Selins K-Fastigheter köper byggrätt – Nord FK kontrar "redan köpt den för 1 kr"

I slutet av mars meddelade K-Fastigheter, som till 39 procent kontrolleras av fastighetsmagnaten Erik Selin, att bolaget köper en fastighet i nordvästra Gävle för 122 miljoner kronor.

Fastigheten – Gävle Sätra 108:20 – ligger vid Gävletravet, i ett område där K-Fastigheter sedan tidigare genomför olika projekt.

– Vi planerar att under ett antal år etappvis starta byggnation av omkring 700 hyresrätter i tre olika kvarter. Lägenheterna kommer att hålla hög kvalitet till hyresnivåer som passar vanliga plånböcker, säger Jacob Karlsson, vd för K-Fastigheter, i ett pressmeddelande.

Enligt samma pressrelease sker förvärvet genom en bolagstransaktion:

”Beräknad tillträdesdag av samtliga aktier i Palisander Förvaltning AB, civilrättslig ägare till Gävle Sätra 108:20, är preliminärt den 30 oktober 2021”, meddelar bolaget.

Men nu säger Nord Fondkommission – som Realtid granskat i en rad artiklar – att den affären inte kan genomföras. Enligt Nord FK är nämligen systerbolaget Usave fastighetens rättmätiga ägare.

Såväl Nord FK som Usave är helägda dotterbolag till Xsave, vars största ägare med närmare 50 procent av aktierna är Staffan Beckett. Nord FK:s vd Charlotte Bergwall Nilsson sitter samtidigt på drygt 12 procent av aktierna. Ytterligare en central person i nätverket – Peter Uvelid – kontrollerar via bolag närmare 10 procent.

Det är också den sistnämnda – Peter Uvelid – som har en central roll i historien om hur värdepapperskoncernen agerat i försöken att komma över Gävle-fastigheten – den som det egna fastighetsbolaget Usave ska ha köpt för 1 krona.

Fullmakterna gäller tills vidare och ger Uvelid rätt att ”självständigt och oinskränkt förvalta och företräda samtliga av Bolagets ekonomiska intressen samt att självständigt och oinskränkt förvärva och avyttra eller överlåta fast egendom för Bolagets räkning.”

Peter Uvelid, tidigare vd på förmedlarorganisationen Säkra, är ett relativt nytt tillskott i Nord FK:s översta maktskikt.

När Säkra hösten 2019 fick en ny huvudägare rekryterades också en ny vd. Uvelid tog i samband med detta kontakt med Nord FK som inledningsvis anlitade honom för ”special projects”.

Men Uvelid tilldelades snart fler roller och sitter numera i styrelsen för såväl Nord FK som fastighetsbolaget Usave.

Nyligen fattade han dessutom ordförandeklubban i såväl Nord Förvaltning & Emissioner – bolagsgruppens säkerhetsagent – samt i nystartade Ymer.

Ymer-bolagen som enligt hemsidan bedriver försäkringsförmedling och investeringsrådgivning inom pensions- och kapitalförvaltning, är Xsaves senaste bolagsinvestering och sitter i samma lokaler som Nord – på Grevgatan 55, ett halvt stenkast från Karlaplan i centrala Stockholm.

I februari i år stärkes Peter Uvelids inflytande över värdepapperskoncernen ytterligare. Då signerades en rad så kallade generalfullmakter som i princip ger Uvelid möjlighet att i mångt och mycket ratta såväl Nord FK som säkerhetsagenten Nord Förvaltning & Emissioner efter eget huvud.

Fullmakterna gäller tills vidare och ger Uvelid rätt att ”självständigt och oinskränkt förvalta och företräda samtliga av Bolagets ekonomiska intressen samt att självständigt och oinskränkt förvärva och avyttra eller överlåta fast egendom för Bolagets räkning.”

Peter Uvelid ges också rätten att ”på Bolagets vägnar självständigt förhandla med myndigheter, privatpersoner och företag, träffa avtal, kvittera och uppbära medel samt vidta alla åtgärder och handlingar vilka med laga verkan kan företas”.

I praktiken betyder dessa generalfullmakter att Peter Uvelid personligen har mycket stor makt över samtliga pantbrev, aktiepanter, kontaktinformation till obligationsinnehavare och därmed också stor makt över de emittenter som rest obligationer via Nord FK. 

Problem med skuldfinansieringsverksamheten

När Peter Uvelid kom till Nord FK hade bolagets skuldfinansieringsverksamhet utvecklats till en mardröm. Octego-gruppen, som tagit in ett flertal obligationer om hundratals miljoner kronor via Nord, hade havererat.

Pengarna skulle användas till att bygga hus och utveckla fastigheter, men enligt Nord FK:s egna polisanmälningar hade de utlånade medlen ”endast till ringa del kommit till avsedd användning”. Inget av projekten hade genomförts och enligt värdepappersbolaget hade investerarna i princip förlorat alla sina investeringar.

Tidigare hade också Mindhouse-koncernen – som Nord FK rest skuldfinansiering åt – fallit ihop. Flera år senare skulle dessutom konkursförvaltaren meddela att misstankar om brott anmälts till Ekobrottsmyndigheten.

Det var i detta läge som Nord-koncernen startade det egna fastighetsbolaget Usave med syftet att ta över fastigheter från emittenter som inte kan betala tillbaka lånen. Enligt Nord är tanken att projekt ska färdigställas och hus byggas och säljas, så att obligationsinnehavarna kan få tillbaka så mycket som möjligt av investeringarna.

Ingen oberoende aktör som realiserat panter

Värdepappersbolag som agerar arrangör i samband med obligationsemissioner anlitar normalt sett en extern säkerhetsagent som bevakar och utövar långivarnas rättigheter och intressen i frågor som rör lånet. Ett exempel på agent är Intertrust, en internationell spelare som även finns i Sverige.

Om obligationer hamnar i default är det därmed en oberoende part – skild från värdepappersbolaget – som bevakar investerarnas intressen. Det är även säkerhetsagenten som håller säkerheterna i form av fastighetspanter och/eller aktiepanter för långivarnas räkning och ser till att panten omvandlas till pengar om emittenten inte kan betala tillbaka lånet.

Men så har inte Nord FK jobbat. I samband med obligationsemissioner har Nord FK varit panthållare fram till dess att Nord Förvaltning & Emissioner – koncernens egen säkerhetsagent – registrerades 2017. Precis som Nord FK är säkerhetsagenten helägd av Xsave.

Det innebär att värdepapperskoncernen haft – och fortfarande har – existerande fastighets- och aktiepanter i det egna kassaskåpet. När obligationer hamnat i default eller lån har sagts upp, är det ingen oberoende aktör som realiserat panter för att investerarna ska få tillbaka pengar.

Istället är det Nords säkerhetsagent som realiserat panter och som – sedan bildandet av Usave – agerat för att föra över emittenternas tillgångar till koncernens egna fastighetsbolag.

Hittills har den strategin inte lett till att obligationsinnehavarna fått tillbaka några pengar.

Enligt dokumentation som Realtid tagit del av pågick redan vid den här tiden samtal om en affär mellan Palisander-gruppen och K-fastigheters vd Jacob Karlsson

Och nu är vi tillbaka där vi började – vid fastigheten Gävle Sätra 108:20 som K-fastigheter vill köpa för 122 miljoner.

I början av 2020 ägdes den fastigheten av Rosewood Developement – ett bolag inom norska Palisander-gruppen som under flera års tid arbetat med att utveckla den.

Rosewood hade tagit upp ett obligationslån om 45 miljoner kronor och lämnat säkerheter i form av såväl pant i Gävle-fastigheten som aktiepant i företaget Rosewood.

Att värdet på säkerheterna med betryggande marginal översteg obligationslånet styrktes av en värdering daterad i januari 2020 som gjorts av Baron Advice.

Mycket hängde på huruvida en detaljplan skulle komma att klubbas. Sannolikheten bedömdes som hög – 75 procent – mot bakgrund av att processen kommit en bra bit på väg. Vid värderingstidpunkten var planen ute på samråd och enligt kommunen väntades den vinna laga kraft under juni 2020.

Under dessa förutsättningar bedömde Baron Advice att marknadsvärdet låg runt 100 miljoner kronor. Om/när detaljplanen vann laga kraft skulle värdet stiga till 134 miljoner kronor enligt värderingsföretaget.

I det här läget bestämde sig Nords företrädare för att säga upp Rosewoods obligationslån om 45 miljoner till omedelbar betalning.

Och det var inte bara Baron Advice som såg ett värde i Gävle-fastigheten. Enligt dokumentation som Realtid tagit del av pågick redan vid den här tiden samtal om en affär mellan Palisander-gruppen och K-fastigheters vd Jacob Karlsson

Nord FK kände till att detaljplanearbetet hade kommit långt. Det framgår inte bara av ett informationsbrev som i januari 2020 skickades ut till obligationsinvesterarna via värdepappersbolaget.

Nord FK:s vd Charlotte Bergwall Nilsson hade dessutom suttit med under Rosewoods styrelsemöte i december 2019 då man diskuterat det faktum att detaljplanen gått till samråd. Det framgår av ett protokoll som Realtid tagit del av.

Företrädare för värdepapperskoncernen hade också tagit del av information som indikerade att fastigheten ökat i värde till långt över obligationslånet. Även detta framgår av informationsbrevet till obligationsinvesterarna.  

I det här läget bestämde sig Nords företrädare för att säga upp Rosewoods obligationslån om 45 miljoner till omedelbar betalning. Det skedde 9 mars, knappt en månad innan löptiden på lånet skulle ha gått ut enligt avtal.

Vi ska återkomma till orsaken – uppsägningsgrunderna – längre fram i artikeln.

Av uppsägningsbrevet framgår vilket bankkonto obligationslånet ska betalas tillbaka till. Men brevet hann inte ens fram till emittenten förrän Nords företrädare satte igång med att ”pantrealisera” tillgångarna.

Den 10 mars sålde säkerhetsagenten Nord Förvaltning & Emissioner aktierna i Rosewood till Usave för 50 000 kronor enligt en avräkningsnota.

Den som skrev under å säkerhetsagentens vägnar var Peter Kneckt som äger drygt 12 procent av moderbolaget Xsave, som är extern firmatecknare i Nord FK, som sitter i styrelsen för Nord Förvaltning & Emissioner och som dessutom är suppelant i Usave.

Peter Uvelid, som en månad tidigare blivit styrelseledamot i Usave, signerade för fastighetsbolagets räkning.

Enligt villkoren skulle tillträdet ske omedelbart – det vill säga 10 mars.

Dagen efter – den 11 mars – höll Nords vd Charlotte Bergwall Nilsson och Usaves företrädare Peter Uvelid en ”extra bolagsstämma” i Rosewood.

Bergwall Nilsson och Uvelid, som befann sig på Nord-bolagens adress på Grevgatan 55 i Stockholm, bestämde att den gamla styrelsen i Rosewood måste avgå.

Peter Uvelid – som satt på båda sidor om förhandlingsbordet – signerade för såväl köparens som säljarens räkning.

I stället valdes Peter Uvelid till ordförande i Rosewood. Nord FK:s största ägare och dåvarande ordförande Staffan Becket samt bolagets COO och delägare Peter Kneckt, utsågs till styrelsemedlemmar och Charlotte Bergwall Nilsson blev suppleant.

Näst på den extra bolagsstämmans dagordning stod försäljningen av fastigheten Gävle Sätra 108:20.

Charlotte Bergwall Nilsson och Peter Uvelid kom överens om att Rosewood – som de menade sig ha tagit över dagen innan – skulle sälja fastigheten till Usave för 1 krona.

Peter Uvelid – som satt på båda sidor om förhandlingsbordet – signerade för såväl köparens som säljarens räkning.

Dessa transaktioner – och priser – beslutades alltså av en fyrklöver som numera tillsammans äger över 80 procent av värdepapperskoncernen. Dessa fyra äger fondkommissionen som har Finansinspektionens tillstånd att arrangera obligationer, de äger bolaget som sitter på pantbreven och de äger fastighetsbolaget som får köpa emittenternas tillgångar till ett pris som Nords ägare själva bestämmer.

Försenad värdering

Enligt Peter Uvelid baserades visserligen priset om 1 krona på en värdering som gjorts av en välrenommerad värderingsfirma, Forum fastighetsekonomi AB.

– Vi gör då en värdering genom att anlita en oberoende värderingsfirma som används av banker och finansbolag. De gjorde en värdering som värderade fastigheten till 53 miljoner kronor vid den tidpunkten, säger han.

Hur värderingsfirman hanterade det faktum att detaljplanen väntades vinna laga kraft bara några månader senare är oklart. Men i ett skriftligt svar till Realtid är Uvelid tydlig med att värderingen gjordes vid en tidpunkt då detaljplanen ännu inte var fastställd.

Uvelid skriver vidare: ”Fastighetens skulder – kapitalskulder samt upplupna räntor – översteg därmed det värde fastigheten bedömdes ha, varför köpeskillingen sattes till 1 kr.”

Men noterbart är inte bara att Nords värdering blev hälften så hög som Palisandergruppens – och att den inte tycks ha tagit hänsyn till det faktum att detaljplaneprocessen hade kommit långt. Enligt dokumentation som har skickats ut från Nord till obligationsinvesterarna fick värdepapperskoncernen dessutom in den nya värderingen först den 25 mars 2020, alltså två veckor efter att ovan nämnda transaktioner ska ha genomförts.

Priset på fastigheten som Nords företrädare bestämde, tycks alltså inte ha baserats på en aktuell värdering.

Motiv till uppsägningen

Och nu är det dags att återgå till frågan om vilka uppsägningsgrunder Nords säkerhetsagent angav. Hur motiverade Nord att man sa upp obligationslånet till omedelbar betalning en månad i förväg och sedan – innan uppsägningsbrevet ens hunnit fram till emittenten – agerade för att lägga beslag på tillgångarna?

Enligt uppsägningsbrevet daterat 9 mars 2020 och signerat av Peter Kneckt är orsaken att emittenten – Rosewood – inte hade ”fullgjort sina plikter att betala 2 MSEK enligt tidigare Beslutsförfarande”.

Frågan är – vad handlade dessa 2 miljoner kronor om?

Det behövdes helt enkelt medel för att bekosta en fortsatt utveckling av fastigheten.

Peter Uvelid hänvisar till en transaktion från hösten 2019 som innebar att Rosewood styckade av en bit av Gävle-fastigheten och sålde den till ett annat företag i Palisander-koncernen för 2 miljoner kronor.

För att kunna genomföra den affären krävdes ett så kallat skriftligt beslutsförfarande. Obligationsinvesterare som representerade minst 10 procent av lånet måste ge sin tillåtelse. Enligt kallelsen till beslutsförfarandet var syftet med transaktionen att tillföra ”nödvändigt kapital och likviditet” till emittenten. Det behövdes helt enkelt medel för att bekosta en fortsatt utveckling av fastigheten.

Affären godkändes också av tillräckligt många obligationsinnehavare. Men problemet enligt Peter Uvelid var att Rosewood underlät att betala 2 miljoner kronor till säkerhetsagentens konto. Enligt Uvelid ska det handla om en slags avgift till obligationsinvesterarna.

– I och med avstyckningen av fastigheten blev ju panten sämre. Då krävde de som lånat ut pengarna att – för att bolaget över huvud taget ska få göra det – ska det omedelbart sättas in 2 miljoner kronor till säkerhetsagenten, till de här privatpersonerna.

När Realtid frågar efter dokumentation hänvisar Peter Uvelid till en passus i kallelsen till beslutsförfarandet.

Problemet med den förklaringen är att affären förlorar sitt syfte som nämligen var att tillföra ”nödvändigt kapital och likviditet” till Rosewood. Summa summarum innebär ju transaktionerna att noll ny likviditet tillförs bolaget.

Det rör sig om ett förslag till ändring i obligationsvillkoren och i pantavtalet. Enligt ett svårtolkat förslag om en ny lydelse ska 2 miljoner ”erläggas till säkerhetskontot” i samband med affären. Men vilken aktör som ska erlägga dessa pengar, vilket säkerhetskonto det rör sig om och vem som ska kontrollera kontot, framgår inte av dokumentet.

Vad Peter Uvelid alltså säger är att Rosewood skulle betala 2 miljoner kronor i en slags avgift till obligationsinnehavarna för att över huvud taget få tillåtelse att stycka av Gävle-fastigheten. Därefter skulle Rosewood sälja av den avstyckade delen till ett annat koncernföretag för 2 miljoner kronor. 

Problemet med den förklaringen är att affären förlorar sitt syfte som nämligen var att tillföra ”nödvändigt kapital och likviditet” till Rosewood. Summa summarum innebär ju transaktionerna att noll ny likviditet tillförs bolaget.

Enligt Thomas Henriksen, ordförande i Palisander Gruppen Skandinavien, stämmer inte heller förklaringen och uppsägningsgrunden.

– Nord och dess rådgivare fick cirka 4 miljoner i avgifter när obligationen tecknades fullt ut 2018/19. Det finns inga fler skriftliga avtal eller beslut om extra avgifter till långivarna. Avstyckningen under 2019 var nödvändig för att bolaget skulle kunna slutföra processen och få detaljplanen godkänd, säger Henriksen.

Bolagsverket och Lantmäteriet registrerar inte

Efter Charlotte Bergwall Nilssons och Peter Uvelids extra bolagsstämma i Rosewood skickade Nord in en anmälan om ny styrelse till Bolagsverket och begäran om lagfart till Lantmäteriet.

Men Palisander-gruppen skickade in ett bestridande till Bolagsverket som valde att inte registrera den nya styrelsen. Och eftersom Bolagsverket inte registrerade den nya styrelsen, valde Lantmäteriet att inte registrera försäljningen av fastigheten till Usave.

Men Nord-koncernen satt – och sitter fortfarande på – panterna. Det gav företrädarna stor makt och Nord såg till att Rosewoods bank stoppade alla transaktioner vilket gjorde det svårt för bolaget att arbeta vidare med fastighetsprojektet.

Stämningsansökan

Eftersom Palisander-gruppen inte utan strid accepterade Nords övertagande av tillgångarna, lämnade Usave sommaren 2020 in en stämningsansökan mot Palisander som rör bättre rätt till Gävle-fastigheten.

Bara några månader senare hade Palisandergruppen ordnat en kredit från Collector om 64 miljoner kronor, vilket framgår av ett låneavtal som Realtid tagit del av.

Här kunde alltså obligationsinnehavarna ha fått tillbaka sina pengar – om Nord hade sagt ja.

Palisander mejlade till Peter Kneckt, Staffan Becket och Charlotte Bergwall Nilsson och förklarade att man ville lösa in obligationen. Likvid kunder överföras till Euroclear direkt från Collector.

Vidare frågade Palisander om styrelsen i säkerhetsagenten Nord Förvaltning & Emmissioner kunde bekräfta skriftligen att man ämnade lämna tillbaka de fysiska pantbreven i fastigheten Gävle Sätra 108:20 samt det fysiska aktiebrevet för bolaget Rosewood vid en betalning.

Här kunde alltså obligationsinnehavarna ha fått tillbaka sina pengar – om Nord hade sagt ja.

– Ja, men det var ju försent. Då hade man redan pantrealiserat. De ägde inte fastigheten, säger Peter Uvelid.

Kort efter att Nord sagt nej till Palisanders erbjudande om att betala tillbaka obligationslånet i gengäld mot att Nord släppte panterna, vann detaljplanen laga kraft och fastigheten blev värd en bra bit över 100 miljoner kronor.

Nords anmälningar

Mot slutet av 2020 var situationen sådan att varken Bolagsverket eller Lantmäteriet hade registrerat de ändringar och transaktioner som Nord ansåg sig ha vidtagit.

Ändå valde Nord att i december anmäla Rosewoods revisor till Revisorsnämnden med hänvisning till att den årsredovisning som signerats sommaren 2020 inte ”återspeglar bolagets verkliga värde då obligationslånet är uppsagt, pantrealisation har skett och rättsprocesser är i full gång.”

Och trots att Peter Uvelid inte var registrerad som styrelseledamot i Rosewood, försökte han ändå företräda Rosewood gentemot såväl Palisander som domstolar.

I januari i år riktade Peter Uvelid ett krav om 2 miljoner kronor mot ett Palisanderbolag. Enligt kravbrevet utgav han sig för att vara företrädare för styrelsen i Rosewood.

En månad senare fick samma Palisanderbolag ytterligare ett brev. Den här gången handlade det om att Peter Uvelid sa upp ett köpekontrakt å Rosewoods vägnar – med motiveringen att ovan nämnda skuld inte var betald.

Ytterligare någon månad senare – i mars i år – signerade Peter Uvelid en stämningsansökan mot Palisander-bolaget som lämnades in till tingsrätten.

Även i dessa dokument hävdar Uvelid att han företräder Rosewood och att bolaget har en obetald fordran på Palisandersbolaget. Här får han dock mothugg av Palisander-gruppen som hävdar att skulden är betald sedan 2019 och lämnar in bevis i form av kontoutdrag som visar när och hur mycket pengar som överförts.

”Detta är ett klassiskt försök till en digital kapning av företag”

Tingsrätten går dock inte närmare in på sakfrågan utan avvisar Uvelids stämningsansökan med motiveringen att han inte lyckats styrka sin behörighet att företräda Rosewood.

Försök till kapning

Några veckor efter det att tingsrätten avvisat Uvelids försök att stämma Palisander via Rosewood, går K-Fastigheter ut med nyheten att bolaget köper Gävle-fastigheten för 122 miljoner kronor – av Palisander.

Jag antar att ni då menar att Palisander är den aktör som har rätt att sälja fastigheten?
– Ja, det gör vi, säger Anders Antonsson, IR-ansvarig på K-fastigheter

På det svarar Peter Uvelid, som tituleras Head of Legal på Nord, att K-fastigheter sannolikt blivit lurade.

– Palisander Management AB är inte lagfaren ägare av fastigheten och lagfartsansökan har lagts vilande hos Lantmäteriet. Något köp/sälj kan således inte genomföras. K-fastigheter har troligtvis blivit förda bakom ljuset och tror därför att köpet är korrekt, skriver Uvelid i ett mejl.

Det har fortfarande inte kommit något dom i målet om bästa rätt till Gävle-fastigheten som Usave inledde för nästan ett år sedan.

Palisander planerar samtidigt att vidta såväl civilrättsliga som straffrättsliga åtgärder mot personer i Nord-organisationen som man menar har ägnat sig åt grovt behörighetsmissbruk.

– Detta är ett klassiskt försök till en digital kapning av företag och fastigheter som värderas nästan tre gånger högre än den obligationsskuld som Nord har mandat att representera, säger Thomas Henriksen och fortsätter:

– När Nord säljer en fastighet som är värd cirka 130 miljoner till sitt eget fastighetsbolag Usave för 1 krona, förstår alla att detta handlar om ett system som går ut på att berika sig själva och den egna organisationen. Det handlar inte om kunderna de ska representera.