Lyxfällan slog igen!

I början på oktober i fjol gick Oscar Properties ut med sin uppmärksammade annonskampanj med rubriken ”Ryktet om vår död är betydligt överdrivet”.   Så här ett halvår senare så är det uppenbart även för Oscar Properties att bolaget inte kommer att kunna fullfölja sina finansiella åtaganden utan måste börjar ackordera med sina fordringsägare för att hålla skutan flytande.

Det mest akuta gäller det obligationslån på nominellt 450 miljoner kronor, som förfaller nu i september. Oscar Properties vill förlänga löptiden på det lånet med två år.  Kupongräntan höjs med 2,5 procent till Stibor plus 8 procent. Men det förutsätter att ägarna till 40 procent av dessa obligationer förmås gå med på en frivillig konvertering till stamaktier, serie B, samt att bolaget förmår amortera ytterligare en fjärdedel av lånet till sista december.  Det senare kräver att Oscar Properties säljer av tillgångar under stress. Skylten ”Bra pris vid snabb affär” lär få plockas fram.

Bolaget åtar sig dessutom att inte lämna någon aktieutdelning före obligationslånets nya förfallotidpunkt 2012. De som främst får ta emot denna smäll är preferensaktieägarna, där utdelningen nu ställs in. Detta fick kursen på preferensaktierna att rasa med 55 procent på tisdagen. De preferensaktier som emitterades 2015 har därmed rasat med 85 procent. Oscar Properties avser att inleda en ”utbytesprocess” där preferensaktieägare ska ”ges möjlighet” att växla till stamaktier. Villkoren för detta utbyte, sannolikt ”an offer they can´t refuse”, har inte presenterats.

Det är långt ifrån självklart att Oscar Properties lyckas med detta försök till självsanering, även om två större obligationsinnehavare, Spiltan och Mangold ställt sig positiva till förslaget. För även efter en sanering så är balansräkningen högst vinglig och intjäningsförmågan tveksam.

En betydande risk är kopplad till det säkerställda obligationslån som finns i dotterbolaget Nackahusen Holding på 500 miljoner kronor och som förfaller i augusti 2020, och som Oscar Properties har gått i borgen för. Detta lån har finansierat förvärvet av flera projektfastigheter i Nacka Strand som genomfördes i början av 2017, när Stockholms bostadsmarknad stod i zenit. Soliditeten i dotterbolaget uppgick till 1 procent i det senaste bokslutet och räntebetalningsförmågan är lite sisådär. I den senast publicerade projektplanen så anges byggstart till andra kvartalet 2020.

För en utomstående så har Oscar Properties utveckling följt en så kallad ”rak kurva”. Det vill säga en mycket hög risk för att det går snett även om bolaget kör rakt fram. Kombinationen snabb expansion av en mycket riskfylld verksamhet, bostadsutveckling, och en balansräkning som innehåller åtaganden som kräver det motsatta, stabila kassaflöden, är mycket giftig, vilket stod klart hösten 2017 

Att vd och huvudägaren Oscar Engelbert inte ”hade en aning” om att bolaget var på väg i diket när han sålde sina preferensaktier i september i fjol kräver närmast svart bälte i självsuggestion.

Det är bara att önska den tilltänkte nya styrelseordföranden i Oscar Properties, Peter Norman lycka till i sin ambition att skapa ”lite ordning och reda i bolaget”.