"Räkna med dramatik"

Nu på torsdag presenterar det första bostadsutvecklingsbolaget, Bonava, sitt  sitt bokslut för fjolåret. Då får vi en indikation på hur den svenska marknaden för nya borätter utvecklats under senhösten och vintern. I korten ligger att det har varit fortsatt mycket tufft och att aktiviteten för att dra igång nya projekt har försatts i en mycket djup vinterdvala. Vad gäller Bonavas redovisning så lär vi inte få se så stor dramatik. Bonava har  till skillnad mot de flesta bostadsutvecklare valt att inte redovisa sin försäljning av bostadsrätter enligt så kallad successiv redovisning, utan försäljningen av bostadsrätter intäktsförs först när slutkunderna tillträder.

Men med en forsatt djupfryst marknad kan den redovisningsmässiga dramatiken för de bostadsutvecklingbolag som tidigare redovisat enligt  den successiva vinstarvräkningsmetoden bli desto större. För det första kan det visa sig att de tidigare avräknade vinsterna från projekten har överskattats, eftersom försäljningen gått i stå, och för det andra kan det visa sig att de efter Nasdaqs regelskärpning för så kallad successiv vinstavräkning inte kan fortsätta med denna metod.

Det senare innebär inte bara att tidigare redovisade vinster från pågående projekt elimineras utan även att de bildade men inte slutsålda bostadsrättsföreningarna ska konsolideras i balansräkningen.

För en utomstående kan det te sig självklart att en BRF, som en bostadsutvecklare har bildat och vars hela funktion är att uppföra och sälja bostadsrättsandelar för att bereda bostadsutvecklaren vinst, samtidigt som bostadsutveclaren normalt har gått i borgen för dess skulder och utfärdat en garanti om att köpa färdigställda osålda lägenheter, är en del av koncernen och därmed bör redovisas därefter. Gränsdragningsproblematiken borde uppstå först när en klar majoritet av lägenheterna har betalats och bostadsrättsföreningen har en ekonomi som gör att den är helt självständig från bostadsutvecklaren.

Den successiva vinstavräkningen kan visserligen sägas ge en hyfsad bild av det pågående värdeskapandet om slutmarknaden är stabil och förutsägbar. Nu är emellertid bostadsproduktion en av de mest konjunkturkänsliga marknader som finns, varmed den successiva vinstavräkningen kan ge en bild av en falsk stabilitet i verksamheten. Det är svårt att hävda att det inte är så läget på bostadsrättsmarknaden  just nu.

Och om bolagen måste ändra redovisningsmetod så kommer koncernbalansräkningarna att svälla upp betydligt, då föreningarnas skulder och tillgångar ska inkluderas i räkenskaperna,  samtidigt som det egna kapitalet krymper, då redovisade vinster ska elimineras. För de bostadsutvecklingbolag som redan är i brygga kan dramatiken bli stor.

Branschledaren JM , som presenterar sitt bokslut den 1 februari, hör väl inte till branschens ”bryggliggare” men kan ändå komma att påverkas av regelskärpningen. Hur mycket balans- och resultaträkning skulle påverkas om JM tvingas överge sin tidigare metod är inte helt lätt att räkna ut, men en grov gissning är att de borgensförpliktelser på drygt 8 miljarder kronor som JM har gentemot sina bildade BRF:er, och som nu ligger utanför balansräkningen dyker upp som skulder. Uppskattningsvis skulle JMs soliditet sjunka från 35 till 20 procent om även de redovisade men ej realiserade vinsterna elimineras.

Men alla bostadsutvecklare har inte JMs stabilitet i verksamhet och balansräkning varför konsekvenserna kan bli större. Det finns dessutom stora variationer i hur de olika bolagen tillämpar den successiva vinstavräkningen. Gemensamt är att de brukar börja vinstavräkningen när en BRF har initierats, men det finns då stora variationer i när bostadsutvecklarna väljer att initiera en BRF i förhållande till  hur långt bygg- och inte minst föräljningsprocessen av bostadsrätter har framskridit. I vissa fall sker initieringen när ett visst antal lägenheter har sålts genom förhandsköp men i andra fall har det skett redan när en BRF tecknat avtal om markköp, men innan vare sig detaljplan eller bygglov finns på plats.

Om man ska ge sig på en gissning så är det de bostadsutvecklare som expanderade mycket kraftigt under guldåren 2013 till första halvan av 2017 och som därmed har haft behov att också visa upp ett växande eget kapital som varit mest aggresiva i både initieringen och därmed vinstavräkningen. I den fortsatta gissningsleken så blir det då Tobin, SSM och Oscar Properties som hamnar på den listan. Det ska bli intressant att se om medieuppgifterna om att Oscar Properties redan har initierat en BRF och sålt marken och därmed börjat vinstarvräkna det omskivna Skuru-projektet i Nacka, där vare sig detaljplan eller bygglov finns.

Och för de som har näsa för att lukta sig till potentiella bekymmer bör nog också studera de konsolideringar och försäljningar som har skett sedan andra halvan av 2017 för dessa företag. Det är lång ifrån säkert att motparterna i dessa affärer har den ekonomi som krävs för att det ska betrakas som verkliga försäljningar, varför en del avyttringar kan komma att gå tillbaka.

Tobin kommer med sin rapport den 12 februari, Oscar Properties den 18 februari och SSM den 21 februari.