”Stark efterfrågan på logistik, kontor och hyresbostäder”

Det händer mycket i fastighetsbranschen i år. Ränteutsikterna har fått fastighetsaktierna att rusa, bostadsutvecklarna kämpar med att komma tillbaka efter kraschen i slutet av 2018, Finansinspektionen sätter press på bankerna om att skärpa kapitalkraven för fastighetslån och en del stora uppköp såsom SBB:s bud på Hemfosa och Vonovias bud på Hembla. Realtid kollar läget med några av marknadens profiler.

Transaktionsmarknaden är glödhet.

Max Barclay, Nordenchef för Newsecs rådgivningsverksamhet:

Ränteutsikterna har fått fastighetsaktierna att rusa i år. Det är ett bra år för fastighetsbolagen. Hur länge håller detta i sig?
– Vi befinner oss i en etablerad lågräntemiljö där andra investeringsslag ger begränsad avkastning. Det leder till att stora mängder kapital letar efter alternativa investeringsslag och eftersom fastigheter erbjuder en möjlighet till diversifiering i form av olika segment och en förhållandevis god riskjusterad avkastning, tror vi att den svenska fastighetsmarknaden kommer att fortsätta vara ett attraktivt investeringsalternativ. Att Sverige dessutom står inför en avmattande konjunktur med ett uttalat lågränteläge även på längre sikt, ger billig finansiering även fortsättningsvis. 

Vilka typer av fastighetsportföljer går bäst nu och varför?
– De olika segmenten har sina särskilda förutsättningar men generellt går alla segment bra och den bakomliggande faktorn är den stora tillgången på kapital som driver efterfrågan. Olika typer av investerare letar efter olika typer av produkter med olika tidshorisont. Vi ser att det finns stark efterfrågan i marknaden bland alla segment, att det snarare handlar om att skillnaden mellan det som anses bra och dåligt inom respektive segment blir större.

Kommer marknaden lätta för bostadsutvecklarna inom snar framtid?
– Överlag har det gått bra för bostadsutvecklarna under året och bostadsmarknaden har återhämtat sig. Det finns ett tydligare tänk där utvecklarna släpper projekten till marknaden i etapper snarare än allt på en gång för att motverka överutbud. Sedan finns det några bostadsutvecklare inom premiumsegmentet som har det motigare, där målgruppen har haft svårare med finansiering nu i och med amorteringskraven som inträder vid nyköp. 

Finansinspektionen vill skärpa kapitalkraven för bankernas fastighetslån. Hur påverkar detta branschen?
– Vårt intryck är att flera banker redan har stramat till kraven, vilket leder till att fastighetsbolag ordnar andra typer av finansiering också.

Vad ser du för trender på fastighetsmarknaden i dag?
– Transaktionsmarknaden är glödhet och Newsec har redan nu kunnat konstatera att fastigheter är på väg mott ett nytt rekordår. Helt i linje med vår prognos har transaktionsåret präglats av strukturaffärer och färre affärer till antalet men med högre genomsnittligt värde jämfört med tidigare år. I skrivande stund har det skett 37 miljardaffärer hittills under 2019 jämfört med 33 som är fjolårets helårssiffra eller 28 året dessförinnan. Volymen på den genomsnittliga transaktionen har ökat till 435 miljoner kronor från 362 miljoner föregående år.

– Vi ser att detta är en trend som kommer att hålla i sig även framåt eftersom den stora mängden tillgängligt kapital på marknaden kräver fastighetsaffärer av större volym för att kunna allokeras. Den ökade investeringsvolymen drivs till viss del av internationella investerare som ser Sverige som ett attraktivt alternativ med goda ekonomiska och politiska förutsättningar samt en likvid fastighetsmarknad. Inte sedan 2007 har vi haft en så hög andel internationella investerare i Sverige som nu, omkring 35 procent. Med ett fortsatt lågränteläge, billig finansiering på såväl kort som lång sikt samt en stor mängd kapital som allokeras till sektorn tror vi på en fortsatt stark fastighetsmarknad som kommer att präglas av ytterligare miljard- och strukturaffärer.

De har missbedömt efterfrågan på dyra bostadsrätter.

Marita Loft, vd för Storebrand Fastigheter AB:

Ränteutsikterna har fått fastighetsaktierna att rusa i år. Det är ett bra år för fastighetsbolagen. Hur länge håller detta i sig?
– Avkastningen kommer att vara fortsatt god för fastighetsbolagen generellt. Låga räntor och ökande driftnetton ger fortsatt stigande värden och bra avkastning på eget kapital.

Vilka typer av fastighetsportföljer går bäst nu och varför?
– Logistik, kontor, hyresbostäder stark efterfrågan och stigande priser.

Kommer marknaden lätta för bostadsutvecklarna inom snar framtid?
– Nej, De har missbedömt efterfrågan på dyra bostadsrätter.

Finansinspektionen vill skärpa kapitalkraven för bankernas fastighetslån. Hur påverkar detta branschen?
– Bankerna blir förmodligen mer selektiva i sin utlåning.

Vad ser du för trender på fastighetsmarknaden i dag?
– Fatigheter påverkas av en ökad efterfrågan på alternativa tillgångsslag från svenska och utländska institutioner.

Det kommer bli dyrare att låna pengar

Pontus Sundin, CEO på Brunswick Real Estate:

Ränteutsikterna har fått fastighetsaktierna att rusa i år. Det är ett bra år för fastighetsbolagen. Hur länge håller detta i sig?
– Vår bild är att räntekurvan kommer vara flack ganska länge framgent och det kommer fortsatt ge bra förutsättningar för noterade bolag. På samma sätt så är yield-gapet på fastigheter betydande vilket indikerar att prissättningen på de underliggande fastigheterna ur det perspektivet är ok.

Vilka typer av fastighetsportföljer går bäst nu och varför?
– Just nu upplever vi att alla typer – med undantag för handel – går väldigt starkt. 

Kommer marknaden lätta för bostadsutvecklarna inom snar framtid?
– Jag tror att bostadsutvecklarna kommer ha det fortsatt tufft så länge de är beroende av bankfinansiering. Om de kan finansiera byggen utan krav på försålda lägenheter kommer det lätta upp betydligt.

Finansinspektionen vill skärpa kapitalkraven för bankernas fastighetslån. Hur påverkar detta branschen?
– Min slutsats är att det kommer bli dyrare att låna pengar och att skuldkapital ur banksystemet kommer kunna bli en trängre sektor. 

Vad ser du för trender på fastighetsmarknaden i dag?
– Konsolidering är ju onekligen en trend. Vi upplever också att internationella aktörer är intresserade av Norden. Och att efterfrågan på långa gröna lån är ökande!

Konsolidering är en viktig fråga framåt.

Ilija Batljan, vd och grundare av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, SBB:

Ränteutsikterna har fått fastighetsaktierna att rusa i år. Det är ett bra år för fastighetsbolagen. Hur länge håller detta i sig?
– Det har gått bra för alla i år som följd av det låga ränteläget. Framåt tror jag att det blir mer blandat och mer anpassat till risken.

Vilka typer av fastighetsportföljer går bäst nu och varför?
– Logistik, hyresfastigheter och samhällsfastigheter. Alla tre påverkas av megatrender: Urbanisering, demografiska förändringar och digitalisering. Alla tre har också relativt långa flöden.

Kommer marknaden lätta för bostadsutvecklarna inom snar framtid?
– Jag tror att marknaden lättar samtidigt som det pågår sanering av balansräkningar. Detta tillsammans kan leda till en mer hälsosam utveckling i bland utvecklarna.

Finansinspektionen vill skärpa kapitalkraven för bankernas fastighetslån. Hur påverkar detta branschen?
– Detta är ytterligare en reglering som skadar marknadens funktionssätt. Och konsekvensen blir troligen att bankerna får svårare att konkurrera om de bästa krediterna, vilket höjer risken i banksystemet helt i onödan. Aldrig i historien har vi sett sånt omfattande reglering som skadar och inskränker det privata äganderätten som pågår för tillfället i finansbranschen.

Vad ser du för trender på fastighetsmarknaden i dag?
– Jag tror att givet alla regleringar som finansbranschen drabbas av är konsolidering en viktig fråga framåt. Fastigheter är reala tillgångar och jag tror att dessa kommer att fortsatt vara mycket intressanta investeringsobjekt med högre priser för fastigheter som följd.

Högt värderade bolag kommer att köpa lägre värderade och betala med aktier

Jonas Andersson, Fondförvaltare, Carnegie Fastighetsfond Norden:

Ränteutsikterna har fått fastighetsaktierna att rusa i år. Det är ett bra år för fastighetsbolagen. Hur länge håller detta i sig?
– De låga räntorna är långt ifrån reflekterade i bolagens fastighetsvärderingar och aktiepriser, så fastighetsaktier kommer att fortsätta att gå bra av den anledningen flera kvartal till. Sen finns det andra drivare som kan ta över när räntebränslet tar slut, så som starka kassaflöden, smarta förvärv, projektutveckling etcetera.  

Vilka typer av fastighetsportföljer går bäst nu?
– Logistik och bostäder är i ropet. Handelsfastigheter är det tvärtom få som vill ha exponering mot. Kontor ligger mitt emellan. När det gäller bostäder (hyresrätter) kan man sammanfatta populariteten med hyror som nästan aldrig går ner (i Sverige) kombinerat med full exponering mot sjunkande avkastningskrav. Logistikfastigheter gynnas av den ökade on-line handel, något som däremot handelsfastigheter missgynnas av.

Kommer marknaden lätta för bostadsutvecklarna inom snar framtid?
– Sannolikt kommer bostadsrättsmarknaden att stärkas något och därmed gynna bostadsutvecklare.  Min tumregel är att bostadsutvecklare på börsen, framför allt JM,  går upp med fem gånger prisuppgången för bostadsrätter under ett år.

Finansinspektionen vill skärpa kapitalkraven för bankernas fastighetslån. Hur påverkar detta branschen?
– Sannolikt mycket lite, i alla fall för större bolag. Bankerna har dåligt med utrymme att höja priserna eftersom obligationsmarknaden inte påverkas av regleringen och är ett direkt konkurrerande alternativ till banklån.

Vad ser du för trender på fastighetsmarknaden i dag?
– Som sagt, yield-kompressionen fortsätter sannolikt (lägre avkastningskrav och därmed högre fastighetsvärden). Högt värderade bolag kommer att köpa lägre värderade och betala med aktier. Stora direktinvesterande fastighetsfonder, som Blackstone, kommer att köpa ut fler fastighetsbolag från börsen.

Som köpare tvekar man att köpa av en utvecklare vars framtid är osäker

David Dahlgren, vd och grundare av Gladsheim Fastigheter:

Ränteutsikterna har fått fastighetsaktierna att rusa i år. Det är ett bra år för fastighetsbolagen. Hur länge håller detta i sig?
– Jag är inte aktieanalytiker och följer inte aktiemarknaden så detaljerat att jag vill uttala mig specifikt om fastighetsaktier, som har en tydlig korrelation till aktiemarknaden som helhet. Min bedömning kring ränteutsikterna är dock att räntorna har bottnat ur under hösten och vi kommer att fortsätta se en rörelse uppåt under första halvåret 2020. I absoluta nivåer och i historisk jämförelse kommer vi att ha låga räntor under lång tid. Kombinationen av långsamt stigande räntor från mycket låga nivåer och en konjunkturavmattning innebär fortsatt goda vinstmarginaler men långsammare vinsttillväxt. Således kommer det att kunna hålla i sig under lång tid även om vinsttillväxten i vissa bolag har toppat ur. Lönsamheten, inflationssäkringen och stabiliteten i intjäningen hos fastighetsbolagen talar för fastighetsbranschen även framöver, relativt andra branscher. 

Vilka typer av fastighetsportföljer går bäst nu och varför?
– Jag arbetar uteslutande med hyresbostäder och tittar inte så mycket på sektorallokering. Med detta sagt så tror jag att de generaliserade penseldragen framöver är som följer: Handelsfastigheter lider av kända utmaningar och får det fortsatt tufft och kontors- och industrimarknaderna kommer att uppleva mer dämpad efterfrågan till följd av konjunkturavmattningen. Logistik- och samhällsfastigheter har bättre utsikter pga stort intresse för de långa kontraktstider och stabila kassaflöden som hyresgästerna erbjuder, vilket dock pressat ner avkastningskraven. Hyresbostadssektorn är den sektor som erbjuder bäst utsikter pga stor strukturell brist på bostäder, stabil efterfrågan, riskspridning på många fastigheter, hyresgäster och orter, förädlingsmöjligheter i både befintlig hyresstock och nyproduktion samt stabilare kreditmöjligheter, speciellt i en svagare konjunktur.

Kommer marknaden lätta för bostadsutvecklarna inom snar framtid?
– Nej, inte inom en snar framtid, men det finns nyansskillnader som är viktiga. Om du inte säljer av ditt befintliga lager och inte startar nya projekt som kan generera framtida försäljning är dina utsikter dåliga. Som köpare tvekar man att köpa av en utvecklare vars framtid är osäker. Amorteringskraven kan man ha många åsikter om men de rensade ut ett stort antal projekt och aktörer som kanske i grunden inte var ekonomiskt sunda. Färre projekt medför dock att marknaden har börjat lätta för större aktörer med starkare balansräkningar som kan bygga innan man säljer. Hos dessa har marknaden redan börjat lätta och vi ser begynnande nyproduktion. Hyresbostadsutvecklarna har ännu bättre utsikter och det finns god efterfrågan på nyproducerade hyresrätter från institutionellt kapital. 

Finansinspektionen vill skärpa kapitalkraven för bankernas fastighetslån. Hur påverkar detta branschen?
– Om de blir verklighet så är det inget som gynnar branschen. FI skriver ju i sin remisspromemoria att man bedömer att den genomsnittliga utlåningsräntan kommer att stiga med 0,15–0,30 procentenheter under förutsättning att bankernas kostnader direkt överförs till de kommersiella fastighetsföretagen. Man kan också se det som en tvingande överföring av bibehållen lönsamhet i banksektorn på bekostnad av försämrad lönsamhet fastighetssektorn som i slutändan hämmar produktionen av nya bostäder och mer ändamålsenliga lokaler.

Vad ser du för trender på fastighetsmarknaden i dag?
– I ett europeiskt perspektiv har Sverige för många små noterade fastighetsbolag så vi kommer sannolikt att se fler uppköp och fortsatt konsolidering. Det finns uppenbara besparingar inom central administration och tydliga skalfördelar i fastighetsförvaltning för bolag med likartad inriktning. En anknytande trend är ett fokus på stora transaktioner. De stora mängder kapital som söker ökad fastighetsexponering prioriterar stora affärer. Bloomberg skrev i september att 17 biljoner dollar av den globala skuldsättningen handlades till negativa nominella avkastningar. Beaktar man inflation, dvs real avkastning, så var volymen den dubbla. Även om räntorna rört sig uppåt sedan dess gör lågräntemiljön att intresset för realavkastande fastighetstillgångar kommer att vara fortsatt stark