Med stark kassa blickar Eastnine mot expansion i Baltikum

Resan mot vad som i dag är Eastnine, tidigare East Capital Explorer, startades för drygt ett år sedan. East Capital Explorer, som var ett investmentbolag med fokus på investeringar i fastigheter och private equity via fonder och direktägt, aviserade att bolaget ska renodlas och bli ett självständigt fastighetsbolag. Dåvarande vd Mia Jurke satt stadigt på vd-posten som hon haft sex år, drygt ett halvår senare meddelade hon att det var dags för nya utmaningar och att hon ville lämna sin post. Det kom att dröja för bolaget innan man aviserade att den nye vd:n Kestutis Sasnauskas, som då var investeraransvarig, stod redo att ta över posten. Bolaget är trots allt honom kärt då han är en av grundarna av East Capital som i sin tur grundade och börsnoterade East Capital Explorer 2007.

Kestutis Sasnauskas beskriver att det var en rad slumpmässiga omständigheter som ledde honom dit han står i dag, ett stenkast från Stureplans puls i Stockholm, in i finans- och fastighetsmarknaden i Sverige.

Kestutis Sasnauskas är född och uppvuxen i Vilnius, i sydöstra Litauen. Han började studera ekonomi på Vilnius universitet, precis när Sovjetunionen kollapsade.

– Då var det egentligen väldigt svårt att läsa marknadsekonomi. Vår lärare fick skola om sig från planekonomi till marknadsekonomi. Det var första gången vi fick tag i markandsekonomiböcker. Jag kände att jag förstod bättre än vad läraren kunde förklara för engelskan var så dålig. Det kändes därför fel att fortsätta på Vilnius universitet.

Han planerade studier i London eller i USA men en av hans vänner skrev upp honom på en intresselista där det fanns möjlighet att åka till högskolan på Gotland i ett utbytesprogram. Efter några tester och en intervju blev Kestutis Sasnauskas antagen sommaren 1992. Han lärde sig svenska genom en intensivkurs. Efter studierna på Stockholms universitets filial på Gotland gick skutan till Handels som i sin tur ledde till två år på Enskilda securities där han träffade Peter Håkansson som han sedan startade East Capital med år 1997.

East Capital växte från tre personer till närmare 300 personer innan Lehman-kraschen. Kestutis Sasnauskas har arbetat inom olika delar i koncernen men har alltid velat jobba med företag och företagsinvesteringar och hans inriktning blev Private Equity och fastigheter. I samband med att bolaget bestämde i fjol att göra förändringen av det dåvarande East Capital Explorer valde han att gå över som investeraransvarig i bolaget.

– På Eastnine har vi nu fantastiska möjligheter att förvandla och bygga ett riktigt fastighetsbolag med fokus på kontor känns verkligen inspirerande. Baltikum präglas mycket av kortsiktigt kapital. Hela regionen österut präglas av kortsiktigt kapital. Samtidigt är vi de enda som inte längre är i en form av fondstruktur och som bygger en fastighetsrörelse på sikt. 

Var det självklart för dig att ta vd-posten?
– Det var självklart. Jag har jobbat mycket med investeringar och när jag blev tillfrågat sade jag ja. Det innebär lite mer administration men i grund och botten är det inte så stor skillnad. Jag har jobbat med omvandlingen alltsedan jag kom till Eastnine för drygt ett år sedan.

Hur kommer det sig att ni vill göra den här transformationen och bli ett renodlat fastighetsbolag?
– Det är flera aspekter och avvägningar som låg bakom beslutet att fokusera på Baltikum. I Baltikum finns inte starka och långvariga fastighetsägare. Marknaden domineras av fonderna, bland annat East Capitals fonder och andra fonder men alla har ganska kort innehavsperiod. I många fall behöver man ha längre perspektiv när man tittar på utvecklingsprojekt och kunna vara med när städerna utvecklas. Man får vara med och bygga starka positioner där. Jag tycker att fastigheter i Baltikum ger otroligt intressant avkastning vägt mot den risken man tar. Jag tror att många missar detta helt, säger Kestutis Sasnauskas.

Till stor del är Eastnines hyresgäster internationella och till stor del nordiska bolag. Bland de största hyresgästerna finns Telia, Swedbank, Visma och Huawei. Bankerna och försäkringsbolagen har backoffice-verksamhet som servar de nordiska marknaderna, eller sin it-service och utveckling som stödjer de nordiska verksamheter. IT-bolagen utvecklar programvara för internationella verksamheter, inte bara för lokala verksamheter. 

– Jag skulle säga att vi till stor del har en nordisk risk samtidigt som vi har en helt annan avkastningsnivå på dessa fastigheter. Det, i kombination med väldigt låga hyresnivåer. Det är egentligen så att man betalar en fjärdedel av kvadratmeterpriset av det som du betalar i Stockholm. Som hyresgäst har du betydligt lägre hyreskostnad och i kombination med lägre lönekostnader kan du rejält sänka dina tjänsteproduktions kostnader. Det är en enorm kostnadsbesparing för de nordiska bolagen att ha sina verksamheter i Baltikum.  

Ser det ut på detta vis i framtiden också?
– Framtiden ser väldigt positiv ut, men Baltikum är inte isolerad på något sätt. Baltikum är integrerad i de nordiska ekonomier mer än vad många tror. I media är de väldigt få artiklar som täcker vad som händer i Baltikum, fram för allt efter krisen. Vild utlåning av svenska banker i Baltikum dominerade i tidningar för några år sedan. Baltikum skulle dra med hela bankkrisen i Sverige. Det har inte hänt. Istället har man gjort väldigt hårda åtstramningsåtgärder och man har omorienterat ekonomier väldigt snabbt. Vi har en fantastisk tillväxt med 3-4 procent i de baltiska länderna. Kanske hälften så snabbt jämfört med före kristiden, men det bygger på en helt annan bas. Vi har väldigt stark exportindustri och inom export har vi ganska stor tjänsteexport. Vad jag kan se som största orosmolnet är egentligen att löneutvecklingen växer för fort och den har gått för fort tidigare. Förlust av konkurrenskraften kan leda till en kraftig inbromsning. Utöver detta så tycker jag att Baltikum utvecklas positivt på väldigt många fronter väldigt snabbt och det missas helt.

Han pekar på att vi ska titta på Baltikums huvudstäders skyline som ser helt annorlunda ut i dag jämfört med för tio år sedan. Det har byggts väldigt mycket men trots det kontors stocken per antal invånare är låg mätt mot de andra storstäder i Norden och även i till exempel Polen. Efterfrågan är stor i städerna, vilket Eastnine märkt av.

– Vi är fullt uthyrda i de lokaler som vi har. Vi kan inte erbjuda så mycket mer. Rent generellt ser jag en positiv stark anda i Baltikum. Det känner man när man pratar med lokala entreprenörer, banker och så vidare. Jag tror att, om det inte händer något stort som nu de växande spänningar på nordkoreanska halvön, det ser ut att bli en bra tid framför oss. All utveckling följs av någon form av kris någon gång, någon form av setback. När det händer och hur det händer kan man spekulera länge om. Trots det kommer alltid som en överraskning, det är grundläggande för kriser.

Hur ser Eastnines investeringsbudget ut nu, år 2017 och framåt?
– Vi har en stor kassa och det ska investeras just nu. Vi är i en hel del förhandlingar just nu och vi har en väldigt stark pipeline. Vi har gjort ett förvärv precis innan sommaren och jag räknar med att vi kommer att göra ett antal affärer innan årsskiftet. Var exakt och när exakt, kan jag inte svara på. Sedan har vi en del investeringar som vi kommer att sälja och de jobbar vi också på. Så småningom ska dem medlen också investeras i fastigheter. Förhoppningen är att vi ska ha blivit ett fastighetsbolag inom två år.

I dag består portföljen, som i sin helhet är värd 232 miljoner euro, av fastigheter till 43,8 procent, varav 16 procent ägs via fastighetsfonder. En stor del av portföljen benämns som övriga innehav, 36,6 procent av portföljen, där det största innehavet är det ryska modeföretaget Melon Fashion Group där Eastnine äger 36 procent av bolagets aktier. Detta är ett av de innehav som Eastnine behöver avyttra för att bli ett renodlat fastighetsbolag.

– Melon Fashion Group har fortfarande mycket kvar att ge och vi tittar på alla möjligheter. Det kommer inte att platsa så småningom i ett fastighetsbolag. Med Melon Fashion Group har vi haft en väldigt stor ambition att göra en IPO. Den planen har påverkats av rubeldevalveringen 2015. Skulle vi tagit samma rubelkurs med den uppnådda omsättningsvolym, som vuxit i snitt 25 procent per år, och lönsamhetsmått skulle vi kunna bli attraktiv IPO kandidat på ryska börsen i närtid.  Men som sagt vi tittar på olika alternativ just nu.

Vidare består portföljen av East Capital Deep Value Fund, East Capital Global Frontier Markets Fund och den makedonska banken Komcerijalna Banka Skopje. Även fastighetsfonderna East Capital Baltic Property Fund II och East Capital Baltic Property Fund III ska avvecklas. Enligt Kestutis Sasnauskas pågår detta arbetet hela tiden enligt en tydlig plan, med "tydliga mål och strategier". Allt som inte är direktägda fastigheter kommer att omvandlas till direktägda fastigheter på sikt, säger han.

Tar ni in rådgivare, eller sköter ni allt detta inhouse?
– Vi kommer att bygga en lokal organisation. Just nu har vi tre personer i Litauen. Vi tittar också på att bygga lokala organisationer i respektive land. Vi kommer inte att öka så mycket här i Stockholm. I början kommer vi att köpa tjänsterna men på sikt när vi har kassaflöden från fastigheterna kommer vi att bygga upp en organisation. Jag tror att vi är attraktiva som arbetsgivare.

Hur tänker ni när köper in konsulttjänster, vad är det som avgör?
– Kvalité och erfarenhet. Med över 20 års arbete i de Baltiska marknader har vi ett fantastiskt nätverk av jurister, tekniska konsulter och mäklare. De fastigheter som vi äger direkt har vi egna ansvariga personer. Vi har ju bara två fastigheter än så länge och bygger det tredje. Organisationen kommer att växa.

Eastnine har två direktägda intäktsgenererande fastigheter, det senast förvärvade Vertas och 3 Burés, samt en fastighet under utveckling, 3 Burés development. Substansvärdet för dessa uppgick vid halvårsskiftet 2017 till 64,2 miljoner euro. Tillsammans med fastighetsfonderna, som ska avyttras på sikt, uppgår substansvärdet till 102,1 miljoner euro.

Vad är den bästa investeringen ni har gjort?
– I fastigheter är båda väldigt fina. 3 Burés har stor potential och har avkastat mer än 14 procent per år hittils. När vi köpte huset låg snitthyran 30-40 procent under marknadshyran och en stor del av dessa kontrakt löper ut snart. Det finns en enorm potential fortsatt i den fastigheten. Det nya förvärvet Vertas är väldigt bra ur synergi synpunkt. Även om vi har bara två stora komplex i Vilnius så har vi en betydande marknadsandel, 8 procents marknadsandel totalt och inom A-klasspremiumsegmentet har vi en ännu större marknadsandel, säger Kestutis Sasnauskas.

Enligt delårsrapporten för första halvåret 2017 äger Eastnine 25 procent av marknadsandelarna i A-klasspremiumsegmenet i Vilnius. Kestutis Sasnauskas berättar att efterfrågan på kontorsytor i Baltikum kommer att förbli större och i takt med detta kommer fler kontorsytor att byggas. Eastnine vill stå först i ledet i denna utvecklingen. Bolaget tittar även på flera utvecklingsprojekt.

– Vi har ingen avsikt att sälja våra hus. Vi köper dem och vill äga dem på sikt. Det blir transaktioner i fastighetsportföljen när man vill optimera den på sikt. Men just nu har vi räknat på runt 15 procents avkastning och det mesta är drivet av kassaflöden. Inte så mycket värdeuppgångar som vi bygger i våra modell just nu. Den potentialen finns delvis eftersom direktavkastningsnivån ligger på 200-300 punkter över nordiska huvudstäder. Vi har samma lånekostnader och möjlighet till belåning. I vissa situationer ser vi till och med lägre marginaler i Baltikum än vad vi gör här. Vi har sen väldigt låg hyresnivå. Hyrorna kommer så småningom, om marknaden fortsätter med den låga vakansgraden att ticka uppåt. Även om hyresintäkterna kommer ha långsammare tillväxt, finns det en väldigt fin uppsida tycker jag.

Vad är förhoppningen i portföljen om fem år?
– Om fem år kommer vi vara ett riktigt fastighetsbolag med verksamhet i alla tre länder. Hur exakt det kommer att fördelas vet jag inte exakt just nu. Jag tror att vi kommer att ha betydande verksamhet i Riga och Vilnius. Vilnius kanske kommer att vara större än de andra. Vi kommer ha en stark position på kontor, A-klass i centrala lägen i alla tre huvudstäder.

Upplever ni att ni har någon riktig konkurrent?
– Vi har många konkurrenter men de flesta konkurrenter är fonder, vilket är en stor fördel för oss. Fondstrukturer är ju temporära. Vi har inte sett så mycket pensionskapital komma in ännu. Jag tror att ökad konkurrens skulle förbättra likviditeten i marknaden, vilket är positivt. Fonderna omsätter sina portföljer inom några år, en möjlighet som förloras nu kommer att dyka upp om några år igen, rent naturligt på grund av ägarformen. Jag tror att vi har en stor fördel att vi kan vara mycket mer långsiktiga och på sikt är det en stor fördel för hyresgäster att ha en stabil fastighetsägare, säger Kestutis Sasnauskas.

– Det gör även att vi mycket mer aktivt kan jobba med miljö-och hållbarhet och kunna göra de investeringar i fastigheterna som krävs till att motsvara dagens krav. Min ambition är att ha starkast miljö och energieffektivitets fokus av alla aktörer. Vi har också stort kapital just nu i förhållande till marknaden, vilket också är en stor fördel när man bygger portfölj.

Vad kollar ni på när ni söker fastigheter?
– Lägen och möjligheter att utveckla/förädla. Det som händer i Baltikum är att städerna utvecklas väldigt snabbt just nu. Stockholm och andra mer utvecklade städer har redan satta centrala lägen. Det händer mycket mer i stadsplaneringen och byggandet i de Baltiska huvudstäder. Det kommer upp ett hus efter ett annat som kommer att påverka hur stadskärnan kommer att se ut och var de bildas. Vi tittar även på att fastigheterna inte ska kräva så mycket personalintensitet för att kunna bygga kostnadseffektiv organisation från början. Vi vill också gärna se stabila hyresgäster med längre kontrakt.

De lägen som Eastnine vill investera i är stadskärnorna men även där det växer upp nya attraktiva stadskärnor vid sidan om så som stadsdelen Canary Wharf i London.