Ny vd sätter fart

Atrium Ljungberg är en fastighetsgigant på börsen. Värdet på fastigheterna uppgår till 30 miljarder kronor och projektportföljen till 9 miljarder. Trots sin storlek tillhör Atrium Ljungberg ett av de mer anonyma bolagen, men med nya vd:n Annica Ånäs kan det bli en ändring på det.

– Historiskt har vi varit försiktiga och kanske en aning anonyma och inte velat sticka ut hakan. Jag tycker att vi blivit bättre på att ta mer plats och syns betydligt mer men det ska finnas ett värde i att synas också. Huvudmålet är att skapa aktieägarvärde, säger Annica Ånäs.

Realtid.se träffar Annica Ånäs på huvudkontoret i Sickla där en av deras handelsplatser ligger. Atrium Ljungberg förknippas ofta med handelsfastigheter som utgör hälften av hyresvärdet. Bolaget bildades 2006 då börsbolaget Ljungberggruppen gick samman med Atrium Fastigheter som ägdes av KF-fastigheter. I portföljen återfinns bland andra Farsta Centrum, Gränbystaden i Uppsala och Mobilia i Malmö. Andra halvan av beståndet är kontor och Hagastaden i Stockholm och Nod i Kista är några områden.

Annica Ånäs. Foto: Christoffer Edling

Annica Ånäs började sin karriär som revisor och i den rollen kom hon i kontakt med fastighetsbranschen.

– Man lär sig oerhört mycket av att granska bolag, säger hon.

Men det var inte fastigheter som fick henne att lämna revisorsyrket utan ett kommunikationsbolag. Först var hon tveksam till erbjudandet men det visade sig bli en lyckad resa.

– Jag fick frågan om jag vill bli administrativ chef för ett bolag som hade tjänat 356 kronor året innan. De sökte någon med sinne för ordning och reda och koll på ekonomi vilket lockade mig, säger Annica Ånäs.

Något som också lockade var att bolag som Sandvik, Electrolux och OMX ingick i kundkretsen. Efter tre månader blev hon vd och redan andra året gjorde bolaget ett riktigt bra resultat. Efter ytterligare ett år såldes det till Bonnier tidskrift. Men att vara vd i en stor Bonnierkoncern lockade inte utan istället började hon arbeta som ekonomichef på Atrium Ljungberg. Ganska snabbt fick Ånäs hoppa in som tillförordnad finanschef när Ingalill Berglund skulle vara mammaledig och hon fick vara kvar i ledningsgruppen även när Berglund var tillbaka.

– Jag saknade dock helheten och tackade ja till att bli finanschef på fastighetsbolaget Hemsö. Men jag hann bara vara borta knappt ett år från Atrium Ljungberg för när det stod klart att Ingalill skulle ta över som vd erbjöd hon mig jobbet som hennes efterträdare.

Annica Ånäs hade arbetat som Atrium Ljungbergs cfo i fem år när hon i september förra året blev tillförordnad vd då Ingalill Berglund blev sjukskriven. Annica Ånäs intog först en mer passiv roll eftersom hon räknade med att Berglund snart skulle vara tillbaka.

– När det gick upp för mig att det här kommer ta tid, så beslutade jag mig får att ta fart för att inte tappa affärstempo. Jag bloggade internt om att ”business as usual” gäller.

Efter fem månader blev det en permanent lösning. Ånäs tvekade inte när hon fick frågan av styrelsen eftersom hon redan haft vd-rollen i fem månader och ambitionen alltid funnits där.

– Atrium Ljungberg har en långsiktig strategi och vi ska fortsätta den vägen och det gör ju jobbet mycket enklare. Det är något helt annat att gå in som vd och göra en turnaround. Nu handlar det mer om att ta över stafettpinnen och öka investeringstakten.

Fastighetsbolaget har en ambition att investera en miljard årligen i projekt men det har varit lägre belopp under några år.

– Byggprojekt tar tid och särskilt att få fram detaljplaner. Men de närmaste två åren kommer volymen ligga runt en miljard. Till skillnad mot min tidigare roll kommer jag ha mycket kontakt med både kunder och kommuner för att gemensamt utveckla platserna.

Målsättningen för projektportföljen är att investera en tredjedel vardera i handel, kontor och i bostäder samt en del i utbildning. Fastighetsbolaget ska finnas på tillväxtmarknaderna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Det finns ett annat övergripande mål som är viktigt.

– Vårt mål är att bli ledande fastighetsbolaget inom hållbar stadsutveckling. Det är helt rätt att ha en affärsmodell som genomsyras av hållbart värdeskapande, säger Ånäs.

Atrium Ljungberg vill bygga hållbara stadsdelar och integrera handel, kontor, utbildning och bostäder. Handel behöver inte alltid ingå utan förutsättningarna för platsen får bestämma. Mötesplatser och gröna rum är viktiga inslag och även bostäder. Atrium Ljungberg ska inte bli bostadsutvecklare men bostäder utgör en viktig pusselbit i staden. Atrium Ljungberg har ett eget byggbolag, TL Bygg, som bygger i egen regi.

Annica Ånäs anser inte att det råder överetablering av köpcentrum i Stockholm.

– Stockholm har en årlig inflyttning av 35 000- 40 000 personer vilket betyder ett tillskott på 2 miljarder i köpkraft varje år. Sickla omsätter 3 miljarder kronor per år. Problemet med norra delen av Stockholm var ett stort tillskott på kort tid för annars visar undersökningar att Stockholm klarar av att det dimper ner en galleria i samma kaliber som Mall of Scandinavia tack vare en stark underliggande efterfrågan.

Annica Ånäs ser inga risker i södra delen av Stockholm där bolaget äger handelsfastigheter. Men för Atrium Ljungbergs köpcentrum Mobilia i Malmö har det varit något tuffare men börjar lossna något.

– Där kom det ut väldigt mycket handelsytor på kort tid och då valde vi att istället utveckla köpcentrumet till att bli en del av staden och komplettera med bostäder, förskola och kultur, berättar hon.

E-handel ser hon i dagsläget inte som ett hot utan som ett komplement till handlarnas erbjudande.

– Flertalet konsumenter använder idag internet till att söka efter en vara och handlar den sedan i butik än tvärt om. Samtidigt måste vi självklart vara lyhörda för framtiden. Men utvecklar man stadsmiljöer som lever många av dygnets timmar mår verksamheterna bra.

I Stockholms innerstad ligger vakansgraderna för kontorsfastigheterna på endast 3 procent. I Kista uppgår andelen tomma lokaler till 14 procent men Annica Ånäs tror på området där bolaget äger främst kontor och bostäder.

– Kista har mycket mark och ett fantastiskt läge med närhet till både Stockholm och Arlanda. Det pratas om att Kista ska vara ett problemområde men det håller jag inte alls med om. Visst finns det utmaningar som stora vakanser och en väldigt tudelad marknad där en del produkter är ganska dåliga och en del riktig bra. Men företag lämnar inte Kista utan flyttar snarare till nybyggda kontor inom samma område.

Låg ränta och låga vakanser har de senaste åren bidragit till den höga omsättningen på fastighetsmarknaden. Annica Ånäs tror på en stabilare prisutveckling framåt.

– Jag tror inte att årets värdeutveckling kommer att vara lika hög som i fjol. Räntan kommer sannolikt inte gå ner ytterligare men brist på objekt och fortsatt intresse talar för att priserna ändå kan gå upp något.

Annica Ånäs ser ett ökat intresse från utländska aktörer som vill in på den svenska marknaden.

– Vi har en stark ekonomi jämfört med andra länder i Europa och en transparens som uppskattas av utländska investerare. Den höga omsättningen av fastigheter i Sverige tilltalar också, säger hon.

Är fastighetsmarknaden överhettad?

– Jag vill vända på det. Fastighetsmarknaden går upp och ned och sedan upp igen och ned. Den är makrostyrd och starkt kopplad till räntan. Vi gör långsiktiga förvärv och därför handlar det om att ha en stark finansiell ställning när marknaden vänder ned och inte om.

Atrium Ljungberg hör till ett av de lägst belånade fastighetsbolagen på börsen.

– Vår strategi är att långsiktigt ha en belåningsgrad under 50 procent som ger finansiell stabilitet i bolaget. En bra track-record gör att bankerna finns med oss hela tiden även under bankkriser. Att ha en buffert vid sämre tider gör att jag sover gott om nätterna.

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten hos ett fastighetsbolag. För ett par år sedan hade Atrium Ljungberg ingen finansiering på kapitalmarknaden utan hundra procent var banklån. Sedan dess har bolaget ökade andelen kort finansiering och emitterat företagscertifikat och även gett ut obligationer. Finansieringen på kapitalmarknaden uppgår nu till nästan 30 procent.

Har bankerna försämrat villkoren?

– Det vi sett är att bankerna har börjat med att införa ett stiborgolv på noll. Den negativa stiborräntan gör att totalräntan blir mindre än marginalen och det försöker vissa banker undvika genom att sätta ett golv på stibor. Det innebär dyrare lån för oss, så banker utan stiborgolv lockar oss mer.

Hur stort ska Atrium Ljungberg bli?

– Med vår investeringstakt växer vi hela tiden. Vårt stora arbete med att renodla portföljen är vi klara med. Viktigaste är att inte vara störst utan lönsamma och generera bra värdetillväxt till aktieägarna.

Konsumentföreningen Stockholm, familjen Ljungberg och familjen Holmlund äger tillsammans 64 procent av aktierna. Under 2014 sålde bolagets huvudägare en del aktier för att öka likviditeten och efter det har omsättningen i aktien ökat. Men det räcker inte för att ingå i det globala fastighetsindexet EPRA.

– Stora utländska investerare har ofta i sin policy att aktien måste ingå i EPRA och att aktieinnehavet går att sälja inom en viss tid. Det går inte i Atrium Ljungbergs fall och därför måste ägarna kunna vara långsiktiga. Men det är ett behagligt problem med ägare som inte vill sälja, säger Annica Ånäs.