låta deflationen får fäste, för då bär det åt Häcklefjäll.  

De låga styrräntorna har i kombination med den stabiliserade ekonomin gjort att de svenska bankernas finansieringskostnader har fallit kraftigt. Bankernas knep har varit att inte släpa iväg tillräckligt mycket av dessa till kunderna. Sedan är det tveksamt om minusräntan i sig har haft någon stimulerande effekt på utlåningen, utan kanske tvärtom som den välkände isländske nationalekonomen Gauti Eggertsson visat.

Att bankerna vägrar sänka inlåningsräntorna för privatkunder under noll är helt rationellt. För det första skulle det innebära att de på marginalen skulle tappa en av sina viktigaste finansieringskällor och för det andra så skulle den faktiska kreditbildningen störas påtagligt, där bankerna finansierar sin utlåning genom att samtidigt skapa inlåning. (När en kund tar ett nytt lån i banken skapar banken en fordran på kunden och en lika stor fordran på sig själv, inlåning, vilket jag skrivit om i en tidigare krönika.)

För även om det ofta beskrivs som att de svenska bankernas bolån finansieras nästan uteslutande med säkerställda obligationer, där en betydande andel görs i utländsk valuta, vilket i sig motiverat Riksbanken att ha en kostsam valutareserv, så spelar inlåning från allmänheten en mycket väsentlig roll.

Enligt uppgifter från Finansinspektionen så ligger inlåningens andel runt 40 procent, vilket är en ökning med cirka 10 procentenheter på tio år. Då ska man också komma ihåg att bolånestocken vuxit från 1 757 miljarder kronor vid utgången av 2006 till 3 117 miljarder kronor vid utgången av 2017.

Skulle vi få en ny situation som påminner om läget hösten 2008 så skulle den bli ännu svettigare att hantera, med tanke på att skulderna relativt ekonomin har vuxit så kraftigt. Dilemmat är som den välkände brittiske ekonomen Adair Turner skriver i boken Between Debt and the Devil att det penningpolitiska systemet kräver ständig kredittillväxt, för att skapa en tillräcklig inflation, samtidigt som kredittillväxten i sig ökar risken för att utvecklingen går i baklås. Vi kan få ett så kallat Minsky-moment.

För att få en bild av hur lönsamma bankernas bolån är kan man titta på boksluten för Handelsbankens bolåneinstitut Stadshypotek.

Stadshypotek genererade ett rörelseresultat för den rullande 12-månadersperiod som slutade 20 juni 2017 på 11,6 miljarder kronor. Det kan relateras till Handelsbanken Sveriges rörelseresultat för helåret 2017 som landade på 13,7 miljarder kronor. Då är visserligen den svenska andelen av Stadshypoteks utlåning 86 procent så allt ska inte räknas in i den svenska verksamheten. Avkastningen på eget kapital uppgick till 25 procent. 

Men det som är intressant är att Stadshypotek redovisar en klart lägre räntemarginal, 1,1 procent, på sina bolån än vad Finansinspektionen kommit fram till. Den stora skillnaden utgörs av upplåningskostnaderna, där FI, som får sina uppgifter från bankerna, kommit fram till att den för närvarande är noll och till och med negativ.

Stadshypotek redovisade en genomsnittlig upplåningsränta på 0,66 procent för tolvmånadersperioden ovan, eller 7,5 miljarder i kronor räknat. Om Handelsbankens upplåningskostnader egentligen är noll, men man interndebiterar Stadshypotek en ränta, så ska detta läggas till bolåneverksamhetens resultat. Det blir då drygt 19 miljarder kronor före skatt för tolvmånadersperioden ovan. Helårsresultatet före skatt för 2017 för hela Handelsbanken var 21 miljarder kronor. Och relaterar vi det till den svenska verksamheten blir det nästan absurt.

Om 86 procent av Stadshypoteks resultat kommer från den svenska lånestocken och de egentliga upplåningskostnaderna är noll så gav Stadshypoteks svenska verksamheten ett överskott på 16,4 miljarder kronor. Det ska ställas mot ett redovisat rörelseresultat för 2017 på 13,7 miljarder kronor. Om vi tittar på Swedbank och Spintab så är mönstret det samma.

Slutsatsen är att bolåneverksamheten är en guldkalv utan like för de svenska bankerna. Men en guldkalv som med sin frodiga tillväxt hotar att föra ut hela den svenska ekonomin på hal is.