Långivarna mot väggen i krisande Koggbron

Brittiska Signal Capital Partners lägger ett bud på Koggbrons Malmö-fastighet värt 194 miljoner kronor. Budet kommer efter en utdragen process där Koggbron sedan 2018 försökt hitta en lösning på den finansiella krisen.

För att affären ska gå igenom måste en majoritet av obligationsinnehavarna acceptera förslaget som innehåller en lång rad eftergifter från långivarnas sida. I värsta fall får de räkna med stora förluster.

Koggbron-bolagen har i tre omgångar tagit upp obligationsfinansiering kopplad till fastighetsprojektet Katrinelund i Malmö. Men hela volymen på 535 miljoner kronor befinner sig i en obeståndssituation. Och den ursprungliga planen att bygga ett stort komplex av studentbostäder ovanpå det befintliga köpcentret har man hittills inte lyckats genomföra.

Enligt den information som presenterats för obligationsinnehavarna är det tänkt att Signal ska genomföra projektet med hjälp av ny finansiering. En omröstning om förslaget pågår fram till den 19 mars.

Enligt dokumentationen är det en hel del sura bär som obligationsinnehavarna måste tugga i sig. En av obligationerna, på totalt 155 miljoner kronor plus räntor, ska återbetalas direkt. Två av de kvarstående lånen, ett seniort på 325 miljoner kronor och ett juniort på 55 miljoner kronor, förlängs till 2023. Samtidigt skrivs alla räntor av och räntor kommer inte heller utgå framöver. Enligt de ursprungliga villkoren var räntesatsen 12 respektive 18 procent.

Obligationsinnehavarna måste också godkänna förändringar i säkerheterna när huvudfastigheten alltså ska säljas. Koggbron lockas samtidigt med ett vinstdelningsupplägg där Signal gått med på att låta långivarna dela på en eventuell vinst vid en framtida försäljning.

Det är svårt att bedöma chanserna för ett positivt utfall för obligationsinnehavarna. Signal bedömer att man ska lägga ner drygt 740 miljoner kronor på att genomföra studentprojektet och andra förändringar av fastigheten. Dessutom har Signal rätt till en årlig avkastning på 25 procent på insatt kapital innan vinstdelning kan bli aktuellt.

I det utskickade förslaget anges en kalkyl där ”full återhämtning” på de kvarstående obligationerna inträffar redan vid en framtida prislapp på 573 miljoner kronor inklusive den ursprungliga köpeskillingen. Det indikerar att totalpriset måste landa på drygt 1,3 miljarder kronor för att kalkylen ska gå ihop.

Katrinelund, bild ur Koggbrons prospekt. 

I uppgörelsen ingår att Jool-gruppen – specialiserad på nordiska företagsobligationer – skjuter till 4 miljoner kronor i form av ett lån för att kunna genomföra affären. Jool bistod Koggbron med att ordna obligationsfinansieringen från första början. Vid sidan av att en del av obligationsskulden ska återbetalas kommer även Prioritet Finans att få fordringar lösta. 2,4 miljoner kronor ska också gå till Koggbron i form av konsultarvode.

Pengarna kan behövas. Enligt Helsingborgs Dagblad hotas Koggbron av vräkning från sitt kontor i Helsingborg samtidigt som en tidigare revisor lämnat in en konkursansökan på grund av obetalda fakturor.

– Jag är lite förvånad att han begärt oss i konkurs. Det är drastiskt. Han har hamnat lite lägre ner i vår prioritetsordning. Men vi har en dialog med honom och det kommer att lösas. Det ser lite illa ut. Men det är som det är, säger Koggbrons grundare och ordförande Thomas Melin till Helsingborgs Dagblad.

Han bestrider att bolaget inte skulle ha betalt kontorshyran.

HD rapporterar också att Melin och två andra affärspartners står åtalade för grovt bokföringsbrott i samband med ett tidigare affärsprojekt.

– Det är en storm i ett vattenglas. Vi har känt till det ett tag. Men det är ”no comments” för tillfället, säger Thomas Melin till tidningen.

Realtid har sökt Thomas Melin för en kommentar.