Så blev en skoltrött DJ fastighetsbolags-vd

Pål Ahlsén blev vd för det då medelstora fastighetsbolaget Akelius Properties 2010. Sedan dess har bolaget under Påls ledning expanderat och växt över Atlanten till Montreal, New York, Washington. Pål Ahlsén är numera chef för Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag.

Åren 2002-2004 sökte Pål Ahlsén 113 jobb, kom på fem intervjuer och fick exakt noll jobb. Trots en dubbel magisterexamen i nationalekonomi och företagsekonomi verkade det omöjligt att få ett arbete.

– Det var deppigt, jag var 32 år, jag bet ihop, jag bodde hos min lillebror i två år, berättar Pål Ahlsén.

Men så kom ljuset – i skepnad av fastighetsmagnaten Roger Akelius.

Pål hittade en annons om att bli telefonförsäljare för Akelius fastighetsbolag, jobbet var ett fyramånaders vikariat.

Det fanns en vakant position för köp och försäljning av fastigheter. Intervjun gick bra. Och på den vägen blev det.  

Akelius tidigare vd, Jan-Erik Höjvall, numera vd för fastighetsbolaget Amasten, minns de första kontakterna med Pål.

– Pål var en skön typ i cool kavaj och coola skor. Det märktes att han hade varit discjockey tidigare.

Telefonförsäljaren Pål Ahlsén hade rykte om sig att vara duktig på att räkna. Han fick till uppgift att utreda ett köp av 30-40 fastigheter i Östersund. Det skulle gå snabbt, på en helg.  

– Pål visade sig ha stor arbetskapacitet och vara väldigt siffermässig, säger Jan-Erik Höjvall som blev mer än nöjd med analysen och köpte beståndet.

Men Pål Ahlsén har även en helt annan bakgrund, han har arbetat som discjockey under skoltiden.

Intresset var så stort att han hoppade av gymnasiet och turnerade som DJ på Mallorca, i Norge och i Estland. Han kom fyra i SM för DJ:s 1991.

Det var stort då. Uttagningen var på Casino Cosmopol, åtta blev uttagna. MTV var på plats och MTV:s stjärnreporter Steve Blame bevakade.

Den tyska elektroniska musikgruppen Snap och Eric Gadd uppträdde före och efter tävlingen. Det var tvåtusen personer i publiken.

– Jag spelade bara hip-hop. Men det kändes inte särskilt trovärdigt att en medelklassunge gör hip-hop.

Pål Ahlsén övergav därför sin musikkarriär och läste in gymnasiet på komvux. Tack vare bra resultat på högskoleprovet kom han in på universitet. Efter fyra år hade han en magisterexamen i företagsekonomi.

– Strax efter sekelskiftet var det nästan omöjligt att få jobb, även för ekonomer. Dotcom-bubblan hade precis spruckit.

Han bestämde sig för att plugga in ytterligare en magisterexamen i nationalekonomi. Men det hjälpte inte så mycket. Trots en dubbel magisterexamen lyckades han ändå bara få arbete som telefonförsäljare på Nordea.

De tre bröderna Ahlsén växte upp i Norsborg, i Botkyrka kommun. Mamman var lärare i mellanstadiet. Pappan jobbade på förlaget Brevskolan på 1970-talet och skrev böcker om Afrika. Sedan gick flytten till Oskarshamn i Småland där pappan blev vd för ett tryckeri och sedermera dess ägare.

Hemma lyssnades det på blues och jazz.

– Mina föräldrar var väldigt konstintresserade. Varje gång vi bilade ner till Europa var vi bröder så irriterade över att vi skulle stanna en heldag på konstmuseet Louisiana i Danmark, sedan bar det av till domkyrkan i Köln…

Men tillbaka till Påls karriär på Akelius. 2005 hade ägaren och grundaren Roger Akelius kommit på att fastigheter Berlin skulle vara en intressant investering. Arbetslösheten var 20 procent och vakansgraden var stor. Pål Ahlsén skickades till Berlin och blev kvar i fem år.

I Berlin träffade han Roger Akelius för första gången. Tillsammans skulle de knyta kontakter med nya mäklare på Expo Real-mässan för fastighetsinvesteringar i München.

– Roger gjorde det på lite annorlunda sätt. På ett A4-papper hade han skrivit en text på tyska och infogat en bild av sig själv. Han tryckte upp några hundra blad som han gick runt och delade ut på mässan.

– Man kan säga att en hög grad av cost awareness genomsyrar hela bolaget. Rogers enda last är att åka privatflyg, men så är han också gammal pilot. Han bor också i sydvästra Berlin, i en villa med mycket konst och många böcker.

Fastighetsbolagets ambition är nu att samtliga fastigheter ska vara dekorerade med konst inom ett par år. Här genomsyrar också en viss medvetenhet om kostnader – det får inte finnas någon risk att royalties ska betalas till konstnärens släktingar.  

Efter Roger Akelius utdelande av den stencilerade kontaktannonsen drog det igång rejält i Berlin. Pål Ahlsén träffade alla mäklare som fanns för att ta in offerter. Efter ett halvår i april 2006 köptes första huset. Jens Nagel tidigare NCC, rekryterades och 2007 blev Pål Ahlsén chef för hela Akelius tyska verksamhet.

– Roger Akelius kom bara in på det tyska kontoret två gånger under fem år. Jag ser Roger, Jens Nagel och Jan-Erik Höjvall som mina mentorer.

Pål Ahlsén imponerade på Jan-Erik Höjvall genom att snabbt lära sig språket och kunna hålla välkomstanföranden på tyska. Jan-Erik Höjvall tillägger att Pål Ahlsén också hade koll på siffrorna i minsta detalj. Något som Pål Ahlsén bekräftar:

– Jag läser sjukt många årsredovisningar. Vi skriver dessutom allt själva i årsredovisningen. Vi har ingen pr-eller kommunikationsavdelning.  

Han tillbringar idag mest tid på kontoret på Rosenlundsgatan 50 på Södermalm, i ett hus som bolaget faktiskt inte äger. Där finns 150 personer som uteslutande håller på med förvaltningen, inklusive byggledare och arkitekter. I Mörby norr om Stockholm finns ytterligare 40 personer som sköter redovisningen och finansieringen.

2010 slutade Jan-Erik Höjvall, Pål Ahlsén utsågs till vd och flyttade tillbaka till Stockholm.  När han började var balansomslutningen på 25 miljarder kronor. Per den 31 mars 2019 är den 135 miljarder kronor. Pål räknar med att Roger Akelius idag har en förmögenhet på cirka 70 miljarder kronor – efter skatt, om samtliga fastigheter  skulle avyttras. Denna gigantiska förmögenhet har skapats på mindre än 25 år.

Tidigare stod Sverige för 75 procent av fastighetsbeståndet. Nu har det krympt till 25 procent. Första investeringen utanför Sverige var i Tyskland som idag utgör 35 procent av beståndet. 2011 fortsatte den internationella expansionen till Toronto och London. Därefter följde Montreal och Paris 2014 och New York, Washington DC och Boston 2015 och Köpenhamn 2016. Nordamerika har vuxit till 35 procent av beståndet. Paris och London utgör 10 procent.

Pål ansvarar nu för drygt 50 000 hyreslägenheter och 17 000 preferensaktieägare. De facto är han vd för Sveriges största noterade fastighetsbolag, vars lägenheter är mycket populära.

Om en av Akelius hyreslägenheter i Stockholm utannonseras på hemsidan kommer upp till 1 200 ansökningar inom sex dagar.

– Det är ett drömjobb. Jag trivs väldigt bra. Det var roligt att tidigt få mycket ansvar, säger Pål Ahlsén som numera är 47 år gammal.

– Roger Akelius är en härlig grundare och ägare som vill ha utveckling och driver på.  Det är högt tempo på Akelius. Jag reser nästan varje vecka: Berlin, Paris, Nordamerika är vanliga resmål. Jag träffar medarbetarna, försöker se vad vi kan göra bättre.

Han har fortfarande daglig kontakt med Roger Akelius. De mejlar varandra minst fem gånger per dag. Det kan vara om en detalj på hemsidan som Akelius vill ändra, eller en bild på Rogers trädgård i Göteborg

– Roger och jag räknar på samma sätt. Vi landar i samma uppfattning men på varsin kant.

Vad är det största misstaget man kan göra som vd för ett fastighetsbolag?

– Det största misstaget man gör när man köper fastigheter är att inte titta på hur det ser ut om 10-15 år. Man stirrar sig blind på den initiala direktavkastningen. Det andra misstaget man kan göra rör finansieringen. Vi lånar alltid så långt det går, det vill säga att vi binder räntorna i genomsnitt sex år. Nästan allt är bundet. Och låneförfallen är små i relation till likviditeten.

– Det är också lätt att missa någon parameter som läget. Ett hus i norrläge utan sol är väsentligt mindre värdefullt. Vad gäller kommersiella fastigheter är det svårt att göra en bedömning av restvärdet på huset. Det är knepigt att veta vad huset blir värt när hyresavtalet löper ut om, säg fem år. Den problematiken undviker vi genom att bara äga bostäder.

Hur ser du på ränteutvecklingen framöver?

– Europa kommer att se högre räntor framgent – om inte konjunkturen går in i väggen.

– Men realräntorna ute i världen kommer att vara låga. Den stora medelklassen som växer fram i världen, bland annat i Indien, och som vill investera sitt sparbehov kommer att se till att realräntorna hålls låga. Sparbehovet är större än investeringsmöjligheterna.

Och svenska fastighetspriser?

– Jag tror de kommer att stå stilla under några år. Enda sättet att få upp värdet är att jobba med att förbättra driftnettot.

Allmänna trender inom fastigheter?

– Urbaniseringstrenden fortsätter.

Dina tankar om hyresregleringen?

– Jag håller med Assar Lindbeck att näst efter bombningar är hyresregleringar det bästa sättet att sabba en stad.

– På grund av hyresregleringen har vi väldigt låga hyror. Många står ändå utanför och har inte råd att betala – och gruppen utanför arbetsmarknaden ökar. Det kan inte vara bra för samhället. Men det kan inte vara bostadsbolagens roll att sköta detta.

– Tyskland har ett bättre system. När en hyreslägenhet blir tom får den nya hyresgästen marknadshyra. De som bor kvar har en reglerad hyra som justeras upp med inflationen.

– Det bästa för Sverige vore att låta tomma lägenheter få marknadsmässig hyra.

Hur ser du på kronans devalvering? Eller handlar det om en devalvering av Sveriges ekonomi?

– Vi är glada att vi har ett diversifierat fastighetsbestånd i flera länder vilket är ovanligt för ett fastighetsbolag.

Hur ser du på risken i ert fastighetsbestånd? Er direktavkastning ligger på knappt två procent?

– Jag är inte orolig. I Berlin är hyrorna en tredjedel av vad de blir efter renovering.  Allteftersom det uppstår vakanser så renoverar vi. Vi har hundra procents potential i hyrorna och då är direktavkastningen låg när man köper husen. Men köper man fastigheter på sin fulla potential så är det risk att hyrorna sjunker.

 Är ert framgångsrecept att renovera och sedan höja hyran?

– Vi strävar efter att ge storstadsbor ett bättre boende: Renovera, service, konst, digitalisering. Vi insåg för 15 år sedan att traditionell ROT-renovering inte var särskilt hyresvänlig. De blir tvungna att flytta ut under en period då. En del får hyra efter renoveringen som de får svårt att mäkta med. Vi har istället valt att göra renoveringar i takt med att lägenheter blir vakanta.

Har du uppnått den kreditrating du vill ha nu? Funderar du på hur sänka risken ytterligare?

– Vi har investment rating BBB och strävar efter BBB+. För att nå dit kommer vi att minska belåningsgraden till under 40 procent. Vi har därför sålt ett paket med fastigheter i Stockholm till Europas största fastighetsbolag Vonovia som nyligen köpte Victoria Park och ett paket med fastigheter i Tyskland till Deutsche Wohnen, det nästa största bolaget i Europa. Eventuella affärer under 2019 ska minska belåningen. Vi köper alltså inga fastigheter.

Slutligen, snart är det sommarlov, vad gör du då?

– Vi har inget sommarhus. Vi brukar åka på charterresa till Grekland eller till min frus föräldrar i Skanör.

Namn: Pål Ahlsén.

Ålder: 47 år.

Familj: fru Louise som jobbar på Tobin Properties, två barn fem respektive tre år.

Bor: hus i Stockholm.

Tjänar: Fyra miljoner kronor per år.

Fritid: inte speciellt mycket.

Kuriosa: tidigare karriär som DJ.

Läser just nu: Damage Control: The Essential Lessons of Crisis Management av Eric Dezenhall.

Ser på tv: Mest dokumentärer.

Rekommenderar: Det mesta med Prince.