”Man kan inte räkna på allt”

– Det är egentligen inte riktigt min grej att delta varken i tidningar eller sådana här tävlingar, säger Urban Edenström, vd och grundare av Stronghold Invest, och hänvisar till titeln EY Entreprenör of the year Sweden, som han vann i slutet av 2018.

Det var kollegorna på Stockholms Handelskammare som övertygade honom att vara med i tävlingen.

– Sen när man är med då vill man bara vinna, säger Urban Edenström som erkänner att han är ”fruktansvärt tävlingsinriktad”.

Urban Edenström vann inte den större finalen som ägde rum i Monaco, men han hade värdiga motståndare som placerade sig i toppen.

Enligt den svenska motiveringen är Urban Edenström en viktig spelare i Sverige.

– I vår bransch är vi otroligt dominerande. Niam, vår private Equity-fond, har hållit på i 20 år. Vi är störst och har varit mycket framgångsrika och levererat en mycket god avkastning. Vårt förvaltningsbolag, Newsec Asset Property Management, är topp tre i EMEA trots att vi bara finns i Norden. Vi är också störst på rådgivning i Norden, Datcha är helt dominerande och Tessin är störst på crowdfunding.

Då föddes intresset för fastighetsaffärer

Urban Edenström är uppvuxen i ”lilla Ronneby” i Blekinge där han säger att det inte finns så mycket annat att göra än att ägna sig åt idrott. 

– Jag var en av de bättre på orientering i Sverige när jag var 15-17 år gammal. Då upptäckte jag att det skulle vara intressant med kartframställning och jag började därför på KTH på Lantmäterilinjen.

När han hade påbörjat utbildningen insåg han ganska snart att detta var fel inriktning, men det fanns något som var mer intressant – fastigheter och affärer. Planerna på att bli en traditionell lantmätare begravde han kvickt och valde i stället att gå samhällsbyggnad, som då var den nya inriktningen på KTH. 

– Det är mycket tillfälligheter som gör att man är den man är, säger han.

Urban Edenström har under dagen ett fulltecknat schema och har precis kommit från ett bankmöte och ska sedan vidare till ett styrelsemöte. Från fönstren på Stronghold invests huvudkontor syns vimlet nere vid Stureplan i centrala Stockholm.

Resan från KTH-utbildningen till kontoret med den tjusiga utsikten gick snabbt.

Efter examen fick han jobb på Hufvudstaden. Nästa arbete hade koppling till hans idrottsintresse. Han värvades till Citadellets lag i hockeybockey, vilket ledde till en anställning på bolaget, där han vid 27 års ålder blev vd för Stockholmsverksamheten.

I mitten av 80-talet blev Urban Edenström vd för Investorbolaget Fastighetsrenting. Bolagets affärsidé var att låna in korta pengar från penningmarknaden och sedan köpa och leasa ut fastigheter till Sveriges storföretag. 

När finanskrisen kom monterades bolaget ned och Urban Edenström köpte loss bolaget 1997, vilket fick namnet Newsec.

– Det var uppgjort från början att jag skulle få köpa loss detta, säger han och säger stolt att bolaget har sedan dess haft en avkastning på 40 procent varje år.

– Det innebär att värdet på bolaget mer eller mindre fördubblas vartannat år, säger han men menar att det han är mest stolt över är att bolaget har så nöjda kunder och även nöjda medarbetare.

Urban Edenström som chef

Newsec förvaltar 540 miljarder euro i kommersiella fastigheter och Niam investerar mer än 1 miljard euro i nya fastigheter varje år. Gruppen har närmare 2 000 anställda på 45 kontor i nio länder.

Urban Edenström berättar att Stronghold Invest har fyra nyckeltal som man har arbetat med under 20 år. ”Du ska växa, du ska tjäna pengar, du ska ha nöjda kunder och nöjda medarbetare”.

– Jag brukar raljera över de ”stackars” vd:arna vi har och säger att det är världens enklaste jobb att vara vd i våra bolag. Det är bara fyra grejor man behöver leverera. Vid rapportering kommer svar på alla fyra.

Namnet Stronghold kom till först under början av 2000-talet då dotterbolagen fastighetsrådgivaren Newsec, fondbolagen Niam och Datscha, som säljer information och analyser av kommersiella fastigheter redan fanns. Stronghold Invest blev ett rent investmentbolag med dotterbolagen under sitt paraply.

Finna balansen

Även om Urban Edenström har haft en vd-position under hela 40 år erkänner han att det finns stunder han tvivlar på sin förmåga.

– Visst har jag ett stort självförtroende men samtidigt ifrågasätter jag mig hela tiden. Gör jag rätt, kan jag verkligen detta? Man måste ha den hälsosamma balansen för man kan inte gå och må dåligt hela tiden. Det är klart att man ständigt är orolig som entreprenör och ligger och tänker på alla möjliga faktorer och vad dessa kan innebära.

Han talar om att finna en balans där man ska våga lita på sig själv och våga satsa. 

– Dare to compete. Jag satt senast i dag och funderade på just det.

Urban Edenström berättar om när han var ned till tävlingen i Monaco där man hade sammanställt en bok över alla vinnare. Han säger att detta var tankar som utmärkte alla i boken. 

– Trots att man byggt upp stora världsbolag som alla känner till så funderar de ändå varje dag.

Litar på sin intuition

I boken nämndes även genomgående ytterligare en egenskap som passade in på honom.

– Man litar på sin intuition. Man kan inte alltid räkna hem allting. Äntligen någon som tänker som jag, kände jag då när jag läste detta, säger Urban Edenström och förklarar vidare:

– Man kan inte alltid räkna hem allting eftersom det bygger på så mycket osäkra antaganden. När vi startade vårt digitala labb så kunde jag inte exakt se vad det skulle ge, men jag gillade modellen och hur det skulle blanda startups med våra medarbetare på ett smart sätt. Jag kände att detta är rätt. 

Stronghold Innovation Lab är en mötesarena för startupföretag och storföretag. Han hade vid uppstarten svårt att motivera varför bolagen under Stronghold skulle satsa pengar på detta men hans intuition sade att det var rätt och pengarna till uppstarten togs istället centralt.

Börsnoteringen som aldrig blev av

Stronghold undersökte möjligheterna om en börsnotering år 2006, men den genomfördes aldrig.

– Vi tog fram beslutsunderlag men bestämde oss för att vi inte ville påbörja någon process. 

– Personligen var jag inte så förtjust i tanken på börsnotering men det var andra i styrelsen som ville genomföra detta. Vi jobbade igenom detta ordentligt och låg på tur för att göra något men vi valde att finasiera verksamheten på annat sätt.

Han berättar hur han i juni 2006 förberedde Stronghold genom att bygga upp ”en fantastisk styrelse”. Men processen skulle ske snabbt eftersom börsreglerna säger att sittande styrelse ska haft sina positioner i sex månader innan notering.

– Vi ringde upp en headhuntingfirma och sade att vi behövde två ledamöter som var erfarna av börsbolag inom en vecka. Firman frågade om vi kunde nöja oss med män men vi ville ha två kvinnor, men det gick inte för alla andra var också ute efter kvinnliga styrelseledamöter, säger Urban Edenström.

De nya styrelseledamöterna blev Henry Sténson, då partner på Brunswick Group, och stryrelseproffset Risto Silander.

– Nu är vi bara män och det blev ännu knasigare nu när jag tog in min son i styrelsen också. Jag har tyvärr inga döttrar. Det blev obalans där och det har jag fått lida för internt. De är på mig för detta. Alla är så himla bra i denna styrelse, jag vill inte ta bort någon och vi kan inte vara hur många som helst.

Kan du kompensera detta på något annat vis?
– Jag försöker. Vi gjorde en lönekartläggning här på våra närmare 2 000 medarbetare för att se om vi hade någon skillnad mellan män och kvinnor och det fanns det inte. 

Två kriser under karriären

Under sin karriär har Urban Edenström gått igenom två finanskriser, dels under 90-talet och dels mellan 2007-2009. Urban Edenström berättar att under den senare finanskrisen, som räknas som den värsta finansiella krisen sedan den stora depressionen på 1930-talet,  gick det väldigt bra för hans bolag.

– Vi är inte så konjunkturkänsliga mer än i fonderna, förklarar han.

Han pekar dock på en situation som vittnade om hur finanskrisen slagit till. En av fonderna var intresserade av att köpa Centrumcompaniet. Man anställde en medarbetare som jobbade ett halvår med förberedelserna.

– Vi tog i så att vi kräktes och bjöd 7,5 miljarder kronor och det gick för 10,4 miljarder kronor. Då förstod vi att detta inte är klokt. De hade bankfinansiering mer än vad vi bjöd. Det fanns tre budgivare. Det var så uppenbart galet. 

Det var det brittiska familjeföretaget Boultbee vann budgivningen.

Men Strongholdgruppen var ändå en av få som hade investeringskapital under denna svåra period.

– Mitt i krisen var vi de enda som hade pengar och då köpte vi Vasakronan ihop med AP-fonderna, som då hette AP-fastigheter, för 40 miljarder. Vi köpte för 7-8 miljarder och fick finansiering mitt i krisen. Vi köpte även Norges näst största köpcentrumbolag i en kanonaffär, säger han.

Misstagen

Urban Edenström har alltså sedan han blev vd när han var 27 år aldrig haft en annan position, aldrig varit anställd med en chef över sig.

Finns det något negativt med detta?
– De som har haft fantastiskt bra chefer har en fördel eftersom man lär sig mycket om man tar rygg på en bra chef. Jag fick mer träna själv direkt. Man säger att man lär sig av misstagen och det gjorde jag några stycken.

Vilka misstag har du gjort?
– Jag har egentligen inte gjort några direkta dikeskörningar under den här resan. Som under Lehman var vi övertygade och vågade stå emot. Att ha tio-tolv man som normalt ska sitta på bänken och säga att de istället ska åka ut och spela golf, där gjorde vi helt rätt.

Ett av de omskrivna misstagen var när Morgan Stanley år 2000 drog sig ur en överenskommelse där den nystartade Niam-fonden skulle göra fastighetsinvesteringar om 1 miljard kronor.

– Jag köpte ett bostadsbestånd i Göteborg, det blev en kanonaffär. Jag ringde Morgan Stanley och sade att de skulle skicka pengarna och de svarade då att ”we will never ever even consider to invest in the rentalregulated market in this socialistic country”. Då hade jag 30 dagar på mig att få tag på pengarna. Dels gick vi in med egna pengar dels var det friends and family och ett vinstandelslån som gjorde att vi fick ihop dessa pengar, säger Urban Edenström som konstaterar att han lärde sig något på detta.

– Nästa gång gick vi ut och tog in pengarna först och sedan köpte vi hus.

Ordförande för Stockholms Handelskammare

För två år sedan, i maj 2017, blev Urban Edenström ordförande för Stockholms Handelskammare och efterträdde därmed den tidigare Swedbank-vd:n Michael Wolf. Då hade Urban Edenström suttit med i styrelsen sedan 2014 och sedan 2015 varit vice ordförande.

– Jag tycker detta är jättekul, jag är väldigt engagerad. Jag blev inte förvånad över att de som satt i styrelsen valde mig för jag har lagt ned mycket tid på detta. Jag har kommit så långt i karriären att jag kan lägga den tiden som krävs på detta.

Som ordförande i Stockholms Handelskammare och entreprenör i fastighetsbranschen är det ytterligare ett ämne som engagerar Urban Edenström – bostadsbristen i Stockholm.

– Det är så skandalöst så det finns ingenting. Stockholms bostadsmarknad är urusel. Det finns ingenstans i hela världen där ungdomar trängs ut på det sätt. Tidigare fanns det åtminstone chans att köpa en etta med en normallön och man kunde man köpa en lägenhet i närförort.

– Efter amorteringskravet kan 10-12 procent göra detta. Att man accepterar att vi stänger ute 90 procent av ungdomar som har ett jobb från bostadsmarknaden, argumenterar Urban Edenström och pekar ut de bostadsansvariga politikerna som ansvariga för utvecklingen.

– De förstår detta och vet precis hur stort problemet är och vet vad lösningen är men gör ingenting. Det är faktiskt urdåligt och de är lika dåliga allihop, för det är ingen som tar tag i denna fråga. 

Han pekar på att det råder en omvänd urbanisering, fler flyttar ut än flyttar in i Stockholm, vilket han ser som ett stort hot mot staden. Han pekar på att det i dag råder ”en gigantisk kompetensbrist” i Stockholm där företag liksom hans egna får vända sig utanför staden för att hämta arbetskraft.

Vad är du särskilt nöjd med efter dessa år?
–  Jag fick en kick i våras när en konkurrent kom till mig och sade att vår förvaltningsverksamhet är så pass stor att vi är topp tre i EMEA (Europa och Mellanöstern, reds anm). Vi gjorde analysen och kom då fram till att vi bara är 35 procent efter ettan, trots att vi bara finns i Norden, säger Urban Edenström.