"Rör inte ränteavdragen!"

För tre-fyra år sedan hade artikeln av Liberalernas Johan Pehrson varit mitt i prick! Då var lånetillväxten för bostäder 26 procent, prisgaloppen för själva bostäderna var i Sverige 15 procent det senaste året och för bostadsrätter i Stockholm hela 20 procent. Riksbankens ränteexperiment hade på ett år sänkt styrräntan från 0,75 till minus 0,35 procent och svenskarna drunknade i billiga lån. Helt uppenbart gick det mesta till bostadssektorn.

Byggbranschen gynnades. På ett år mellan 2014 och 2015 gick antalet påbörjade bostadsprojekt upp från 33.000 i årstakt, till 47.000. Det fortsatte upp till 63.000 bostäder i december 2017, inte minst hjälpt av statliga bidrag för att få fram bygglov snabbare. Kommunerna fick dela på 1,8 miljarder kronor i subventioner för att anställa extra handläggare och skotta fram bygglov i en aldrig sällan skådad takt. Enligt Finansdepartementets egna beräkningar gick antalet beviljade bygglov upp till 73.000 och ungefär 40 procent av pengarna gick till Stockholm.  

Sommaren 2017 kändes det därför så självklart att både byggande och bostadspriserna skulle fortsätta upp, inte minst med tanke på den långsiktiga ökningen. Efter fastighets- och bankkraschen i början av 90-talet hade priserna stabilt ökat med i genomsnitt 6,5 procent per år. Vi hade blivit vana vid att bostaden var en sparbössa, inte en kostnadspost. Ännu bättre var det för ägare av bostadsrätter i Stockholm. Från 2005, första året det finns separat statistik, hade uppgången varit ofattbara 9,5 procent per år. 

Räntefallet var drivkraften. Exempelvis hade listpriset för en ettårig bostadskredit ut till kund fallit från 11 procent 1995, till 2,0 procent 2017. Fram till finanskraschen 2008 låg husräntan i genomsnitt 1,5-2 procent över löneökningstakten, men genomsnittet för de senaste tio åren är nere i noll, alltså samma ränta som löneökningarna. Det senaste året har till och med löneökningstakten legat en halv procent över den ettåriga krediten. 

Istället för att satsa på börsen började nu allt fler att spekulera i bostäder, särskilt nybyggda bostadsrätter, särskilt i exklusiva områden, där det alltid förmodades finnas en efterfrågan. Kalkylen var nämligen oerhört attraktiv. Du betalade 100-150 000 kronor i handpenning för en, ännu inte byggd, bostadsrätt i Stockholm, som totalt sett skulle komma att kosta någonstans mellan 4 och 7 miljoner kronor. Du väntade i ungefär två år som bygget tog och innan inflyttning och resterande pengar skulle betalas in, sålde du lägenheten. Om den då hade gått upp med 9,5 procent per år i två år, tjänade du kring 1 miljon kronor. Och även om du inte tänkte spekulera i en uppgång var prisrallyt oerhört stressande för alla långsiktiga köpare. Det gick inte ens att få plats med skorna i hallen på de mer attraktiva visningarna av Stockholmslägenheter. 

Följaktligen blev det huggsexa om nya bostadsrätter och de börsnoterade byggbolagen rapporterade 2015-16 att de sålt 80-90 procent av lägenheterna redan innan byggstart. Det gillade banken, som villigt lånade ut pengar under byggnadstiden. Banken är visserligen försiktig och krävde samtidigt att byggaren gick i borgen för bostadsrättsföreningens åtagande, men det sågs mest som en formalitet. Alla var nöjda och alla tjänade pengar på vad som tycktes vara en helt riskfri affärsmodell.

Tills hösten 2017. Då tystnade musiken och på fyra månader fanns det väsentligt färre säkra stolar att sätta sig på för byggarna. Priserna på bostadsrätter i högspekulativa Stockholm föll i ett sträck med 12 procent, vilket till och med var något mer än under den dramatiska finanskraschen 2008. Ingen förstod någonting – varför detta plötsliga fall? Det skrämde ännu mer. Under finanskraschen gick det ju i alla fall att peka på en tydlig orsak, men denna gång – ingenting.

Ännu värre blev det för nybyggda bostadsrätter. Köparna försvann. De börsnoterade byggarna rapporterade under första kvartalet 2018, att antalet sålda (ännu ej byggda) lägenheter i Sverige föll med 50-90 procent, beroende var i landet de var tänkta att byggas. Värst var det i Stockholm. Nu gick det nämligen upp för allt fler köpare, att den oskyldiga handpenningen på dryga 100 000 kronor, var en björnsax. I samband med denna gjorde sig köparen betalningsskyldig till hela beloppet, inlockade med en förföriskt låg startpeng.

Här står vi nu och det är illa. Nybyggnadsprojekt har helt tappat glansen. Köparna flyr i massor. De börsnoterade bostadsbyggarna rapporterar fortfarande 30-70 procents falltakt i antalet sålda (obyggda) bostadsrätter. Byggproduktionen har därtill fallit över kanten. Från toppen på 63 000 bostäder är det senaste årets byggstarter ner 20 procent och det är illa, för bostadsbyggandet är en hörnpelare för tillväxt och sysselsättning i alla länder.

År 2015 hade Johan Pehrson i alla fall haft någon logik bakom sitt förslag, men nu skall vi inte ens andas om skattehöjningar.

Vad är lösningen? INTE att peta i ränteavdragen. Av alla tänkbara åtgärder, måste detta vara den absolut mest feltajmade. Vi kan inte kompensera Riksbankens felaktiga räntepolitik med bestående skattehöjningar på räntor, i alla fall inte i ett läge då byggbranschen imploderar. År 2015 hade Johan Pehrson i alla fall haft någon logik bakom sitt förslag, men nu skall vi inte ens andas om skattehöjningar. Köparna reagerar direkt. Det ser vi av de senaste tidens utveckling på bostadsmarknaden. Det som i somras såg ut som en försiktig återhämtning, har återigen förvandlats till ett fall. 

Riksbankens räntehöjning, som är väl motiverad ur ett KPI-perspektiv, men helt feltajmad ur ett fastighetsperspektiv har vänt tåget. En höjning med 0,25 procent kan tyckas harmlöst, men det var första gången på sju år som räntan gick upp, så alla överbelånade svenskar, inte minst stockholmare, är förlåtna för att de direkt kapar en ny bostad från önskelistan. Vi såg detta i samband med FI:s olika åtgärder och vi kommer se det även när Pehrson och andra börjar ventilera föreslag om ytterligare avdragsbegränsningar för räntor. Marknaden reagerar på förslag, men andas ut när väl förslagen ligger på plats och detaljerna är klara. Då kommer marknaden i gång igen.

Pehrson och övriga politiker bör skrinlägga alla planer på avdragsbegränsningar, såvida de inte avser att fullständigt punktera byggandet av bostadsrätter. Det går inte att kompensera Riksbankens huvudlösa räntepolitik, med skattepolitik. Det går inte ens för Riksbanken att hjälpa byggandet med räntepolitiken, eftersom en räntesänkning i dagens läge, när den svenska inflationen sedan länge ligger på bankens mål och dessutom väsentligt över den internationella nivån, vore ett risktagande av oanade proportioner. Johan Pehrson vill med sitt förslag om avdragsbegränsningar lösa gårdagens problem – för stort intresse för bostäder, när dagens problem är precis det omvända.           

Peter Malmqvist
Chefsanalytiker, Aktiespararna