"Man måste vara seg i en seg bransch”

Fastator gjorde sitt i särklass bästa kvartal, andra kvartalet 2018. Vid frågan, om trenden kommer att fortsätta får jag bara ett leende till svar av Fastators vd och grundare Joachim Kuylenstierna.  Investmentbolaget, som har fokus på fastigheter, har dock inte gjort något annorlunda än tidigare försäkrar han och menar istället att han kände till kvartalets resultat redan för ett år sedan. Arbeta med fastigheter innebär nämligen långa processer.

– Jag kan redan nu se resultatet för kvartal fyra eftersom jag vet vad vi håller på med. Det är så otroligt långa ledtider med fastigheter. Men det är också en trygghet att veta vad man har. Det är en trygghet att veta när man går och lägger sig på kvällen att aktieägarna har tjänat mer pengar när man vaknar på morgonen än när man somnade. Det är väldigt få branscher man har det så. De flesta branscher börjar varje dag på noll och jagar, säger han.

Joachim Kuylenstierna jämför även med bostadsutvecklarna som vaknar med minus x antal miljoner kronor där man varje dag får se till att det inte är mer minus när dagen är slut. Fastator som arbetar långsiktigt vet vad som händer framgent, vilket blir en mer behaglig miljö att jobba i, menar han.

– Alla har drömmen om att göra det stora klippet. Nu är det väldigt få som har tjänat miljarder men man läser om dem. Om man tänker långsiktigt blir det kortsiktigt bra. Gör du en kortsiktig investering så går den tamefan alltid åt helvete. Det går inte att tro att man kan göra något på kort sikt, säger han och fortsätter:

– Fastighetsbranschen är av tradition väldigt seg. Det finns ingen bransch med så mycket sega människor i. Det är en seg materia och det påverkar människorna som är däri. Jag är också av seg materia, säger Joachim Kuylenstierna och skrattar.

Som ung och otålig hör man inte hemma i fastighetsbranschen, menar han. Joachim Kuylenstierna har själv jobbat med fastigheter sedan 1994. I branschen beskrivs han som kontroversiell men framgångsrik fastighetsinvesterare. Själv säger han att det är fastigheter han kan, inget annat. Att han har investerat i en ubåtshamn på Gotland gick vi aldrig in på under denna intervju utan koncentrerade oss på hans tid på Fastator, som han grundade 2011. Bolaget har flera kända namn i styrelsen bland dem Carl Bildt och Björn Rosengren. Han är sedan januari 2007 vd för bolaget.

Vad är fördelarna med att vara vd för egna bolaget?

– Det är väl inte fördel för mig egentligen utan snarare för den stackaren som annars skulle vara vd.

Hur är du som ägare gentemot vd?

– Jag vet bara hur jag skulle vara som vd om jag hade en ägare och då utgår jag från att folk är som jag skulle vara. Folk har missuppfattat vad en vd är. Vd är en verkställande direktör som ska verkställa det som styrelsen bestämmer. Många tror att vd är någon rockstjärnegrej där de kan göra egna saker och framförallt inte göra det som beslutats i styrelserummet. Jag fattar inte hur man tänker då.

Fastators affärsidé är att finna nya segment där man kan skapa tillväxt, menar Joachim Kuylenstierna, som berättar att han såg samhällsfastigheter som ett tillväxtområde redan 1998 men att det inte gick att finansiera detta då. Ingen förstod nämligen vad detta var. Han gjorde ett försök igen år 2005, men inte förrän 2011 började marknaden förstå. Fastators portföljbolag Offentliga hus har sedan dess förvärvat fastigheter från det offentliga och äger i dag över 200 samhällsfastigheter i hälften av Sveriges kommuner.

– Man får inte vara för tidig för då förstår ingen att det är bra utan man måste vara precis när folk börjar förstå. Nu kommer vi att bygga upp det bolaget och se till att det blir ännu större. Sen sen vi fram mot en börsintroduktion. Sedan har vi hittat andra segment som vi vet kommer att komma. 

Vilket nytt segment ger ni er in i?

– Det kan jag inte gå in på. Om ett år kan du få reda på detta.

Joachim Kuylenstierna uppger att det finns cirka 25 olika segment i fastighetsbranschen just nu och det gäller att finna det segment som har störst tillväxt just nu.

Vilket segment har störst tillväxt just nu?

– Det kan jag ju inte säga eftersom det är där vi kommer att agera. Vi kan inte tala om vilken typ av fastigheter vi ska köpa nästa gång. Dels då det kanske kommer någon annan som börjar fundera på samma sak och dels kommer folk förstå att de kan ta mer betalt.

Han berättar att Offentliga hus gick under radarn ganska länge men att alla i dag vet vad Offentliga hus är och att det har en stark kassa och starka ägare. Då blir fastigheterna också dyrare. I Offentliga hus finns det dock ingen begränsning i förvärvsbudgeten, uppger han. Det gäller bara att finna rätt affärer. Han uppger att bolaget kommer att växa från dagens 4 miljarder till 8 miljarder det närmsta året fram till börsintroduktionen.

– I de nya segmenten kommer vi handla för en miljard de kommande tre kvartalen, säger Joachim Kuylenstierna.

Hur aktiva är ni i bolagen?

– Från och med nu har vi bestämt att vi ska starta alla bolag, vi tar in partners halvvägs. Vi går inte in i bolag som andra har startat. Vi har märkt att vi gör det bättre. Det går för långsamt och det finns en anledning till varför det inte har fungerat tidigare. Nu kör vi två nya segment och de kör vi från scratch, som vi gjorde med Offentliga hus. Sen tar vi in en delägare.

Det är omöjligt att inte gå in på situationen för bostadsutvecklarna i dag. Joachim Kuylenstierna berättar att han och Fastator blev kontaktade för fem-sex år sedan och frågade om de ville vara med på bostadsbyggandet, bli delägare i dessa bolag. Han tackade dock nej. Han förstod sig inte på den delen av fastighetsbranschen och fick inte ihop siffrorna.

– Vi hörde att de delade ut så mycket pengar och det fanns så mycket pengar. Vad har jag missat, tänkte jag, men det visade sig att jag inte hade missat något.

Påverkar denna marknad er?

– Nej, den enda marknad som påverkar oss är den som vi är i. När det kommer in spelare på en viss marknad som inte har något där att göra då ska man inte vara där.

Hur vet du att spelaren inte hör hemma där?

– Det ser man på dem. Att han inte har något här att göra, han som inte ser skillnad på en hammare och en såg. Han ska inte vara här. Förr i tiden hade byggmästaren en hjälm på sig och gick och skrek på byggplatsen. Det var ett hårt jobb. Idag sitter byggmästaren på kontor. Det är som om jag skulle blir travtränare. Jag skulle aldrig bli en bra travtränare och därför ger jag mig inte in i det. Hur i helvete kan man då ge sig in för att göra något när man inte ens kan visa den som utför arbetet hur man ska göra.

Fastators portföljbolag Offentliga Hus bildade tillsammans med Amasten och Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ett nytt gemensamt bolag i mitten av sommaren, Studentbostäder i Sverige AB. Bolaget fokuserar, liksom namnet antyder, på studentbostäder. Joachim Kuylenstiena samarbetar därmed med Ilija Batljan, vd för SBB, som han kände sedan tidigare.

– Vi skulle sälja våra studentlägenheter och sedan tyckte vi att portföljen är för liten och det finns ett europeiskt intresse av studentlägenheter. Där har du också ett segment. Portföljen var dock bara värd 400 miljoner kronor. Den var för liten för en utländsk investerare, vi måste ihop en miljard. 

Joachim Kuylenstiena berättar att processen gick snabbt. En månad efter att de tre företrädarna träffades och började diskutera en sammanslagning, bildades Studentlägenheter i Sverige. Med börsen som mål.

– Vi började någon gång i maj och var sedan klara till Almedalsveckan, säger Joachim Kuylenstiena.

Det händer även mer i Fastator. Fastator har nämligen inlett en process för listbyte från First North till börsens huvudlista. Noteringen beräknas kunna ske under 2019.

– Ambitionen är att bolaget ska växa. Man har ett mål i livet och om det ska bli så stort som jag vill så måste man ha ett listbyte. Det är styrelsen med på också.