Oscars Properties affär med doft av både Collector och Odd Molly

Den affär som Oscar Properties och SBB presenterade på tisdagen ser lysande ut för både köpare och säljare. SBB gör en försäljning som ska föra bolaget närmare målet om högre kreditbetyg, och blir av med en föga attraktiv samling fastigheter. Oscar Properties, som haft kniven mot strupen, kan visa upp en affär som förhoppningsvis kan attrahera finansiärerna tillräckligt mycket för att ge lyxbostadsutvecklaren möjlighet till både överlevnad och en nystart.

Att aktiemarknaden uppskattar upplägget är också tydligt, där preferensaktien i Oscar Properties handelsstoppades efter att som mest ha stigit med 700 procent, men där uppgången sedan mattades till drygt 100 procent innan först Avanza och sedan Stockholmsbörsen drog i handbromsen.

För ett bolag som ständigt är i blåsväder för sin bristande förmåga att betala räkningarna är det onekligen en fjäder i hatten att plötsligt köpa ett fastighetsbestånd för 1,4 miljarder kronor.

Just finansieringen är också en springande punkt i affären. Oscar Properties måste genomföra en nyemission, förlänga och skriva om ett obligationslån, få preferensaktieägarna att byta till stamaktier, ge ut nya obligationer och få banklån för att ro det hela i land.

En extra bolagsstämma ska besluta om en företrädesemission på 325 miljoner kronor som är säkerställd till cirka 80 procent. Storägaren Oscar Engelbert själv, som tidigare kritiserats för att ha sålt stora mängder aktier i bolaget till toppkurser, åtar sig att garantera 30 miljoner mer än motsvarande det nuvarande ägandet.

Lite i samma stil som när Collector nyligen finansierade köparen av nischbankens fintechportfölj så är säljaren SBB också med och garanterar 50 miljoner kronor i Oscar Properties nyemission.

Teckningskursen är satt till låga 19 öre per aktie, under tisdagseftermiddagen handlades aktien efter en kraftig uppgång till runt 80 öre.

Samtidigt erbjuds innehavarna av preferensaktier att byta till nyemitterade stamaktier, som dock inte ger några teckningsrätter i nyemissionen. Slutliga villkor i utbyteserbjudandet, och därmed hur många stamaktier varje preferensaktie berättigar till, kommer att offentliggöras senast den 13 november.

Att upplägget till närmare 100 procent styrs av excelark och finansiella nyckeltal är uppenbart. Rent verksamhetsmässigt lär det krävas en hel del fortsatta förändringar för att få det nyköpta fastighetspaketet att lyfta.

Oscar Properties har under tisdagen också startat ett skriftligt förfarande för att ändra villkoren i ett obligationslån. Det innebär att obligationslånet förlängs från september 2021 till september 2023 samt att kupongräntan sänks från Stibor 3 månader plus 8,0 procent till Stibor 3 månader plus 5,5 procent. Vissa större obligationsinnehavare, som tillsammans röstar för cirka 29 procent av obligationerna, sägs vara positiva till de föreslagna villkorsändringarna.

Dessutom vill bolaget både emittera ett seniort säkerställt obligationslån och ta upp bankfinansiering. Obligationsemissionen uppges vara förankrad med ett antal institutionella investerare.

Mängden olika finansieringssteg påminner därmed om räddningen av exempelvis Norwegian, vilket Realtid tidigare skrivit om vid flera tillfällen. Och även om finansieringen via obligationslånet ska bli billigare enligt Oscar Properties förslag så är den dyr i förhållande till vad fastigheter avkastar i dagsläget.

Att upplägget till närmare 100 procent styrs av excelark och finansiella nyckeltal är uppenbart. Rent verksamhetsmässigt lär det krävas en hel del fortsatta förändringar för att få det nyköpta fastighetspaketet att lyfta.

SBB:s presentation av affären är sparsmakad. Bolaget säljer två kontorsfastigheter och den 50-procentiga andelen i joint-venture-bolaget Valerum till Oscar Properties, villkorat av finansiering.

Oscar Properties presenterar det som ett köp av 37 fastigheter med en uthyrningsbar yta på 133 231 kvadratmeter med ett hyresvärde på 126,9 miljoner kronor och ett driftnetto på 81,8 miljoner.

”Rent förvaltningsmässigt torde det vara en godispåse som skulle ge en illasmakande känsla i munnen på många i fastighetsbranschen.”

Av Oscar Properties pressmeddelande framgår att det handlar om fastigheter från åtminstone Dalarna till Skåne, som dessutom i ”huvudsak” är inom kontor, handel, lätt industri och lager, hotell samt bostäder. Trots att Dalarnabeståndet inte alls nämns på de fem huvudorter som sägs stå för 70 procent av fastighetsvärdet så är Region Dalarna tredje största hyresgäst.

För ungefär två år sedan sålde SBB den andra hälften i det joint-venture som står för den absolut största delen av tisdagens affär för 1 153 miljoner kronor. Då bestod beståndet av 39 fastigheter på 21 olika orter, från skånska Tomelilla, Svalöv och Hörby till bland annat Ovanåker, Hagfors, Torsby, Flen, Älvdalen och Hudiksvall.

Med tanke på att det tillförts två helägda kontorsfastigheter i den senaste affären och att det nu är 37 fastigheter totalt så har det i vart fall skett några avyttringar i beståndet. Men rent förvaltningsmässigt torde det vara en godispåse som skulle ge en illasmakande känsla i munnen på många i fastighetsbranschen. Och nu ska Oscar Properties alltså sadla om från att bygga spektakulära lyxlägenheter i Stockholm till att strukturera om ett fastighetsbestånd ute i landet, och bygga attraktivt prissatta bostäder på byggrätter där. Oscar Properties säger sig ha identifierat byggrätter på cirka 82 000 kvadratmeter.

Det krävs med andra ord en helt annan organisation framöver.

Den andra ägaren i Valerum, Property AD, presenterades vid SBB:s försäljning för två år sedan med att ha lång erfarenhet av transaktion och uthyrning, och JV-bolagets fokus skulle ligga på just detta.

Även om Oscar Properties är tystlåtna kring Property AD:s roll i tisdagens köp så ska en stor del av verksamheten framöver ske i form av just joint-ventures. Oscar Properties tvingas därmed gå samma väg som Serneke, en annan snabbväxare som nu kämpar för att klara finanserna. Oscar Engelbert konstaterar själv också i pressmeddelandet att de åtgärder bolaget genomfört hittills inte räcker för att ”till fullo stabilisera bolagets finansiella ställning.”

”För SBB:s del är försäljningen av ett delägt och svåradministrerat paket till Oscar Properties ännu en pusselbit.” 

Om bolaget ror i hamn finansieringen av tisdagens affär så får Oscar Properties ett starkare kassaflöde framöver. Men det blir ett på många sätt helt nytt bolag.

Det är å andra sidan en modell som genom åren använts en rad gånger för att skapa ett nytt fastighetsbolag, där ett mer eller mindre havererat bolag står för en börsplats, en mer eller mindre spridd aktie och emellanåt även förlustavdrag. Ett färskt exempel är Odd Molly.

När aktiekursen är så pass nedpressad som i Oscar Properties kan en sådan lösning också ge en dramatisk reaktion på börsen. Sedan är det tveksamt om alla tisdagens ivriga spekulanter har så god koll på den fastighetsportfölj de nu köper in sig i.

Det är också en fördel för Oscar Properties om den nuvarande riskaptiten håller i sig under den tid det tar att rulla igenom hela finansieringsprocessen.

För SBB:s del är försäljningen av ett delägt och svåradministrerat paket till Oscar Properties ännu en pusselbit. Efter att coronapandemin i våras lamslog en planerad storaffär så måste SBB istället hitta en mängd sådana här affärer.

Så sent som i fredags meddelade SBB att bolaget i fyra olika transaktioner sålt 22 fastigheter på en rad olika orter till ett överenskommet fastighetsvärde på 817 miljoner kronor.

”SBB:s transaktionsteam fortsätter att leverera försäljningar med ambitionen att SBB ska uppnå en BBB+ rating”, heter numera mantrat från bolaget.

Precis som för den tidigare så spektakulära lyxbostadsutvecklaren Oscar Properties står med andra ord finansieringen i allra högsta grad i centrum.