"Mindus-effekten svårförklarligt extrem"

Ganska exakt 1,5 år in i covid-19-pandemin handlas en lång rad fastighetsaktier på rekordnivåer. 

Fastighetsbolag med inriktning mot logistik, bostäder och samhällsfastigheter har inte bara klarat krisen – de har gynnats av den. Medan hotell, handel- och köpcentrum tillhör förlorar-segmenten. 

Kurserna för bolag inom bostadssegmentet och bolag som Pangea Property Partners klassificerar som ”blandat” har i snitt stigit 30 procent sedan årsskiftet 2019/2020 och aktierna handlas till en substanspremie om 54 respektive 23 procent. 

Mikael
Söderlundh.

– Det är alltså billigare att köpa fastigheterna i bolaget än själva bolaget, vilket kan vara intressant information för stora investerare som inte uteslutande är hänvisade till fastighetsbolag på börsen, säger Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners.

Den största substanspremien hittar vi samtidigt i logistiksegmentet som i snitt stigit hela 78 procent på börsen sedan årsskiftet 2019/2020. Nyckeltalet börskurs i relation till substansvärdet landar i snitt på hela 3,36. Samtidigt finns det ett bolag med fokus på logistik som är extremt hög värderat och som drar upp nivån för segmentet – Sagax med vd och storägare David Mindus i spetsen. 

– Sagax är det näst största fastighetsbolaget i börsvärde efter Balder och väger alltså tungt i våra index samtidigt som aktien har en rekordstor premie. Det kan tolkas som att marknaden förväntar sig att ledningen fortsätter skapa betydande värden framöver, säger Mikael Söderlundh. 

Samtidigt är värderingen av Sagax så hög att aktien kan klassas som en ”outlier” som det finns anledning att korrigera för. 

Snittpremien för nordiska börsnoterade fastighetsbolag ligger på 52 procent. Korrigerar man för Sagax så halveras nästan snittpremien och landar på mer beskedliga 23 procent, säger han och fortsätter:

– Vissa talar om en ”David Mindus-effekt” och många investerare tycker nog att bolaget står inför en spännande expansion ute i Europa. 

Sagax har de senaste åren sökt sig ifrån den allt dyrare svenska fastighetsmarknaden där många investerare slåss om samma tillgångar. Tittar man på bolagets fastighetsportfölj väger Sverige och Finland jämnt och utgör tillsammans 67 procent av portföljen. Men Sagax har också större bestånd i Paris, Madrid, Barcelona och Nederländerna. 

David Mindus har också via Sagax tagit relativt stora positioner i fastighetsbolagen NP3 och Nyfosa. Båda bolagen – men särskilt NP3 – har högre värdering än snittet i ”blandat-segmentet”. 

Selin-effekten

En annan fastighetsmagnat som marknaden har en tendens att belöna med en premie är Erik Selin. Balder är något högre värderat än snittet i segmentet. Bostadsbolaget K-Fastigheter – som Selin kontrollerar till drygt 39 procent – är samtidigt högst värderat av samtliga fastighetsbolag i Norden med en substanspremie på skyhöga 285 procent. 

– När det gäller K-Fastigheter och K2A måste man komma ihåg att de också håller på med bostadsutveckling, vilket inte fångas upp i substansvärderingen. Det är också små bolag som precis har kommit igång och som sannolikt har en intressant tillväxtresa framför sig, säger Söderlundh och fortsätter: 

– Tidigare var det ganska ovanligt att bostadsbolag sysslade med utveckling, men nu gör nästan alla det i någon omfattning. Även bolag som Wallenstam och Heba bygger för egen förvaltning vilket kan motivera den generellt höga premien på bostadsbolagen. 

Fastighetskungen Rutger Arnhult dras till skillnad från kollegorna David Mindus och Erik Selin med en envis rabatt. Exempelvis Castellum, där han är storägare och styrelseordförande, värderas till en liten substansrabatt och betydligt lägre än snittet i blandat-segmentet.

– Arnhults bolag har över tid haft en svagare värdering vilket kan tyckas orättvist eftersom han gjort en liknande resa som de andra och bevisligen varit duktig på att skapa aktieägarvärde historiskt, säger Mikael Söderlundh. 

Varken vinnare eller förlorare

Samtidigt som det utkristalliserats tydliga vinnare och förlorare under covid-19-krisen finns det ett segment som hänger någonstans däremellan – kontorssegmentet. 

– Tittar man på sifforna har det inte hänt så mycket vad gäller kontorsbolagens intäkter. Det är lite högre vakanser, men hyrorna är stabila och uthyrningsaktiviteten ökar igen. Det har funnits en osäkerhet vad gäller utvecklingen efter pandemin – kommer människor återvända till kontoren eller fortsätter hemarbetet i stor skala. Men i takt med att den osäkerheten minskar känns det naturligt att substansrabatterna försvinner.

Källa: Pangea Property Partners

Källa: Pangea Property Partners