Paradexempel på vad som lockar pensionskapital

Pengarna verkar bränna i fickan på den snabbväxande fastighetskoncernen Heimstaden Bostad. Takten på affärer är i vart fall synnerligen hög.

Nu köper Heimstaden den tjeckiska bostadsägaren Residomo, som kontrollerar 4 515 fastigheter med 42 584 bostäder och 1 675 kommersiella enheter. Prislappen är på 13, 7 miljarder kronor, och genom portföljen, som främst ligger i östra Tjeckien, blir Heimstaden landets största privata fastighetsägare. Beståndet uppges omfattar hela 2,6 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar yta, vilket i så fall ger ett kvadratmeterpris på drygt 5 200 kronor. Någon närmare finansiell information ges inte i torsdagens utskick.

Säljare är fonder förvaltade av de internationella jättarna Blackstone Tactical Opportunity och Round Hill Capital, som ägt portföljen i knappt fem år.

Round Hill Capital beskriver sig som en ansvarsfull fastighetsägare som sedan grundandet år 2002 köpt på sig 110 000 bostäder i Europa och USA. Enligt pressmeddelandet från säljarna har de genomfört en lång rad förbättringar under de få år som de ägt beståndet, i allt från omfattande renoveringar till betydligt bättre service för de boende på en rad områden. Det är inte direkt den typen av arbeten som kortsiktiga ägare till bostadsfastigheter i Sverige eller på andra marknader är kända för. Den som tittar på de bilder över ”topperbjudanden” som presenteras hos Residomo blir måhända heller inte fullt lika övertygad om den höga kvaliteten på fastigheterna. Å andra sidan är lite mer slitna bostadsfastigheter ett synnerligen hett internationellt investeringstema just nu.

Heimstaden Bostad skriver i det internationella pressmeddelandet i vart fall att bolaget gör en investering på livstid. Bolaget säger sig tro starkt på framtiden för tjeckisk ekonomi, och är i landet för att stanna.

Malmöbaserade Heimstaden Bostad lade nyligen om sin placeringsinriktning till att omfatta hela Europa. Genom den senaste affären finns bolaget nu i Sverige, Norge, Danmark, Tyskland, Nederländerna och Tjeckien.

För drygt två månader sedan tog Heimstaden Bostad över fastigheter värderade till drygt 20 miljarder kronor från två av sina ägare, Alecta och Heimstaden AB. Genom den affären kom Heimstaden Bostad upp till ett fastighetsvärde som beräknas till 110 miljarder kronor. Samtidigt som Alecta sålde in sina fastigheter i Helsingborgsområdet till Heimstaden Bostad förband sig pensionsförvaltaren att investera ytterligare 7,5 miljarder kronor. Därefter kontrollerades Heimstaden Bostad till 52 procent av norskägda Heimstaden AB och till 44 procent av Alecta.

Och den 18 december i fjol gick Folksam, via Folksam Liv, Folksam Sak och KPA Pensionsförsäkring, in med sammanlagt 4 miljarder kronor i Heimstaden Bostad för att därmed bli den tredje största ägaren med 7 procent av kapitalet. Folksam konstaterade i samband med den affären att bolaget tidigare under hösten satt upp målet att under de närmaste åren köpa fastigheter för 20 miljarder kronor.

Övriga delägare är Ericssons och Sandviks pensionsstiftelser.

Heimstaden Bostad är med andra ord ett paradexempel på en investering som i dagsläget lockar pensionskapitalet, som med ljus och lykta söker efter långsiktiga investeringar som kan ge ett stabilt kassaflöde till en rimlig risknivå. Det har lett till en jakt på inte minst bostadsfastigheter i Sverige, och den enorma efterfrågan manifesterades härförleden bland annat i den kraftiga överteckningen av K-fastigheter, med Erik Selin i spetsen.

Det är heller inte så konstigt att pensionsjättarna söker sig till jaktmarker där priserna inte rusat på samma sätt som på Stockholmsbörsen, och söker internationell spridning.

Samtidigt ska man inte blunda för risken för en bubbla på den internationella bostadsmarknaden, vilket bland annat Realtids Claes Folkmar skriver om.

Och exemplen från när svenskt fastighetskapital gav sig ut på massiva internationella köp i slutet på 1980-talet lämnar en del spår som förskräcker. Förhoppningsvis har dagens köpare lärt sig något av det också.