Revelops hållbarhetstänk ger klirr i kassan – avkastning på 25 procent

Som Realtid tidigare skrivit har Revelop, tidigare Profi Fastigheter, rest 2,1 miljarder kronor till en ny investeringsfond som specifikt ska investera i svenska fastigheter. Med sin femte fond har Revelop valt att för första gången vända sig till internationella investerare för kapitalanskaffningen. Och det med stor framgång, säger Revelops vd Thomas Sipos till Realtid. 

– Vi har funnits under längre tid med det var första gången vi anskaffade kapital från internationella investerare. Kapitalet för fastighetsfonder minskade på grund av pandemin med cirka 30 procent förra året och det var små och nischade fonder som våra som drabbades. Därför är vi mycket glada med resultatet av kapitalanskaffningen, säger han.

Inte nog med att en rad namnkunniga internationella kapitalförvaltare valt att investera i fonden så finns kapital från dessa som kan investeras vid sidan av fonden genom så kallade co-invest. Co-invest-kapital är inte diskretionärt men ökar investeringskapaciteten ytterligare. 

– Utöver de 2,1 miljarder kronor vi tog in fanns lång framkörda investerare motsvarande ytterligare 500 000 till 1 miljard kronor som inte kunde slutföra sin due diligence under pandemin på grund av reserestriktioner. 

–  Fonden är nu stängd. Sedan kommer vi att fortsätta diskussioner med investerarna till Fond 6. Men det är en bit bort om vi inte gör ett jätteförvärv inom kort tid.

Vilket var syftet med att söka internationellt kapital och vilka har investerat?
– Vi visste att några större svenska investerare inte kunde vara med i Revelop V och ville diversifiera vår investerarbas. Genom att också rikta oss mot internationella institutionella investerare får vi ytterligare en dimension på investerarskaran. Det är en fjäder i hatten för oss att bland annat en stor global institution som Mercer Alternatives investerat som är väldigt fokuserat på hållbarhetsarbete. Eller att en stor global kapitalförvaltare som Partners Group gått in med kapital. Men vi är förstås mycket glada att få fortsatt förtroende från våra trogna svenska och norska investerare, som i huvudsak är pensionsfonder och forskningsstiftelser, såsom Postens pensionsstiftelse, PKH, Stiftelsen för strategisk forskning, och IngaBritt och Arne Lundbergs Forskningsstiftelse.

Hur stor andel av fonden har hittills investerats och i vilka fastigheter?
– Vi har allokerat ungefär 20 procent av fonden redan i våra huvudsakliga fokusområden Stockholm, Göteborg och Malmö. Det här är en stor fond för den svenska marknaden men vi fokuserar trots det på att investera i mindre fastigheter med höga vakanser eller på annat sätt underförvaltade objekt eller komplexa situationer. Vår investeringsstrategi är att identifiera delmarknader vi tror kommer att växa strukturellt och tittar där på parametrar som regionala och lokala översiktsplaner, kommande infrastruktur, pågående och kommande projekt. Utifrån det investerar vi i fastigheter som behöver kärlek och som vi kan förädla i linje med delmarknadens behov. Vi är mer som ett fastighetsbolag än som en fondförvaltare då vi är helt vertikalt integrerade.

Vad innebär det konkret att ni satsar på hållbarhet? Hur lönsamt är det för er att göra det?
– Vi investerar bara i detaljplanerade områden där vi jobbar med förtätning och effektiv markanvändning. Sedan installerar vi smart teknik som vi gör att vi kan mäta energiförbrukning, ta vara på spillvärme, vi använder solkraft och byter ut gammal installationsteknik som värmeaggregat. Men till stor del handlar det om att förlänga livet på byggnader och ta tillvara på det som finns, det vill säga tänka cirkulärt. Då har man åstadkommit mycket. Men det handlar också om att skapa attraktiva miljöer och positiv förändring, till exempel genom att göra platser mer tillgängliga eller skapa förutsättningar för prisvärda bostäder, säger Thomas Sipos.

Han fortsätter:

– Bygg och fastighetsmarknaden stod för cirka 40 procent av den globala energianvändningen och cirka 30 procent av totala koldioxidutsläpp, varav 50 procent kommer från just nybyggnation. Därför är det viktigt att ta vara på det som finns. Och vi blir bättre och bättre på det; vi minskar energiförbrukning med cirka 20 procent i alla våra fastigheter. I vår fjärde fond har vi minskat utsläppsintensiteten med 50 procent.

Utöver att energieffektivisera och förädla fastigheter som andra kanske skulle välja att riva för att bygga nytt så kommer en stor del av värdeskapandet från nyuthyrning av vakanta lokaler.

– Vi köper gärna fastigheter med stora vakanser så att vi skapar värde när vi sedan hyr ut dem. Vi har ökat värdet på de fastigheter vi köpt med i snitt 25-50 procent under 5-7 år och vi har levererat en avkastning om cirka 25 procent per år till våra investerare.

Finns det många sådana fastigheter att köpa just nu?
– Det finns många sådana fastigheter; men i Sverige, till skillnad mot andra länder, har tillgången på billigt kapital gjort att allt som har befintligt uthålligt kassaflöde har blivit väldigt dyrt, så vi fokuserar på det som har lite kassaflöde och mycket risk, säger han.

Namnbytet till Revelop är resultatet en intern process gällande utveckling av bolagets position och varumärke. Frågan har aktualiserats i samband med den senaste kapitalanskaffningen men en stor anledning det ökade fokus på hållbarhet, säger Thomas Sipos.

– Historiskt har vi varit ganska dåliga på att kommunicera allt bra vi gör. Så vi har upplevt ett behöv av att närmare beskriva vår affärsidé och hur vi ser på hållbart företagande. För att vara bekväma med att låsa in kapitalet under en tioårsperiod har framför allt de nya investerarna vänt upp och ner på vårt bolag för att känna sig trygga med våra interna processer, vår regelefterlevnad och vårt hållbarhetsramverk att. Det är en viktig anledning till att vi vill förklara detta tydligare för marknaden.